老舊小區(qū)改造中的問題和對策研究

王穎輝 （陜西省建筑職工大學，陜西 西安 710068）

1 老舊小區(qū)改造的背景

目前，我國城市住宅進入存量與增量并重的時期，城市建設的重點轉入對存量住宅的提質增效上，老舊小區(qū)改造成為我國現(xiàn)階段城市建設的一項重要內容。2019年，住建部、發(fā)改委和財政部三部門聯(lián)合發(fā)布《關于做好 2019 年老舊小區(qū)改造工作的通知》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作全面展開。據(jù)統(tǒng)計，我國需要改造的城市老舊小區(qū)共16 萬個，建筑面積約為40 億m ，約占存量住宅的12%，涉及4200萬戶居民，上億人口，量大面廣。2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9 萬個，涉及居民近700 萬戶，數(shù)量上比2019 年翻了一番[1]。2021 年，我國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)計劃達到5.3 萬個[2]。老舊小區(qū)改造在全國范圍內廣泛施行，對于改良居民生活環(huán)境，提升居民生活品質，改善城市風貌，促進城市更新，具有重大意義。

2 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

2.1 樓體老舊破損

老舊小區(qū)因建造年代久遠，樓齡長，樓體往往老舊，破損情況嚴重。外墻或涂料斑駁，或瓷磚脫落；窗體陳舊，陽臺凌亂；連接外部與樓棟的單元門有的缺失，有的雖有，但是早已壞損，年久失修，形同虛設，存在極大的安全隱患；樓體內部公共空間墻面臟亂，樓梯間窗戶玻璃殘缺，樓梯欄桿、扶手破損，急需修繕。

2.2 配套設施落后

老舊小區(qū)配套設施落后主要體現(xiàn)在以下兩方面：一方面，保障居民日常生活的基礎設施老化乃至缺位，如：上下水管網(wǎng)、電路、燃氣管道老化；屋頂防水損壞；屋面保溫缺乏；北方地區(qū)供暖設施不足、多層住宅未設電梯，光纖網(wǎng)絡不通等。此外，垃圾分類配套設施也需與時俱進進行增設。另一方面，提升居民生活質量的公共服務設施不足，提升居民生活質量的公共服務設施是在保障居民日常生活的基礎設施得到完善以后進一步提升的內容，包括公共活動場地、健身設施、娛樂設施、停車場地、活動室、物業(yè)用房等。

2.3 景觀環(huán)境欠缺

老舊小區(qū)的景觀環(huán)境整體較差，遠不能滿足當前居民對綠化景觀環(huán)境的需求，也需同步改進，現(xiàn)狀具體表現(xiàn)為：①綠化覆蓋率低，老舊小區(qū)多喬木，少灌木、少綠地或無綠地，綠化覆蓋率遠低于新建小區(qū)30%以上的規(guī)范標準；②景觀環(huán)境缺乏，因建設年代久遠，受當時設計思維的限制，老舊小區(qū)住宅建筑多以規(guī)整的行列式布局，而且樓間距狹窄，缺乏景觀環(huán)境空間，導致景觀環(huán)境不足，景觀層次單一；③現(xiàn)有綠化景觀空間雜亂，因管理維護缺位，老舊小區(qū)僅有的綠化空間往往雜亂不堪，景觀破敗，存在綠化空間被雜物侵占，功能異用的現(xiàn)象。

2.3 管理維護不到位

老舊小區(qū)多建于20 世紀80、90 年代，以單位自建職工福利房居多，缺乏專業(yè)化的物業(yè)管理團隊，管理簡單、松散。在維修養(yǎng)護、停車管理、治安管理、綠化美化、衛(wèi)生保潔等方面都無法與新建小區(qū)相提并論，致使道路破損、路燈不亮、私搭亂建、雜物隨處堆放、衛(wèi)生臟亂的現(xiàn)象普遍存在，嚴重影響老舊小區(qū)的居住環(huán)境品質。所以，老舊小區(qū)的物業(yè)管理和服務水平亟待提升。

3 老舊小區(qū)改造中存在的主要問題

3.1 改造的片面性，缺乏整體性

老舊小區(qū)改造的內容涉及多個方面，以往的老舊小區(qū)改造通常以“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的單項改造居多，尤其以沿街立面改造“半邊臉”式的面子工程居多，甚至出現(xiàn)外立面一改再改，重復改造的現(xiàn)象，缺乏針對整個小區(qū)的綜合性整治。片面化改造，要么重外觀，輕內在功能；要么重建筑，輕環(huán)境，從而帶來反復改造、多次擾民的問題，也導致建筑和環(huán)境相互不協(xié)調，缺乏美感，整體效果不佳。

3.2 改造的粗略化，缺乏精準性

老舊小區(qū)改造中常因前期調研、評估不足，致使改造忽略單個小區(qū)的實際情況，形成一刀切，改造模式化。事實上，各個小區(qū)需要解決的重點、難點問題各不相同。有的小區(qū)由于規(guī)劃設計標準低，基礎設施落后；有的小區(qū)公共活動空間少，綠化養(yǎng)護難；有的小區(qū)機動車停車位少，治安隱患大；有的小區(qū)沒有物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生差等。改造中，一味追求改造的速度，盲目套用標準、方案，忽視小區(qū)的個體差異性，致使改造浮于表面，既浪費財力、物力、人力，又使得老舊小區(qū)真正需要解決的問題容易被忽略掉，改造品質不高、效用低下。

3.3 改造的階段化，缺乏持續(xù)性

老舊小區(qū)改造是一項涉及方面廣、持續(xù)時間長的系統(tǒng)性工程，在改造過程中，不光涉及各項改造，還包含各項改造之間的銜接和改造過后住戶的使用和反饋。在以往的小區(qū)改造中，往往改造一輪過后，改造工作到此結束，沒有住戶使用情況調查，改造成效究竟如何，不得而知；或是上一輪改造和下一輪改造之間沒有銜接，缺乏延續(xù)，致使改造成果得不到鞏固和進一步的提升。

4 老舊小區(qū)改造實施對策

4.1 設計先行，綜合改造

新一輪的老舊小區(qū)改造不同于以往“穿靴戴帽”式的單一的形象工程，而是實實在在提升老百姓居住生活水平的惠民工程。因此，老舊小區(qū)改造不僅是針對小區(qū)難點、重點問題的專項性改造，而且也是全面的綜合性改造。在具體設計中，可參照我國2019年發(fā)布的《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》，其中將老舊小區(qū)改造的內容歸納為六大類二十項，包含室外環(huán)境、道路與停車、配套設施、房屋、建筑結構、建筑設備的改造[3]。依據(jù)該標準，可實行“優(yōu)選項目+拓展項目”的菜單選擇模式，分類引導確定老舊小區(qū)改造內容，將重點、難點問題優(yōu)選，其他問題拓展開來，做到既全面又突出重點。

通過整體規(guī)劃設計，統(tǒng)籌改造方案，把握改造內容，做到既考慮單體建筑、又兼顧外部景觀環(huán)境；既注重建筑內部的實用功能，又照顧到建筑外部的美觀藝術。此外，老舊小區(qū)改造需要設計引導施工全程。在實施過程中，嚴格遵照設計，依照方案施工，切忌大修大改，確保設計的落地實施。

4.2 保留特色，有機更新

在老舊小區(qū)改造過程中，切忌急于求成、大拆大改。老舊小區(qū)改造，提倡精細化設計，小規(guī)模、漸進式的微改造。所謂微改造，就是在前期充分調研的基礎上，全面掌握改造內容，理清重點、難點問題，分清主次、有重點、有步驟、小范圍、持續(xù)性的實施改造。先修繕基礎性的、再完善提升類的。循序漸進，逐步改善，切不可急于求成，粗制濫造，一蹴而就。漸進式的微改造，有利于在全面綜合性治理的基礎上，切實解決各個老舊小區(qū)的重點、難點問題，實現(xiàn)精細化改造，從而滿足不同居民的多樣化需求。

在老舊小區(qū)改造過程中，切忌照搬套用，千篇一律。老舊小區(qū)改造，需要尊重老舊小區(qū)的歷史，保留老舊小區(qū)的特色。老舊小區(qū)住戶多以老年人為主，老年人在此居住時間長，對小區(qū)充滿感情和回憶。因此，在改造設計中，融入城市的人文、歷史、風俗等非物質要素，保留特色，甚至添加特色，留住記憶，讓老舊小區(qū)的建筑和環(huán)境更加富有人情味，以此保護城市的歷史文化、延續(xù)城市的記憶，有效促進城市可持續(xù)發(fā)展，做到系統(tǒng)、全面、持續(xù)性的更新[4]。

4.3 尊重民愿，居民參與

老舊小區(qū)改造涉及社區(qū)居民、社會組織、設計施工單位、政府部門等多元主體，居民是老舊小區(qū)的使用者，所以，也應該是改造的參與者，缺少居民參與和擁護會使改造在各方利益博弈中因無法平衡需求而受阻[5]。因此，在老舊小區(qū)改造過程中，必須深化公眾的參與程度，吸納居民的多元訴求，尊重使用者的愿望，以居民為中心進行設計和改造，增強改造的針對性和適用性。

在方案前期調研工作過程中，通過現(xiàn)場勘查、問卷調查、與居民座談等多種形式，找出待改造小區(qū)的個性化問題所在，有針對性地進行設計，突出改造的重點。在方案設計過程中，通過直觀易懂的效果圖，向居民展示設計方案，方便居民了解小區(qū)改造的具體內容，并廣泛征集居民的意見和建議，提取合理的成分融入方案，完善方案。在改造實施過程中，通過公示規(guī)劃設計成果，讓公眾參與監(jiān)督，促進方案的貫徹實施。老舊小區(qū)改造，政府不大包大攬，鼓勵以居民為主體，由居民參與改造全過程，進而延續(xù)到管理中，實現(xiàn)共建、共管、共享。

4.4 引入物業(yè)，長效管理

老舊小區(qū)改造完成后需要建立一個長期管理運營和維護的機制，來鞏固老舊小區(qū)改造的成果，正所謂“三分建設，七分管理”?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理，擁有專業(yè)的管理團隊，可以提供給住戶專業(yè)化、高質量的物業(yè)管理服務，有利于維護好老舊小區(qū)改造的成果，不斷服務于居民，提高居民居住的舒適度和滿意度，滿足居民日益增長的對高品質居住環(huán)境的需求。

在具體的物業(yè)管理實施過程中，可以嘗試多種不同的方法模式。如：①物業(yè)公司打包連片、區(qū)域性管理模式，以降低管理成本；②“條塊結合、以塊為主、納入社區(qū)統(tǒng)一管理”的機制，讓物業(yè)管理與社區(qū)管理相互扶持、相互督促；③根據(jù)小區(qū)規(guī)模選擇居民自治與市場結合、非營利機構代管、居民互助等[5]?？傊?，老舊小區(qū)沒有統(tǒng)一固定的管理模式，需要引導居民根據(jù)實際情況自主協(xié)商選擇，實現(xiàn)共管自治。

5 結語

老舊小區(qū)改造是一項涉及方面廣、持續(xù)時間長、由表及里、從硬件到軟件、從物態(tài)換新到生態(tài)營造的系統(tǒng)性工程。老舊小區(qū)改造，不再是片面化的單項改造，而是設計統(tǒng)領的全面性綜合整治；老舊小區(qū)改造，不再是階段化的粗略改造，而是尊重歷史，突出特色，持續(xù)性的精細化改造。