新時(shí)期背景下我國(guó)房地產(chǎn)建筑施工管理及控制要點(diǎn)分析

于錕

（中鐵二十局集團(tuán)第五工程有限公司，山東煙臺(tái)264000）

1 施工管理概述

施工管理是施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中的關(guān)鍵組成部分，是指從接受施工任務(wù)開(kāi)始一直到工程驗(yàn)收結(jié)束期間，圍繞施工對(duì)象以及現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展的組織管理工作[1]。房地產(chǎn)企業(yè)只有在明確施工目標(biāo)的同時(shí)加大施工管理力度才能更好地開(kāi)展施工工作，保障施工的安全性，提高工程質(zhì)量。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面了解建筑工程的概況、實(shí)行目標(biāo)組織并強(qiáng)化管理，從而按時(shí)、按質(zhì)、按量完成施工。

2 新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)建筑施工管理現(xiàn)狀

2.1 管理意識(shí)淡薄

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工管理過(guò)程中都存在管理意識(shí)淡薄的問(wèn)題，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到施工管理的重要性。（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求經(jīng)濟(jì)效益，盲目加快施工進(jìn)度，忽略了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理、安全管理等工作，沒(méi)有根據(jù)工程實(shí)際情況開(kāi)展有效施工管理工作；（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)不了解施工管理，沒(méi)有掌握建筑施工過(guò)程中管理要點(diǎn)與控制要點(diǎn)，沒(méi)有將施工管理貫徹落實(shí)在施工各個(gè)階段中[2]。

2.2 施工管理機(jī)制不健全

健全的施工管理機(jī)制可以為管理工作提供指導(dǎo)，并約束管理人員的行為。但是在各種因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工管理機(jī)制并不健全。（1）由于沒(méi)有意識(shí)到施工管理的重要性，所以，建筑企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建完善的施工管理機(jī)制，只是簡(jiǎn)單制定了施工管理制度，影響到了施工管理工作。（2）一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然構(gòu)建了施工管理機(jī)制，但不全面，沒(méi)有根據(jù)工程的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，所以出現(xiàn)了不適用的問(wèn)題。

2.3 圖紙審核不嚴(yán)謹(jǐn)

圖紙是施工的依據(jù)，因此，圖紙審核是施工管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行圖紙審核工作時(shí)仍不太嚴(yán)謹(jǐn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)只是將審核圖紙當(dāng)作一個(gè)任務(wù)，為了完成任務(wù)而開(kāi)展圖紙審核工作，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的問(wèn)題[3]。其次，施工企業(yè)的專業(yè)人員綜合素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力相對(duì)較低，掌握的圖紙審核知識(shí)較少，不能用從專業(yè)的角度審核圖紙。

2.4 缺乏全過(guò)程監(jiān)督

建筑施工管理工作需要貫穿在建筑施工前、施工過(guò)程中以及施工后的全過(guò)程當(dāng)中，但是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)工程施工的全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。例如，有些房地產(chǎn)企業(yè)不注重施工前的管理工作與準(zhǔn)備工作，也有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)施工過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效監(jiān)督，無(wú)法保障每一階段的質(zhì)量，有可能影響建筑整體質(zhì)量。

2.5 人員素質(zhì)有待提升

管理人員以及施工人員都在建筑施工管理中發(fā)揮著重要作用，但是從實(shí)際情況來(lái)看，無(wú)論是管理人員還是施工人員的綜合素質(zhì)都有待提升。（1）管理人員的管理知識(shí)較為欠缺，管理技能和管理經(jīng)驗(yàn)也不夠豐富，無(wú)法科學(xué)地開(kāi)展施工管理工作，及時(shí)查出并解決施工過(guò)程中的問(wèn)題。同時(shí)，也有一些管理人員的工作態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在工作中不夠細(xì)心，沒(méi)有對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管理。（2）施工人員的技術(shù)水平相對(duì)較低，不能科學(xué)應(yīng)用各項(xiàng)施工技術(shù)與施工工藝。

3 新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)建筑施工管理策略

3.1 設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)工作明確了建筑模型，規(guī)定了施工工藝，是后續(xù)施工的重要依據(jù)，而設(shè)計(jì)的合理性決定了施工的順利程度與建筑整體質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需高度重視設(shè)計(jì)方面的管理工作，提高設(shè)計(jì)方案的合理性。（1）房地產(chǎn)企業(yè)需要和設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)部門進(jìn)行溝通，使設(shè)計(jì)人員了解建設(shè)需求。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以帶領(lǐng)設(shè)計(jì)人員勘探施工現(xiàn)場(chǎng)，使設(shè)計(jì)人員了解施工現(xiàn)場(chǎng)的土質(zhì)、地形、周圍環(huán)境等條件，并充分掌握建筑概況。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需要加大對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的監(jiān)督與管理，了解設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意圖與思路，從專業(yè)的角度判斷設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題，及時(shí)指出、溝通并解決，從而保證設(shè)計(jì)方案與設(shè)計(jì)圖符合要求，為后續(xù)施工工作奠定基礎(chǔ)。

3.2 質(zhì)量管理

質(zhì)量管理是建筑施工管理的關(guān)鍵組成部分，只有加強(qiáng)質(zhì)量管理才能提高建筑質(zhì)量，完善建筑使用功能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大質(zhì)量管理力度，將質(zhì)量管理貫徹落實(shí)到建筑施工各個(gè)環(huán)節(jié)中。質(zhì)量管理涉及的內(nèi)容較多，不僅包括材料質(zhì)量管理、人員管理，也包括施工計(jì)劃制定、施工流程安排等各項(xiàng)工作。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)建筑工程具體情況、設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙、合同工期等各個(gè)方面制訂科學(xué)合理的施工計(jì)劃，并根據(jù)施工計(jì)劃合理安排施工流程，施工人員要嚴(yán)格按照計(jì)劃與流程有條不紊地進(jìn)行施工，從而保障施工質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)也需要對(duì)建筑材料、設(shè)備、施工人員進(jìn)行質(zhì)量管理，對(duì)建筑材料進(jìn)行詳細(xì)的檢查、定期對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與檢修，并提高施工人員的質(zhì)量與水平，優(yōu)化施工過(guò)程中各種資源配置。

3.3 安全管理

同質(zhì)量管理一樣，安全管理也是至關(guān)重要的工作。建筑施工較為復(fù)雜，一旦操作不當(dāng)或受到外界因素影響，很容易發(fā)生安全事故，而一旦發(fā)生安全事故，不僅會(huì)延誤工期，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，還可能會(huì)危及施工人員的生命安全。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)安全管理意識(shí)，在施工過(guò)程中始終堅(jiān)持安全至上的原則，具體應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

1）房地產(chǎn)企業(yè)需要制定完善的安全管理制度，明確安全管理?xiàng)l例，施工人員必須嚴(yán)格遵循制度施工，以保障施工安全；

2）房地產(chǎn)企業(yè)需要明確各個(gè)施工環(huán)節(jié)中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題和安全事故，制訂安全預(yù)案，對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行安全監(jiān)督及抽查，對(duì)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題利用安全預(yù)案進(jìn)行預(yù)防，降低出現(xiàn)事故概率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善安全設(shè)施，并為施工人員配備相應(yīng)的安全保護(hù)設(shè)施。

3.4 進(jìn)度管理

在施工過(guò)程中開(kāi)展進(jìn)度管理主要是為了讓實(shí)際施工符合施工計(jì)劃，并在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工，這樣才能最大化地保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。如果不進(jìn)行進(jìn)度管理，隨意施工，可能會(huì)延誤工期，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)濟(jì)損失。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)意識(shí)到進(jìn)度管理的重要性，根據(jù)建筑工程整體情況以及合同約定期限制訂合理的工期計(jì)劃，并將整體的工期計(jì)劃劃分為季度計(jì)劃、月度計(jì)劃和周計(jì)劃，逐步達(dá)成目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，將實(shí)際施工與工期計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，如果實(shí)際施工落后于工期計(jì)劃，需要查明原因并進(jìn)行有效調(diào)整。

3.5 成本管理

加強(qiáng)成本管理可以有效控制施工成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。成本管理涉及內(nèi)容較多，需要考慮方方面面的影響因素，確保面面俱到。因此，需要制訂完善的成本管理方案，對(duì)材料、設(shè)備、人員等方面進(jìn)行嚴(yán)格的成本管理。但是，建筑施工都具有體量大、工期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在施工過(guò)程中，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有所變動(dòng)，這就會(huì)影響施工成本，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)信息，掌握市場(chǎng)價(jià)格，調(diào)整成本管理計(jì)劃，從而有效控制成本。

4 新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)建筑施工控制要點(diǎn)

4.1 施工前期的控制要點(diǎn)

施工前有很多控制要點(diǎn)，主要包括施工場(chǎng)地、施工設(shè)計(jì)以及施工審核等方面，具體闡述如下：

1）施工場(chǎng)地會(huì)對(duì)施工造成直接影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在施工之前需要詳細(xì)勘察施工場(chǎng)地，保證施工場(chǎng)地的平整性與干凈整潔。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化施工環(huán)境，明確所有設(shè)備、物品以及臨時(shí)房屋的建設(shè)地。

2）施工設(shè)計(jì)引導(dǎo)著建筑施工，在施工過(guò)程中發(fā)揮著重要作用，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)施工設(shè)計(jì)的控制，與優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)單位合作或招納專業(yè)素質(zhì)高的設(shè)計(jì)人員開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量。

3）房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)以及行業(yè)規(guī)定進(jìn)行施工圖、施工資料等方面的審核工作，確保沒(méi)有任何問(wèn)題。

4）房地產(chǎn)企業(yè)需要做好招投標(biāo)工作，明確合同細(xì)節(jié)，避免后期出現(xiàn)合同或經(jīng)濟(jì)糾紛。

4.2 施工中期的控制要點(diǎn)

在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要把控好材料、施工以及測(cè)量等環(huán)節(jié)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)材料質(zhì)量的控制。建筑物的建設(shè)需要用到多種建筑材料，所以，建筑材料在很大程度上決定著建筑的質(zhì)量，為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從采購(gòu)、儲(chǔ)存、使用等各個(gè)環(huán)節(jié)入手加強(qiáng)材料管控。房地產(chǎn)企業(yè)需要與信譽(yù)良好的材料供應(yīng)商合作，審核供應(yīng)商的各種證件，并對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。在材料入場(chǎng)之前，需要對(duì)材料的外觀、規(guī)格、質(zhì)量報(bào)告進(jìn)行檢查，并對(duì)材料進(jìn)行抽查，嚴(yán)禁質(zhì)量不合格材料入場(chǎng)。材料管理人員需要根據(jù)要求儲(chǔ)存材料，做好防火、防潮、防銹工作，使用之前，需要確保材料能夠正常使用。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對(duì)每一道工序進(jìn)行檢查，合格后再開(kāi)始下一道工序的施工。同時(shí)，需要利用專業(yè)的測(cè)量?jī)x器進(jìn)行測(cè)量，保證測(cè)量結(jié)果的精準(zhǔn)性。

4.3 施工后期的控制要點(diǎn)

驗(yàn)收工作是施工后期的主要控制點(diǎn)，主要包括：（1）需要利用分步驗(yàn)收的方式對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)工程存在問(wèn)題需及時(shí)返工或整改；（2）在驗(yàn)收過(guò)程中，建設(shè)單位、施工單位以及監(jiān)理單位都需要從自己的專業(yè)角度出發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)工作；（3）需要做好各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，完成驗(yàn)收后需要提供質(zhì)量保證書(shū)[4]。

5 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑施工管理工作中仍存在管理意識(shí)淡薄等問(wèn)題，影響了管理效率。而設(shè)計(jì)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理以及安全管理是房地產(chǎn)建筑施工的管理要點(diǎn)，需要加強(qiáng)對(duì)這些方面的管理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要把握施工各個(gè)階段的控制要點(diǎn)，在提高建筑質(zhì)量的同時(shí)滿足人們的需求，使建筑更符合現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)。