房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策及其成本控制探究

黃 奇

(福州英華職業(yè)學(xué)院 福建新錦洲建設(shè)工程有限公司，福建 福州 350000)

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策失誤的原因分析

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策失誤受外部環(huán)境變化的影響。很長時間以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資決策的時候需要根據(jù)外部環(huán)境因素來確定最終的投資決策方案。企業(yè)考慮的主要風(fēng)險包括通脹風(fēng)險、物價上漲風(fēng)險以及籌資風(fēng)險等基本方面。但是在實(shí)際的應(yīng)用過程中，外部環(huán)境隨時發(fā)生改變，很多環(huán)境變化因素使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法人為控制，因此導(dǎo)致了最終的決策方案與實(shí)際情況之間差異比較大，成為了影響企業(yè)投資決策的重要因素；其次，開發(fā)商因素。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心因素，開發(fā)商因素直接關(guān)系著未來房地產(chǎn)的銷售情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于市場供求關(guān)系的分析出現(xiàn)失誤會在未來經(jīng)營過程中影響營業(yè)收入的提高以及企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。一旦發(fā)生銷售困難，那么開發(fā)商企業(yè)資金壓力和內(nèi)部運(yùn)營壓力也會隨之增加，整體的運(yùn)營成本提高，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策不當(dāng)對成本控制的影響

第一，投資決策不當(dāng)會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)運(yùn)營成本直線提升。由于投資決策失當(dāng)，因此后續(xù)在經(jīng)營管理過程中需要各個部門都要調(diào)整工作節(jié)奏，同時花費(fèi)更多的費(fèi)用來彌補(bǔ)決策中的不足。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要承受的成本總量就會直線上升，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)整體的運(yùn)營周期比較長，投資可行性研究對于企業(yè)發(fā)展具有重大影響。由于投資決策的失誤，整個周期內(nèi)的運(yùn)營都會受到嚴(yán)重影響，這對于企業(yè)成本控制造成的傷害更大。

第三，整個研發(fā)團(tuán)隊(duì)的人員素質(zhì)對成本的影響也非常大。投資決策的失誤主要是專業(yè)分析不足。因此在整個運(yùn)營過程中的各項(xiàng)決策都存在較大的決策失誤風(fēng)險，給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失是不可估量的。

3 如何提升投資決策的科學(xué)性

3.1 建立完善的決策評估體系

想要更好的提升投資決策的科學(xué)性，必須要建立完善的決策評估體系，通過完善體系針對投資決策進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)估，對可能發(fā)生的各項(xiàng)事項(xiàng)進(jìn)行全面預(yù)測，這樣能夠在經(jīng)營過程中更好的指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營和發(fā)展，積極開展內(nèi)部管理，有效控制運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。在完善評估體系的過程中，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際情況以及未來市場的變化情況來建立完善的體系，保證體系的全面性以及相關(guān)方案和指標(biāo)能夠得到具體的落實(shí)，這樣才能最大限度發(fā)揮評估指標(biāo)體系的積極意義。

3.2 選擇優(yōu)化規(guī)劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時，需要針對多種方案進(jìn)行全面分析。在調(diào)查市場情況以及目前項(xiàng)目進(jìn)展情況的基礎(chǔ)上，選擇適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃方案，這樣才能夠最終保障其投資方案更加科學(xué)合理，減少投資決策失誤給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

3.3 提高風(fēng)險管理能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的資本運(yùn)營量非常大，想要提升投資決策的科學(xué)性，必須要保障資金的穩(wěn)定性。因此，在進(jìn)行對外投資的過程中，需要有效防御風(fēng)險，通過多元化的投資以及設(shè)置必要的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用對沖方案來控制企業(yè)整體的運(yùn)營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要把經(jīng)濟(jì)市場的動向以及我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行全面的了解，在遵循宏觀政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，能夠最大限度降低整體運(yùn)營風(fēng)險，全面提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策的科學(xué)性。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行成本控制

4.1 明確成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過程中需要以成本控制為先導(dǎo)，在有效控制成本的前提下開展投資決策，這樣能夠?qū)崿F(xiàn)最佳的成本控制效果，保證投資決策更加科學(xué)合理，滿足企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益全面提高。在進(jìn)行投資的過程中，如果企業(yè)過于盲目就會導(dǎo)致最終利潤得不到全面保證。因此在投資過程中，通過設(shè)置目標(biāo)成本方案能夠更好的把成本控制與投資決策緊密的聯(lián)系在一起，保證最終企業(yè)的投資決策能夠滿足成本控制的要求，在投資獲得足夠投資收益的同時降低投資風(fēng)險，保證企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的全面提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在立項(xiàng)前應(yīng)該針對各種成本進(jìn)行全面的預(yù)測，在設(shè)置總體的成本控制目標(biāo)后把相關(guān)的控制目標(biāo)下放到不同的部門和相關(guān)人員身上，通過目標(biāo)成本控制指標(biāo)的下放能夠最大限度調(diào)動工作人員的工作積極性，讓每一個工作人員針對自身工作中如何開展成本控制有一個基本的認(rèn)識，全面提升企業(yè)整體的成本控制效果。

4.2 加強(qiáng)前期成本預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的過程中需要進(jìn)行前期預(yù)算工作。在前期預(yù)算工作中根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策進(jìn)行預(yù)算，對未來可能發(fā)生的各種成本進(jìn)行全面的預(yù)測。同時，企業(yè)在預(yù)算指標(biāo)方案設(shè)置的過程中，需要結(jié)合未來的市場情況以及國家的經(jīng)濟(jì)政策傾向等相關(guān)內(nèi)容，這樣才能保證預(yù)算方案更加的科學(xué)合理，提升預(yù)算方案的可執(zhí)行力。數(shù)據(jù)分析的過程中，可以利用估算和預(yù)算等多種模式。根據(jù)不同的項(xiàng)目以及投資決策方案來確定最終的預(yù)算目標(biāo)，保證最終房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的方案能夠更好的發(fā)揮其投資價值，在保證成本得到控制的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

4.3 設(shè)置明確的成本控制制度

為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益的最大化，企業(yè)進(jìn)行成本控制的過程中，需要針對成本控制進(jìn)行全面梳理。通過簡化工作流程，提升工作崗位責(zé)任規(guī)范等多種方式來有效約束工作人員的行為，提升工作效率，降低各方面的運(yùn)營成本。企業(yè)內(nèi)部需要建立完善的成本控制制度，要求每一個工作人員嚴(yán)格按照制度的相關(guān)規(guī)范開展日常工作，實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)利益的最大化。在制定制度的過程中，需要針對不同環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容進(jìn)行全面了解，針對各環(huán)節(jié)可能存在的漏洞進(jìn)行深入分析，通過制度來減少運(yùn)營流程中的一些不足，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的實(shí)施運(yùn)營項(xiàng)目，為提升投資決策整體運(yùn)營水平提供良好的保障。

5 提升工作人員綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要更好的提升投資決策的綜合水準(zhǔn)，保證企業(yè)成本得到全面控制，就必須要不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員的綜合素質(zhì)。相關(guān)工作人員不僅需要掌握專業(yè)的知識，還需要擁有信息處理能力以及數(shù)據(jù)開發(fā)能力等其他方面的綜合能力，只有這樣才能夠適應(yīng)信息化技術(shù)環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策的需要，在提升投資效率的同時有效控制相關(guān)成本。為了更好的提升工作人員的綜合素質(zhì)，企業(yè)需要針對工作人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，保證員工的綜合素質(zhì)能夠滿足企業(yè)的發(fā)展要求。另外，企業(yè)在內(nèi)部需要建立學(xué)習(xí)的企業(yè)文化，鼓勵工作人員積極學(xué)習(xí)各方面技能，提升自身綜合素質(zhì)，在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)學(xué)習(xí)型的企業(yè)文化是企業(yè)能夠全面、長遠(yuǎn)發(fā)展的必備要素。

6 結(jié) 語

通過我們針對目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策中存在的相關(guān)問題的研究和分析，了解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策經(jīng)常出現(xiàn)一些失誤，導(dǎo)致企業(yè)成本控制失效。作為企業(yè)的管理者，必須要加強(qiáng)針對相關(guān)問題的重視，針對具體的問題進(jìn)行全面分析，采取積極有效的措施全面提高最終企業(yè)投資決策的效果，為企業(yè)更好的開展成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化提供良好準(zhǔn)備。相信在未來，隨著企業(yè)內(nèi)部綜合管理實(shí)力的全面增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定能夠在激烈的市場競爭環(huán)境下占據(jù)一席之地。