濟南市GXT住宅項目質(zhì)量管理研究

崔泉鵬 李曉禹 董禮軍

(上海中建東孚投資發(fā)展有限公司，山東 濟南 250021)

現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和核心是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行發(fā)展的同時，也帶動了許多其他產(chǎn)業(yè)的升級和發(fā)展，但是過度的發(fā)展導(dǎo)致質(zhì)量管理跟不上，所以一系列的質(zhì)量問題逐漸出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，項目工程質(zhì)量問題就是其中最嚴重的問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)系到每一位購房者的居住體驗以及公司自身的發(fā)展，甚至生命安全。本研究介紹了智慧城住宅項目的工程概況，公司管理結(jié)構(gòu)，質(zhì)量策劃、控制和保證等幾個方面，對質(zhì)量管理過程中出現(xiàn)的問題進行分析，然后確定質(zhì)量管理改進的目標與原則，最后提出了改進的基本思路，從質(zhì)量策劃、控制、保證三個角度出發(fā)，制定了質(zhì)量管理改進的對策。

1 GXT住宅項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

1.1 項目概況

濟南GXT住宅項目坐落于濟南歷下區(qū)。歷下區(qū)總面積約1298.57km2。濟南GXT住宅項目占地62356.89m2(94.512畝)，容積率3.8，總建筑面積271363.2m2，計容面積208751.3m2，土地稅后：1320萬/畝，稅后樓面價4862元/ m2，總貨值37.64億，智慧城項目組織架構(gòu)分為投資部、綜合部、工程運營部、成本采購部、財務(wù)部五大部門。

1.2 質(zhì)量管理現(xiàn)狀

質(zhì)量管理以質(zhì)量的策劃、保證、控制為出發(fā)點，即從工程一開始的策劃階段，到施工過程中對于質(zhì)量管理措施的保證，直到最后對過程中出現(xiàn)問題的控制，這三個方面基本涵蓋了整個質(zhì)量管理過程的內(nèi)容，可以代表項目質(zhì)量管理的現(xiàn)狀，對其進行分析可以得到一定有價值的結(jié)論[2]。

2 GXT住宅項目質(zhì)量管理存在問題與原因分析

根據(jù)項目概況，對項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀中的質(zhì)量策劃、保證、控制三方面進行研究分析，同時結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗，得出了下列幾個問題，并對其原因進行了分析。

2.1 實際施工過程與預(yù)設(shè)質(zhì)量目標不夠一致

雖然GXT住宅建設(shè)項目將質(zhì)量第一作為質(zhì)量管理中的頭號目標，但是實際質(zhì)量管理中的各個階段卻把回款速度與利潤最大化等時間經(jīng)濟指標限作為最重要的目標。所以在質(zhì)量管理的過程中看似是在追求高質(zhì)量高要求的作品，但是表現(xiàn)出來的結(jié)果卻是只追求時間經(jīng)濟價值的惡性趨勢[3,4]。

2.2 對施工機具等資源管理方面的欠規(guī)范

GXT住宅建設(shè)項目現(xiàn)場的物資材料亂堆亂放，缺少對施工現(xiàn)場機具的科學有效管理。同時許多施工機械在使用之前沒有進行內(nèi)部自檢，是直接從外部單位租賃而來，很多機具存在部件老化，容易發(fā)生質(zhì)量問題。

2.3 質(zhì)量管理責任分工不明，執(zhí)行不到位

就當前GXT項目施工情況來說，各參建方還沒有真正做到各司其職、各盡其責的有機統(tǒng)一整體，并且沒有形成有效執(zhí)行的質(zhì)量監(jiān)督體系。

2.4 質(zhì)量意識淡薄，質(zhì)量管理工作多停留在表層

對于GXT項目部來說，雖然其開展全面質(zhì)量管理的過程中提出了以客戶滿意的質(zhì)量為宗旨，但是并未真正實現(xiàn)全面、全過程、全參與的質(zhì)量管理模式。

3 GXT住宅項目質(zhì)量管理改進方案

3.1 改進目標原則與目標

根據(jù)筆者多年來在項目管理方面的實踐經(jīng)驗，并結(jié)合GXT項目的實際情況，GXT住宅建設(shè)項目質(zhì)量管理的改進原則應(yīng)分為以下幾類。

(1)堅持分層次規(guī)劃。

(2)質(zhì)量責任制。

(3)總目標分解。(4)系統(tǒng)有效性。

GXT住宅項目質(zhì)量管理改進的目標是確保GXT項目質(zhì)量管理體系有效運行和持續(xù)改進。只有如此，GXT住宅項目的工作人員才能更好地保證工程項目的順利施工，保證質(zhì)量方針與質(zhì)量目標的達成，進而為相關(guān)客戶提供高質(zhì)量的工程產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶滿意度。

3.2 改進對策

分別針對GXT住宅項目的質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制以及質(zhì)量保證給出了不同的質(zhì)量改進對策。

3.2.1 質(zhì)量策劃的改進

質(zhì)量策劃的改進對策主要分為持續(xù)改進項目質(zhì)量管理目標和明確管理人員的質(zhì)量責任兩個部分。持續(xù)改進項目管理目標，首先就要使用目標分解法對總目標進行分解，獲得分目標，分解流程見圖1。

圖1 目標分解流程圖

根據(jù)目標分解法得到的分目標，通過PDCA法對其進行不斷完善，進而幫助管理人員盡快找到科學高效的方法來開展質(zhì)量管理工作。

明確管理人員的質(zhì)量責任，就是要在公司組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上，將質(zhì)量責任進一步分解到每個員工身上，化整為零，讓每個員工都參與到質(zhì)量管理中去。

3.2.2 質(zhì)量控制的改進

(1)明確GXT住宅項目的實施過程。

(2)加強GXT住宅項目質(zhì)量控制重點的管理。

(3)組建科學合理的質(zhì)量管理檢查體系。

(4)提升項目管理人員的質(zhì)量管理意識。

(5)完善GXT住宅項目的質(zhì)量跟蹤反饋機制。

3.2.3 質(zhì)量保證的改進

(1)完善GXT住宅項目內(nèi)部制度體系。要想對質(zhì)量管理人員有一個長久的約束性作用，首當其沖地就是要做一個建立一個完善的項目制度體系，與此同時對每一位質(zhì)量管理人員的長期激勵措施也是至關(guān)重要的一方面。通過查閱文獻并結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗，法律體系是所有建設(shè)工程項目的基礎(chǔ)，同時已簽訂的合同更是質(zhì)量保證的一大核心，以項目已經(jīng)存在的流程做為基準[5]。

(2)構(gòu)建GXT住宅項目質(zhì)量保障體系。GXT住宅項目質(zhì)量保障體系主要是指在質(zhì)量管理活動中，運用系統(tǒng)的概念和方法，力求保證和提高工程產(chǎn)品質(zhì)量水平，以實現(xiàn)業(yè)主方的要求以及潛在需求目標，逐步實現(xiàn)質(zhì)量管理組織的系統(tǒng)化、質(zhì)量標準化、質(zhì)量管理制度化、工作效率化、步驟程序化，最終形成一個協(xié)調(diào)、有效的統(tǒng)一有機整體。

4 結(jié) 語

建設(shè)項目的質(zhì)量管理是面廣而大，是十分繁瑣復(fù)雜的，由于其復(fù)雜的關(guān)系，其中的問題更是牽一發(fā)而動全身，因此在看待此類問題時，一定要全方位地進行思考。所以建設(shè)單位有必要從管理制度、工程技術(shù)、設(shè)計方案等角度出發(fā)，對質(zhì)量管理制度進行不斷地創(chuàng)新和完善，以保證質(zhì)量管理的最終目標可以實現(xiàn)，通過此種方式建設(shè)單位可以形成適合自身公司的，符合實際需求，可以科學高效地實現(xiàn)總目標的公司質(zhì)量管理文化，從而提高公司的核心競爭力。

本文以GXT住宅項目為基礎(chǔ)，總結(jié)并分析了GXT住宅項目的住宅管理制度，從質(zhì)量策劃、控制和保證三個方面進行分析和應(yīng)對措施的制定，不僅對GXT建設(shè)項目的質(zhì)量管理體系是一種提升，同時也可以為類似住宅小區(qū)的質(zhì)量管理工作提供借鑒。