老舊房建改造工程項目管理的創(chuàng)新探索

劉 珩

(31050部隊，北京 100850)

在我國城市化建設(shè)過程中，越來越多的城市用地面積不足，滿足不了既有人口的增長速度，為了解決城市既有建筑的使用功能實現(xiàn)靈活改變，進(jìn)行建筑工程功能調(diào)整的改造工程數(shù)量不斷增加，例如，隨著城區(qū)酒店數(shù)量增多，部分酒店根據(jù)需要轉(zhuǎn)而需要改造為辦公建筑，這些有益于提高使用效率的改造，不僅可以實現(xiàn)房屋所有人經(jīng)濟(jì)效收入的保證，還有益于保障工程建設(shè)質(zhì)量提升和外在形象提高。在改造過程中，常?？梢越Y(jié)合老舊房建在使用過程中存在的問題，進(jìn)行一并解決和提升，例如防水問題、消防系統(tǒng)不滿足當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)的問題、隔音保溫性能差的問題等，還可以與時俱進(jìn)的提高老建筑的功能配套，例如先進(jìn)的樓宇自控和監(jiān)控與空調(diào)通風(fēng)等，有助于提升建筑使用效果。在老舊建筑改造、加固、提升工程建設(shè)實施過程中，需要加強(qiáng)對建設(shè)改造的經(jīng)驗總結(jié)和分類施策，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的后續(xù)房建工程改造大批量工程實施積累經(jīng)驗。在此過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房建改造工程的創(chuàng)新性探索，加強(qiáng)制度創(chuàng)新、房屋分配創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，將房建改造工程打造成提升社會主義優(yōu)勢的亮點工程。

1 資金限定

開展房建改造工程，所需資金來源一直是限制房建改造工程實施的重點和難點問題，由于房建工程改造的情況各不相同，為了提升改造資金的利用效率，需要在房屋所有人的投資范圍內(nèi)，實現(xiàn)對既有房建工程的功能改變，根據(jù)實際需求，一般需要結(jié)合施工合同或者招投標(biāo)文件來確定工程的施工內(nèi)容和資金規(guī)模，特別是資金的投入時序和數(shù)量，由于房價改造工程的拆除量較大，系統(tǒng)性工程在改造過程中，往往需要對既有的吊頂、墻面甚至墻體進(jìn)行拆除，以便于對原有的線路和管道走向進(jìn)行調(diào)整和整體更新，因此，需要對于資金的規(guī)劃更加科學(xué)和實際，否則將容易造成資金超出預(yù)算，給業(yè)主單位或者施工單位造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失和糾紛。

2 改造內(nèi)容創(chuàng)新

在房建改造資金問題得到解決后，如何確定房建改造的實施內(nèi)容，涉及到眾多方面的專業(yè)技術(shù)設(shè)計和規(guī)劃。建設(shè)單位當(dāng)然是希望以最小的改動，實現(xiàn)最好的改造效果，達(dá)到后期改造使用各種需求，達(dá)到國家的質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。這就需要進(jìn)行設(shè)計的優(yōu)化和第三方的評估，對既有建筑進(jìn)行合理的評估和制定優(yōu)化的改造方案設(shè)計，盡量保留可以繼續(xù)使用的既有建筑結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，降低對建筑垃圾的產(chǎn)生數(shù)量，實現(xiàn)循環(huán)使用和利用。一方面，作為實施單位，需要合理的利潤驅(qū)使，不能犧牲施工企業(yè)的利益來進(jìn)行房建改造。另一方面，需要量入為出，結(jié)合房建改造的資金情況來確定改造的具體內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)首先解決迫切需要的問題，例如房屋漏雨，管道漏水和房建建筑的安全和穩(wěn)定性等。在此之外，需要充分征求房建居住者和熟悉情況人員的改造意見，便于發(fā)現(xiàn)特殊情況下和局部偏僻位置的建筑存在的需要解決的問題，根據(jù)房建業(yè)主的需求和改造要求進(jìn)行整理，結(jié)合資金情況進(jìn)行確定。通過征求施工單位的改造內(nèi)容的實施方案，結(jié)合設(shè)計單位和審圖單位，對房建的改造工程設(shè)計、施工內(nèi)容進(jìn)行充分的前期論證和調(diào)研，確保實施過程的順利和資金產(chǎn)出效益的最優(yōu)化。

3 后期維護(hù)創(chuàng)新

在房建改造工程實施項目中，不能僅考慮改造的問題，還需要考慮到后期的維護(hù)和改造效果的保持問題，例如，部分建筑在改造過程中對臨建和垃圾等物品隨意占用空間，通過房建改造的契機(jī)，進(jìn)行一次整體的整改和處理，使房建環(huán)境有了本質(zhì)上的提升，但是，如果后期缺乏有效管理和維持，很快就將喪失房建改造的作用。本著房建改造后的維護(hù)責(zé)任原則，需要做好房建改造后的驗收和交接工作，充分落實好改造責(zé)任和后期維護(hù)責(zé)任的界定工作。落實到物業(yè)或者接由業(yè)主負(fù)責(zé)移交后的房建后期維護(hù)和管理，不得進(jìn)行威脅安全的私自改造，例如拆除承重墻和受力柱等。如果不能做好房建改造后的維護(hù)和管理工作，很容易發(fā)生后續(xù)的二次改造問題，與施工房建改造單位進(jìn)行責(zé)任扯皮，造成較大的投資浪費(fèi)。

4 優(yōu)化實施工序

為了將房建改造工程的實施工作，做到一次到位和為后續(xù)的長期使用和居住便利，需要考慮優(yōu)化施工工序和工藝，結(jié)合工程建設(shè)內(nèi)容，自上而下或先內(nèi)后外的開展房建工程改造實施，避免進(jìn)行二次反復(fù)施工，例如在吊頂?shù)跹b到位之前，需要檢測吊頂上部的各路管線和橋架是否已經(jīng)完成，是否已經(jīng)經(jīng)過水壓試驗和穿線，避免后期吊頂完成后，水壓試驗的漏水而造成吊頂損毀。墻體粉刷也是相同，應(yīng)當(dāng)安排到整體內(nèi)部暗線管施工完成并穿線完成后，高空架空水系統(tǒng)試驗完成后，再進(jìn)行粉刷施工。

5 實施過程的管理創(chuàng)新

房建改造工程屬于覆蓋范圍較廣泛，涉及到各種專業(yè)的綜合性復(fù)雜工程，在房建改造工程實施過程中，需要面對改造內(nèi)容繁瑣、細(xì)節(jié)部位眾多，監(jiān)督管理和配合難度較大等多方面的困難，需要對于房建改造過程的管理模式開展創(chuàng)新，不僅需要加強(qiáng)各專業(yè)分包單位和總包單位，以及施工單位和監(jiān)理單位，監(jiān)理單位和建設(shè)單位的溝通和協(xié)調(diào)，還需要特別重視政府監(jiān)督管理部門和房建業(yè)主的監(jiān)督管理，需要充分考慮各個業(yè)主的不同需求和實際情況，避免進(jìn)行一刀切，需要將改造工程做到位，需要對施工單位的一線工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，切實意識到自身的服務(wù)責(zé)任，避免激化與房建產(chǎn)權(quán)人、原有業(yè)主和周邊租戶等的矛盾，做好噪聲控制和揚(yáng)塵控制，特別是夜間的燈光控制，降低對周邊居民的影響程度。另外，需要根據(jù)工程建設(shè)實際情況進(jìn)行靈活決策，例如，在經(jīng)費(fèi)有限不能將設(shè)施設(shè)備全部換新的情況下，為了確保錢花在刀刃上，對于風(fēng)機(jī)盤管冷熱空調(diào)部分，風(fēng)機(jī)盤管的關(guān)閉閥門由于多年不啟用已與管道銹蝕在一起，一旦進(jìn)行更換，將引起連鎖破壞，進(jìn)而選擇更換每層的控制閥門，即使將來出現(xiàn)故障，可以進(jìn)行分層泄水，確保整體運(yùn)行的安全。

6 技術(shù)創(chuàng)新

房建改造工程的形式較多，有些是居住小區(qū)的老舊房建改造，還有一些屬于公共建筑的功能性改變，例如，將老舊醫(yī)院項目進(jìn)行改造的工程，隨著疫情增加而不斷增加，特別是部分老舊醫(yī)院房建無論是在安全方面，還是在功能方面，都無法適應(yīng)當(dāng)前新的規(guī)范要求，特別是在疫情爆發(fā)后，面臨更為嚴(yán)峻的老舊房建改造壓力，國家推出專項資金，扶持對老舊醫(yī)院房建項目開展改造，一方面需要做好發(fā)熱門診的設(shè)置和規(guī)范，達(dá)到負(fù)壓通風(fēng)和醫(yī)患隔離的標(biāo)準(zhǔn)，還需要根據(jù)發(fā)熱門診的隔離和住院規(guī)范進(jìn)行相關(guān)病房區(qū)域的改造。這就需要加強(qiáng)技術(shù)的創(chuàng)新，采用最新型的醫(yī)療和隔離設(shè)計、設(shè)施，加強(qiáng)對老舊房建的適應(yīng)能力和改造力度，達(dá)到房建改造的實際效果。

7 結(jié) 語

房建改造工程需要解決的實際問題和受到資金等方面的限制，離不開每一個項目實施管理人員服務(wù)意識的提高，管理模式以及技術(shù)手段的創(chuàng)新。在房建改造的安全實施前提下，把握好資金的控制與改造實效性，切實達(dá)到滿足改造目標(biāo)和設(shè)計規(guī)范的要求，達(dá)到用戶滿意，并取得應(yīng)有的施工單位合理利潤，為我國的房建工程健康發(fā)展貢獻(xiàn)智慧。