大型商業(yè)綜合體裙房提前開(kāi)業(yè)的配套移交管理

伍山雄 闞曉宇 朱敏慧 楊艷權(quán) 薛 偉 汪 剛

中建三局集團(tuán)有限公司（滬） 上海 200129

1 工程概況

本工程位于上海市虹口區(qū)，由2棟170 m高的超高層辦公塔樓（T1、T2）、55 m高的商業(yè)裙樓及4層地下室組成，是集辦公和商業(yè)于一體的綜合體公共建筑項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約44萬(wàn) m2，其中地下建筑面積約14萬(wàn) m2，地上建筑面積約30萬(wàn) m2，商業(yè)裙房每層建筑面積約37 411 m2。

本工程采用總承包管理模式，共有21家專(zhuān)業(yè)分包單位，其中涉及機(jī)電安裝的分包單位共9家，因此各專(zhuān)業(yè)分包單位間的交叉管理顯得尤其重要。因業(yè)主工期要求，項(xiàng)目需在塔樓主體封頂約3個(gè)月后，對(duì)裙房進(jìn)行竣工驗(yàn)收及移交?？偝邪┕挝粚⒔M織以項(xiàng)目經(jīng)理為帶頭人的項(xiàng)目總承包管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)與業(yè)主對(duì)接，同時(shí)全面協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)各專(zhuān)業(yè)分包的工序銜接、施工計(jì)劃周期制訂、施工作業(yè)面移交與反移交，確保達(dá)到既定交付節(jié)點(diǎn)及交付要求。

2 商業(yè)裙房提前移交總承包管理思路

本項(xiàng)目是集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)與商務(wù)辦公為一體的大型綜合體項(xiàng)目，涉及范圍廣、規(guī)模巨大且商業(yè)裙房需提交竣工交付，因此總承包管理工作成為完成項(xiàng)目目標(biāo)的核心。針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)裙房提前交付的目標(biāo)，項(xiàng)目需充分發(fā)揮總承包管理的優(yōu)勢(shì)，深化設(shè)計(jì)和施工全過(guò)程中各專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理[1-3]。

1）針對(duì)項(xiàng)目裙房提前開(kāi)業(yè)的目標(biāo)，列出完成目標(biāo)的前置條件，如消防控制中心的移交節(jié)點(diǎn)、電氣設(shè)備的調(diào)試時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，對(duì)各項(xiàng)前置條件進(jìn)行梳理，使每項(xiàng)前置條件盡可能形成相對(duì)獨(dú)立的施工關(guān)鍵路線。同時(shí)各前置條件需相輔相成，完成最終目標(biāo)。

2）制定可行的施工進(jìn)度計(jì)劃，施工進(jìn)度計(jì)劃中需明確每個(gè)施工工序的施工工期，建立工序穿插模型，明確前后兩個(gè)工序的穿插節(jié)點(diǎn)，做好工序之間的無(wú)縫銜接。

3）制定各家分包材料及設(shè)備的到場(chǎng)計(jì)劃，明確到場(chǎng)后的材料堆放場(chǎng)地及臨時(shí)堆放時(shí)間。

4）施工過(guò)程中做好關(guān)鍵線路時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制，對(duì)偏離關(guān)鍵線路的施工工序需及時(shí)制定糾偏措施以及搶工計(jì)劃。

3 商業(yè)提前開(kāi)業(yè)配套機(jī)房移交管理措施

本項(xiàng)目機(jī)房及設(shè)備間較多，裙樓地下4層加地上7層共計(jì)配套機(jī)房及設(shè)備間328間、強(qiáng)電間189間、弱電間138間。配套功能機(jī)房的啟用是裙房提前開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)必不可少的條件，也是裙房消防驗(yàn)收的基礎(chǔ)。因此，施工過(guò)程中對(duì)配套機(jī)房的管理方法與措施變得尤其重要。

3.1 進(jìn)度計(jì)劃管理

要求各家機(jī)電分包進(jìn)場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃以及裙房提前移交的目標(biāo)，編制合理可行的施工計(jì)劃，包括圖紙深化計(jì)劃及完成節(jié)點(diǎn)、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)及安裝計(jì)劃，針對(duì)裙房提前移交的局部工序提前編制穿插計(jì)劃、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行計(jì)劃以及最終驗(yàn)收移交計(jì)劃。

如分包圖紙深化及BIM建模計(jì)劃中，在總承包統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理下，各專(zhuān)業(yè)協(xié)同配合，以圖形合一、能直接指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工為目標(biāo)，杜絕返工、窩工等資源浪費(fèi)現(xiàn)象。明確要求分包建立健全圖紙深化管理體系及管理流程，各專(zhuān)業(yè)分包圖紙深化及建模后，及時(shí)對(duì)結(jié)構(gòu)碰撞和管道布局進(jìn)行調(diào)整，模型中以不同的層次感來(lái)體現(xiàn)各管線、各工序的先后施工順序，以便更直接地指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。

3.2 工序銜接管理

在施工準(zhǔn)備階段，建立好各配套機(jī)房的工序穿插模型，在總承包統(tǒng)一管理下，協(xié)調(diào)各家分包有序穿入，明確出各工序穿插的最早時(shí)間點(diǎn)和最遲時(shí)間點(diǎn)，依托穿插模型，編制配套機(jī)房的房間手冊(cè)，明確機(jī)房中墻體留洞、后砌墻體、設(shè)備基礎(chǔ)以及管線支架定位、排水溝走向等，使其在主體結(jié)構(gòu)施工中一次性成形，有效縮短工期和減少后期交叉施工。

如房間手冊(cè)中管道支墩可在房間地面施工時(shí)深化，將支墩等距有序、橫豎成排成線地進(jìn)行深化，一次性澆筑成形，達(dá)到整潔美觀的效果。

總承包單位以統(tǒng)一的施工進(jìn)度計(jì)劃、施工順序指揮各專(zhuān)業(yè)分包的施工，按計(jì)劃定期檢查執(zhí)行情況。一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理，并制定糾偏措施，使各專(zhuān)業(yè)分包置于統(tǒng)一的施工程序中，保證各施工工序合理有序進(jìn)行。

3.3 移交與反移交管理

配套機(jī)房施工階段，各專(zhuān)業(yè)交叉施工現(xiàn)象比較普遍，若不能有效管理，則容易出現(xiàn)交叉施工過(guò)程相互破壞等不良現(xiàn)象。因此，做好工序的驗(yàn)收與移交管理是避免返工的關(guān)鍵。機(jī)房在做完主體結(jié)構(gòu)后可以移交給機(jī)電單位進(jìn)行管線安裝，機(jī)電單位接收前須做好驗(yàn)收，確認(rèn)滿足后續(xù)施工條件后，與總承包單位形成書(shū)面移交手續(xù)，并交由總承包管理單位存檔監(jiān)督。

機(jī)電單位在管線安裝完成后，反移交給總承包單位進(jìn)行結(jié)構(gòu)留洞封堵，以及機(jī)房?jī)?nèi)擋水坎、排水溝等后續(xù)施工，同樣移交形成書(shū)面記錄等。

通過(guò)對(duì)移交手續(xù)的管理，能有效追蹤各工序的開(kāi)始及完成時(shí)間，及時(shí)與總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析，有針對(duì)性地糾偏施工措施，確保各工序按計(jì)劃進(jìn)行施工，完成配套機(jī)房提前交付運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)。

4 裙樓商業(yè)交付后項(xiàng)目交叉管理措施

裙樓商業(yè)提前交付后，存在商業(yè)開(kāi)業(yè)狀態(tài)下塔樓后續(xù)施工作業(yè)的交叉管理，如何確保塔樓的后續(xù)施工以及順利竣工是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵。

4.1 裙樓與物業(yè)的交叉管理

裙樓竣工交付后，責(zé)任管理單位由施工單位轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理單位。施工單位在對(duì)裙樓后續(xù)維修保障中需遵循物業(yè)管理的要求，并按要求對(duì)維修人員進(jìn)行施工交底。

1）需與物業(yè)商討確定塔樓后續(xù)施工人員進(jìn)出場(chǎng)單獨(dú)通道、材料進(jìn)出場(chǎng)通道等?？紤]整體室外工程已經(jīng)竣工，項(xiàng)目塔樓材料進(jìn)場(chǎng)可考慮地下1層后勤車(chē)道進(jìn)行運(yùn)輸，此部分區(qū)域可向物業(yè)申請(qǐng)，做好圍擋、隔離措施后，由施工單位全權(quán)負(fù)責(zé)管理，施工期間做好成品保護(hù)，施工完成后，重新移交物業(yè)單位。

2）與塔樓相關(guān)的部分功能機(jī)房大多位于地下室中，此部分機(jī)房后續(xù)施工管理需與物業(yè)協(xié)商，在地下室滿足人員疏散要求的前提下，將需要施工的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)隔離，用以后續(xù)機(jī)房設(shè)備安裝就位、功能調(diào)試等施工安排。

4.2 塔樓后續(xù)的施工管理

裙房竣工驗(yàn)收后，塔樓主要施工階段為裝飾裝修，此階段主要進(jìn)場(chǎng)材料為專(zhuān)業(yè)單位的施工材料。材料進(jìn)場(chǎng)后，在總承包統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，與物業(yè)協(xié)商借用局部地下車(chē)庫(kù)區(qū)域作為臨時(shí)材料堆場(chǎng)，其中專(zhuān)業(yè)分包單位需堆放材料的一律向總承包單位提出書(shū)面申請(qǐng)。進(jìn)場(chǎng)材料可由小車(chē)運(yùn)輸至地下室局部區(qū)域進(jìn)行臨時(shí)堆放，做好臨時(shí)圍擋及封閉措施。此部分材料皆可通過(guò)室內(nèi)電梯運(yùn)輸至施工樓層，其在臨時(shí)堆放區(qū)域的堆放時(shí)間皆不可超過(guò)3 d。對(duì)于塔樓施工人員管理，項(xiàng)目需在塔樓首層設(shè)置人員進(jìn)出唯一通道，進(jìn)出場(chǎng)人員均從此通道進(jìn)出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目封閉化施工管理的目標(biāo)。

5 結(jié)語(yǔ)

為達(dá)成本項(xiàng)目裙房提前移交開(kāi)業(yè)的目標(biāo)，根據(jù)各專(zhuān)業(yè)施工流程銜接穿插，制定合理可行的施工計(jì)劃，提前商討、協(xié)調(diào)可預(yù)見(jiàn)的施工難點(diǎn)，避免在施工階段產(chǎn)生不必要的返工而造成工期浪費(fèi)，著重把握施工過(guò)程中的主次關(guān)系，各工序的優(yōu)先等級(jí)，確保做到精益化的流水施工。

[1] 李鵬.昆明新機(jī)場(chǎng)施工總承包管理難點(diǎn)和對(duì)策[D].北京:清華大學(xué),2014.

[2] 趙海明,周志宇.論多專(zhuān)業(yè)交叉施工情況下園林工程精細(xì)化管理應(yīng)用措施:以北京城市副中心行政辦公區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)A1地塊(市委)園林綠化工程為例[J].現(xiàn)代園藝,2020,43(21):224-226.

[3] 丘濱.綜合管理在南京梅山工程總承包項(xiàng)目中的實(shí)踐[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2020(24):184-185.