投資日本別墅不能只看價格

本報駐日本特約記者　蔣豐

“兩點生活”正成為日本中產(chǎn)階級新的進階消費。這里的“兩點”指的是擁有兩個生活落腳點，比如日本女星柴崎幸在今年的國際婦女節(jié)那天宣布，自己開始了“兩點生活”——一個落腳點是東京的公寓，一個落腳點是北海道的農(nóng)場別墅。從前，似乎只有高收入的自由職業(yè)者或者退休后的高層，才可以擁有“兩點生活”。但最近一年多來與新冠肺炎疫情共存的生活，讓很多日本白領(lǐng)、金領(lǐng)不需要去公司報到，而是習(xí)慣打開電腦、天南海北都不影響工作的新模式。于是，擁有別墅的“兩點生活”，正成為一種新風(fēng)潮。

據(jù)《日本經(jīng)濟新聞》日前報道，在2020年4月，日本政府發(fā)布第一次“緊急事態(tài)宣言”后，一家從事高端房產(chǎn)中介服務(wù)的公司接到的關(guān)于購買度假別墅的咨詢量猛增，別墅成交量也超過往年。其中，有107件咨詢是關(guān)于千葉縣的。千葉縣與東京都同屬首都圈，從東京當(dāng)天往返不成問題。2020年夏季，一名40多歲的日本企業(yè)經(jīng)營者用現(xiàn)金一次性付款，在千葉縣南房總市購買了一套帶泳池的獨棟海景別墅，總占地超過1000平方米，價格約1795萬元人民幣。

在富裕階層熱衷購買別墅的風(fēng)潮下，像別墅一樣的住宿酒店的開發(fā)熱度也隨之大增。銷售投資用房地產(chǎn)的日本武藏公司，從2020年夏季開始，在鄰近東京的兩大著名度假地——輕井澤和湯河原，啟動了將整棟住宅作為酒店出租的業(yè)務(wù)。武藏社長大谷義武表示，原本設(shè)想客房單價在8萬日元（約合4800元人民幣），但由于希望避免人員密集的人很多都是一家子前來入住，因此2020年的平均客房價格超過10萬日元。大谷介紹稱，客戶以家庭年收入在2000萬日元以上的“小富階層為主”。這些人雖然沒有購買別墅的資金實力，但并不滿足于傳統(tǒng)酒店。

2020年，日本雖然出現(xiàn)新冠疫情危機，經(jīng)濟發(fā)展停滯，但也出現(xiàn)自經(jīng)濟泡沫破裂后日經(jīng)平均股價的高值，更呈現(xiàn)不動產(chǎn)交易活躍的跡象。去年11月，日本三井不動產(chǎn)宣布將對經(jīng)營巨蛋球場和游樂園的東京巨蛋進行股票公開收購，并很快達成一致。2020年8月，在全球疫情最為嚴(yán)峻的情況下，安聯(lián)集團的不動產(chǎn)管理部門在東京設(shè)立事務(wù)所，一舉購買了18棟租賃公寓。日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所公布的當(dāng)時首都圈公寓均價為6084萬日元，僅次于日本地產(chǎn)泡沫期最高峰1990年的均價6123萬日元。進入到2021年，在疫情仍舊持續(xù)的日本，不動產(chǎn)市場的新陳代謝自然也吸引中國投資人士的關(guān)注。

日本是觀光立國，從長遠上來講，肯定會促進和鼓勵旅游經(jīng)濟，所以今后的旅館和民宿需求還會增加。近日，《環(huán)球時報》記者就中國人投資日本別墅，咨詢了面向全球華人提供不動產(chǎn)擔(dān)保貸款的株式會社FinancialDo。該公司亞洲市場負(fù)責(zé)人王鈺驄強調(diào)，投資購買別墅首要看位置，位置太偏僻的話，一是客流量少，二是如果做銀行貸款，不太容易通過貸款審查。公司曾經(jīng)接到中國客戶的需求，希望購買北海道虻田郡的一家滑雪場附近的別墅，但評估部門認(rèn)為，北海道虻田郡地處偏遠，別墅沒有市場流通性。如果要確保投資價值，還是建議購買首都圈（即東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）和阪神圈（即京都府、大阪府、奈良縣和兵庫縣的神戶市）。在使用上，經(jīng)營民宿或者旅館回報率較高。以東京為例，旅館的表面回報率一般能達到15%-20%，如果做民宿，可能會更高。曾經(jīng)有中國客戶在關(guān)西機場附近購買別墅，后改裝成5個家庭房，用作民宿，回報率達到50%。不過，該負(fù)責(zé)人也表示，與一般的租賃相比，旅館和民宿都容易受經(jīng)濟大環(huán)境和市場波動的影響，畢竟住房才是剛需，而觀光旅游不是。另外，旅館也好，民宿也好，管理上需要投入更多的人力、物力成本，所以投資前請慎重考慮。

還有多名朋友向記者咨詢，說在網(wǎng)上經(jīng)常能看到一些超低價待賣的日本別墅，包括1日元起價等，問記者怎么不趁機買幾個。針對這個問題，日本房產(chǎn)咨詢師加藤良大分析認(rèn)為，日本自從經(jīng)濟泡沫破滅后，全國各地都有別墅大甩賣，150萬日元就能買到外觀不錯的別墅，其中也不排除被不動產(chǎn)公司賣給不明真相的外國顧客的。如果是投資用，準(zhǔn)備出租給別人，又或者是想要轉(zhuǎn)手賣出，這樣的別墅很難找到入住者或買主。如果是自住，那么維護和裝修的費用會遠超新建別墅。所以不要被價格魅力套住，從而掉進一個填不滿的坑里。

縱觀全局，跟國內(nèi)一線城市相比，日本一線城市的別墅價格的確很有優(yōu)勢，從而衍生出“你在國內(nèi)籌首付，我在日本買別墅”的說法。但別墅跟高層公寓的根本區(qū)別是，別墅一般是木造的，因而使用壽命基本上在25-30年左右，之后需要解體重蓋，并一次性投入很大的資金。因此，在日本買別墅，一定要把周期考慮清楚?！?/p>