關(guān)于老舊辦公園區(qū)改造提升思路的研究

譚 天 (上海航空工業(yè)（集團(tuán)）有限公司，上海 200232)

受條件限制和厲行節(jié)約政策等影響，一些政府機(jī)構(gòu)、國(guó)央企使用的辦公園區(qū)為20世紀(jì)90年代初、80年代甚至更早時(shí)候設(shè)計(jì)建造。區(qū)別于使用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和前沿工藝來(lái)設(shè)計(jì)建造一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，老舊辦公園區(qū)的改造提升既要消除累積的安全隱患，滿足辦公規(guī)模、功能配套和綠色節(jié)能需求，同時(shí)還要兼顧經(jīng)濟(jì)和實(shí)用，并且不能停產(chǎn)停工，實(shí)屬不易。

1 案例園區(qū)基本情況

案例園區(qū)占地面積約3.9 萬(wàn)m2，園區(qū)內(nèi)主要建筑為1990 年左右建設(shè)而成，建筑總建筑面積約1.6 萬(wàn)m2，包括有：科研辦公樓、計(jì)算中心、食堂及汽車(chē)庫(kù)、物業(yè)辦公樓（原鍋爐房）、水泵房、門(mén)房等六幢，其中科研辦公樓與食堂建筑通過(guò)室外連廊連為一體，其余為道路、綠化以及兩個(gè)籃球、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地；科研辦公樓為園區(qū)內(nèi)最高建筑物，也是主要使用建筑，共10層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，布局規(guī)整，無(wú)地下室。

2 改造提升難點(diǎn)與解決思路

總體思路可概括為，安全、美觀、提升三個(gè)步驟。

2.1 安全

辦公環(huán)境安全是企業(yè)正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要條件，也是老舊園區(qū)改造提升必須首要解決的問(wèn)題。案例園區(qū)內(nèi)各建筑單體主要在20世紀(jì)90年代建成投入使用，其中科研設(shè)計(jì)樓在建成后的30年，經(jīng)歷了至少3家入駐單位的數(shù)次裝修改造，存在用電環(huán)境安全及電氣線路、元器件老化隱患、消防系統(tǒng)缺失、設(shè)備老化、漏水積水、高空墜落等各類安全隱患，這些安全隱患覆蓋面較廣，且在正常辦公的前提下很難徹底消除，應(yīng)在編制老舊園區(qū)改造方案時(shí)充分考慮。以案例園區(qū)為例，先后請(qǐng)第三方專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展燃?xì)夤艿?、給排水管道以及電氣線路“兩管一線”的專業(yè)檢測(cè)。

在燃?xì)夤艿婪矫?，案例園區(qū)狀態(tài)較佳，由于老舊辦公建筑多有樓層鍋爐房設(shè)計(jì)，用于每個(gè)樓層供應(yīng)熱水，后逐漸替換為電熱開(kāi)水爐、飲水機(jī)等，且案例園區(qū)所在的南方城市區(qū)別于北方城市，暖通方面依靠空調(diào)，在燃?xì)馍蠜](méi)有應(yīng)用，僅有食堂后廚仍有天然氣使用需求，可增加閥門(mén)排空辦公樓燃?xì)夤艿纼?nèi)氣體，食堂內(nèi)燃?xì)夤艿腊船F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)安裝可燃?xì)怏w探測(cè)器，加裝電磁切斷閥，確保用氣安全。

在給排水管道方面，排水管道方面尚可，原給水管道為金屬管材，經(jīng)年累月銹蝕積污嚴(yán)重，且案例園區(qū)地處江邊，受周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成的地面沉降，跑冒滴漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可重新設(shè)計(jì)拆舊換新給排水系統(tǒng)。

在電氣線路方面，案例園區(qū)建筑歷經(jīng)數(shù)次裝修改造后，電氣線路十分混亂，消防用電采用單電源供電，電纜多數(shù)為BV或者VV鋁芯電纜等，不論線路設(shè)計(jì)的合理性還是線纜、設(shè)備元器件等選材、老化程度對(duì)標(biāo)現(xiàn)行規(guī)范差距較大，安全隱患較大。對(duì)原10kV 配電間20 世紀(jì)90 年代的老舊設(shè)備全部拆舊換新，尤其是變壓器存在繞組絕緣強(qiáng)度和機(jī)械強(qiáng)度較差，更換以確?！靶呐K”完好。樓層內(nèi)部的配電箱參照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)配置帶漏電保護(hù)的開(kāi)關(guān)電器，并更換年久的照明、插座、空調(diào)導(dǎo)線，更新“毛細(xì)血管”。

2.2 美觀

辦公園區(qū)環(huán)境的美觀，不僅能提升企業(yè)形象，同時(shí)還能增加員工的歸屬感，提高工作積極性等。對(duì)于老舊辦公園區(qū)，如何使園區(qū)環(huán)境、辦公環(huán)境在有限預(yù)算內(nèi)達(dá)到最好效果，可從以下幾個(gè)具體角度入手。

大門(mén)是企業(yè)面向市政的首要形象，重要的“臉面”，門(mén)頭形象設(shè)計(jì)需融合區(qū)域城市規(guī)劃，與園區(qū)整體形象相符，充分展現(xiàn)企業(yè)文化。案例園區(qū)所在城市規(guī)劃中，此片區(qū)定位為“濱海開(kāi)放空間”“藝術(shù)區(qū)”“創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”。是以文化和科創(chuàng)為雙引擎，以人工智能產(chǎn)業(yè)為新功能的新型商務(wù)區(qū)。但目前案例園區(qū)大門(mén)僅有值班、安防監(jiān)控等功能，屋面漏水嚴(yán)重，安防管線路與室外排水系統(tǒng)有交叉。改造重點(diǎn)為門(mén)房門(mén)頭重新粉刷油漆，有條件可采用石材或鈦鋅板等外飾面材料增加耐用性，并添配訪客登記、等候、收發(fā)等功能；升級(jí)安防系統(tǒng)，增加交通管理控制系統(tǒng)等內(nèi)容，使功能布局合理，流線清晰，為園區(qū)的安全保障及訪客管理提供便利的條件。

建筑外墻和園區(qū)圍墻同樣也是企業(yè)的“名片”。建筑外墻上空調(diào)室外機(jī)數(shù)量較多，但主體結(jié)構(gòu)未預(yù)留混凝土板用來(lái)放置室外機(jī)，均采用空調(diào)廠家自帶鐵制支架進(jìn)行懸掛，室外機(jī)的安裝位置無(wú)規(guī)律，其體型大小也不一致，支撐構(gòu)件銹蝕嚴(yán)重。圍墻采用與建筑外墻一致的米白色涂料，墻面同樣存在破損情況。改造重點(diǎn)為對(duì)建筑外墻進(jìn)行重新粉刷，修復(fù)防水，案例園區(qū)采用了吊板工藝進(jìn)行涂刷，相較于腳手架更加經(jīng)濟(jì)靈活，不影響日常辦公，僅利用一個(gè)國(guó)慶節(jié)假日即完成約11000m2的建筑外墻粉刷。同時(shí)對(duì)空調(diào)外機(jī)統(tǒng)一加裝鋁合金外機(jī)罩，并對(duì)支撐構(gòu)件做防銹處理，增加一定保護(hù)效果的同時(shí)也提升了觀感，但此法無(wú)法根除墻體受支架拉力開(kāi)裂問(wèn)題，需要定期檢修，具備條件還是應(yīng)統(tǒng)一采用多聯(lián)機(jī)分體空調(diào)系統(tǒng)，能夠滿足空調(diào)房間的夏季供冷及冬季供暖需求，同時(shí)不需要增加冷熱源機(jī)房，室外機(jī)優(yōu)先放置室外屋面，解決美觀及噪聲問(wèn)題。園區(qū)圍墻采用深色涂料，與園區(qū)建筑外墻顏色進(jìn)行區(qū)分，更顯層次感。

綠化與景觀設(shè)計(jì)，是企業(yè)形象的加分項(xiàng)，大部分人一生中在辦公園區(qū)里的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消遣城市公園的時(shí)間，好的綠化與景觀設(shè)計(jì)尤為重要。案例園區(qū)內(nèi)部綠化呈現(xiàn)出大喬木生長(zhǎng)旺盛，枝葉繁茂，同時(shí)下層地灌木、地被和草坪受到大樹(shù)影響，許多地方光照嚴(yán)重不足，下層植物長(zhǎng)勢(shì)不良或無(wú)法生長(zhǎng)；周邊道路也受到大樹(shù)根系生長(zhǎng)而拱起變形。導(dǎo)致景觀效果上基本以大樹(shù)和地被為主，缺少中間層次、部分區(qū)域甚至出現(xiàn)裸土。現(xiàn)存活下的原有苗木，不論是大樹(shù)、球類都是整個(gè)園區(qū)的財(cái)富，移植起挖風(fēng)險(xiǎn)較大，不建議對(duì)此類樹(shù)木進(jìn)行調(diào)整；所以提升的方向建議集中在中下層苗木，對(duì)于光照條件可以的區(qū)域增加中下層次苗木，對(duì)于光照條件不允許的區(qū)域種植耐蔭地被或放置鋪面。綠化改造盡量統(tǒng)一風(fēng)格，基本為香樟、水杉等原有品種常見(jiàn)喬木為主，總體上不宜過(guò)于復(fù)雜和花哨。

2.3 提升

以安全問(wèn)題零容忍的態(tài)度解決存在的安全隱患，以除破、治亂、清污為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)雜而不亂，舊而不破，整潔大方的美觀要求后，需要考慮的問(wèn)題就是進(jìn)一步提升，以滿足辦公規(guī)模、功能配套和綠色節(jié)能需求。以案例園區(qū)為例，員工人數(shù)規(guī)劃約800人，案例園區(qū)企業(yè)為國(guó)央企，因此可以參照《黨政機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)人均建筑面積標(biāo)準(zhǔn)20m2～24m2計(jì)算，辦公建筑面積在16000m2～19200m2之間比較舒適，而案例園區(qū)建筑面積僅接觸到下限即16000m2，且人數(shù)設(shè)置還應(yīng)按照企業(yè)人員規(guī)劃數(shù)適度上浮10%～30%，以滿足企業(yè)發(fā)展需要，如何合理利用現(xiàn)有條件最大化利用，為老舊辦公園區(qū)改造需要重點(diǎn)思考的內(nèi)容。案例園區(qū)采取以下解決方法實(shí)現(xiàn)辦公規(guī)模、功能配套和綠色節(jié)能的目的。

辦公規(guī)模方面，案例園區(qū)原辦公用房配置主要為小開(kāi)間辦公室，隔墻采用砌塊砌筑。封閉的隔間布局導(dǎo)致空間利用率很低。布置兩排工位就會(huì)占用交通空間，無(wú)法通行；布置一排工位導(dǎo)致房間使用率下降。而且老舊園區(qū)改造項(xiàng)目的建筑面積一般不允許增加，可通過(guò)拆除、調(diào)整現(xiàn)狀隔墻等手段，采用大開(kāi)間、敞開(kāi)式辦公場(chǎng)所的形式，以達(dá)到提高空間利用率的目標(biāo)。

功能規(guī)劃方面，案例園區(qū)的辦公樓室內(nèi)是先后三家單位辦公留下的格局，由于辦公科室多，人員多，會(huì)議室等配套功能都被壓縮到極致，沒(méi)有多余的用房安排會(huì)議、培訓(xùn)等功能，也沒(méi)有可以組織全體員工在一起培訓(xùn)的大型報(bào)告廳；另外還有一些職能部門(mén)如保密、人力、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門(mén)特殊的辦公要求如檔案室、財(cái)務(wù)保管室等也配置不足。這些功能是企業(yè)開(kāi)展工作必要的配套功能，可解決員工工作中經(jīng)常遇到的實(shí)際問(wèn)題。應(yīng)通過(guò)改造使辦公配套功能得到改善，不僅可以為辦公功能提供必要的服務(wù)，它的便利性、舒適性也可以極大地提升員工工作熱情。

綠色節(jié)能方面，其內(nèi)涵是職業(yè)健康、節(jié)能降耗、減少運(yùn)行成本，打造健康、共享、優(yōu)雅的工作環(huán)境。老舊辦公園區(qū)一般裝修改造工期短，不能影響樓內(nèi)正常辦公，且辦公室裝修后要馬上投入使用，在選用裝飾材料時(shí)必須保證環(huán)保要求。在節(jié)能方面，老舊辦公園區(qū)一般難以對(duì)建筑外部保溫層等進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的改造，可以從燈具、衛(wèi)生潔具方面入手，辦公室、會(huì)議室等照明將原白熾燈、日光燈非節(jié)能燈具，統(tǒng)一更換為高效節(jié)能直管熒光燈，配低諧波、高功率因數(shù)的電子鎮(zhèn)流器，嵌入式燈具；設(shè)備機(jī)房采用高效節(jié)能直管熒光燈，配節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器帶電容補(bǔ)償，鏈吊式燈具；走廊、衛(wèi)生間選用節(jié)能型筒燈，所有給水閥門(mén)管件及衛(wèi)生潔具更換為節(jié)水型。

3 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)案例園區(qū)的改造實(shí)踐，提供了對(duì)老舊辦公園區(qū)消除安全隱患、美觀改造與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)、完善功能提升等一系列問(wèn)題的解決思路，在不增加建筑面積的情況下，室內(nèi)功能布局合理，各樓建筑外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一，兼顧對(duì)室外環(huán)境的重新規(guī)劃、整合等內(nèi)容，能夠較好解決現(xiàn)存問(wèn)題。