基于市場(chǎng)機(jī)制對(duì)建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

趙洪濤

(肥城市安駕莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心，山東 泰安 271600)

近年來(lái)，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，人們?cè)絹?lái)越高的居住要求以及對(duì)美好生活的向往，帶動(dòng)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)在我國(guó)得到迅猛發(fā)展，大量的資金流入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相比他產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,有打破經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡的趨勢(shì)，也加劇了銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)整都會(huì)不同程度的對(duì)建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

1 建筑市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

1.1 建筑市場(chǎng)供求分析

建筑市場(chǎng)進(jìn)行建筑產(chǎn)品的交換。建筑產(chǎn)品交易對(duì)象主要分三類，分別為業(yè)主與工程單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位之間的交易。三類交易決定了建筑市場(chǎng)的交易主體，同時(shí)產(chǎn)品交易過(guò)程中主體之間均應(yīng)簽訂合同，建筑產(chǎn)品的價(jià)格在招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)中自然形成。按照交易對(duì)象來(lái)看，建筑市場(chǎng)中的生產(chǎn)者是供給者，其負(fù)責(zé)生產(chǎn)建筑產(chǎn)品流入市場(chǎng)交易。建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)為預(yù)定式生產(chǎn)，從生產(chǎn)性質(zhì)來(lái)看建筑產(chǎn)品的供給直接反應(yīng)了建筑生產(chǎn)的能力，由各環(huán)節(jié)所參與的生產(chǎn)者的能力及相互間的影響共同決定。

按照社會(huì)性質(zhì)和規(guī)模，業(yè)主可分為政府、企事業(yè)單位和個(gè)人，在建筑市場(chǎng)中扮演需求者的角色。政府作為業(yè)主投資建造的建筑產(chǎn)品大多是以社會(huì)效益為主的公共建筑，或是用于開(kāi)發(fā)和利用國(guó)有資源的建筑；企事業(yè)單位大多數(shù)是出于擴(kuò)大再生產(chǎn)或簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要；個(gè)人作為業(yè)主則是出于個(gè)人需要，多用于居住或作為產(chǎn)品保值增值。建筑市場(chǎng)需求與各類業(yè)主的資產(chǎn)投入有關(guān)。一般來(lái)看，建筑市場(chǎng)需求與固定資產(chǎn)投資在總體上呈正相關(guān)關(guān)系。

1.2 建筑市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

因建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值大，直到工程責(zé)任期滿為止才完成交易，所以建筑產(chǎn)品的交易時(shí)間較長(zhǎng)，可以說(shuō)建筑產(chǎn)品的整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程也是交易的過(guò)程。建筑市場(chǎng)的地域性較明顯，其主要體現(xiàn)在市場(chǎng)交易的規(guī)則、價(jià)格、合同條款等。因?yàn)榻ㄖI(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，其技術(shù)成本較低，產(chǎn)品需求呈現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)立化，因此建筑市場(chǎng)呈現(xiàn)出較明顯的激烈競(jìng)爭(zhēng)。由于建筑市場(chǎng)需求源于工程建設(shè)投資，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策影響明顯；建筑供給能力往往受外界影響小，相對(duì)保持穩(wěn)定，因此建筑市場(chǎng)供求往往不均衡。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

按需求目的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求。生產(chǎn)性需求的內(nèi)容為各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房。生產(chǎn)性需求是將建筑產(chǎn)品作為生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的需求。這類需求的目的是參與到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)。對(duì)于消費(fèi)性需求，其目的是滿足人們的居住需要。這類需求最明顯的特點(diǎn)是寬泛性和一般性。由于居民經(jīng)濟(jì)水平不同，建筑產(chǎn)品的需求也不同，主要分為多層住宅、高層住宅、別墅等不同檔次的需求。投資性需求是通過(guò)出售或出租購(gòu)買的建筑產(chǎn)品來(lái)獲得差價(jià)或租金。在投資性需求中建筑產(chǎn)品是作為價(jià)值來(lái)存儲(chǔ)。投資性需求一般由房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性有關(guān)，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而波動(dòng),本質(zhì)上屬于獲利性投資行為。投資性需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有調(diào)節(jié)作用：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大時(shí)，購(gòu)置房屋的出售和出租可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大時(shí)，投資性的購(gòu)置房屋又能增加需求，避免產(chǎn)能過(guò)剩。但如果大量消費(fèi)者盲目投資，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)量非必要需求，造成需求旺盛的假象,使得房地產(chǎn)價(jià)格虛高或產(chǎn)生較大價(jià)值波動(dòng)。

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素是多樣的。影響最深的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。國(guó)民的投資規(guī)模直接反映了建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)需求;國(guó)民收入則影響著國(guó)民對(duì)住宅、娛樂(lè)設(shè)施、科教文衛(wèi)等房地產(chǎn)的需求。通常房地產(chǎn)需求隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化而變化。次要因素是房地產(chǎn)的資本收益。通常收益水平提高會(huì)使投資需求增加，但房地產(chǎn)資本收益提高一般意味著價(jià)格上漲,價(jià)格上漲會(huì)使需求降低,因而房地產(chǎn)資本收益對(duì)房地產(chǎn)需求的影響較為復(fù)雜。此外，利率變化、通貨膨脹等客觀因素以及消費(fèi)者的收入水平和未來(lái)預(yù)期等主觀意識(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

房地產(chǎn)的供給一般分為兩種。一種屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，用于增加社會(huì)房地產(chǎn)的總量。另一種屬于已被購(gòu)買的房屋，這種房屋可進(jìn)入市場(chǎng)增加房屋供給量，但不會(huì)增加房地產(chǎn)總量，屬于二手房交易。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的供應(yīng)量是直接影響房地產(chǎn)供給量的重要因素，我國(guó)也將土地的供應(yīng)量作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種手段。除此之外，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、政府的調(diào)控政策、建設(shè)施工難度等都影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行具有以下特點(diǎn)。

(1)地域性明顯。特定房地產(chǎn)項(xiàng)目與周邊環(huán)境相互影響，房地產(chǎn)價(jià)格和供求關(guān)系表現(xiàn)出明顯的地域性特征。

(2)周期性波動(dòng)。房地產(chǎn)供求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切,隨著經(jīng)濟(jì)的周期性變化,房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出周期性波動(dòng),但兩者波動(dòng)變化并不完全一致：房地產(chǎn)需求能夠較快地反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,滯后性不明顯，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),房地產(chǎn)供給滯后性相對(duì)明顯。

(3)市場(chǎng)分層。房地產(chǎn)市場(chǎng)的層次與房產(chǎn)所在地有關(guān)，一般由市場(chǎng)的地域性引起。層次性表現(xiàn)在同一區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給與需求存在檔次、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異,如分普通住宅市場(chǎng)和高檔住宅市場(chǎng)等。

(4)呈現(xiàn)多重性和多樣性。房地產(chǎn)需求有生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求,從交易的客體用途分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多重性。多樣性首先表現(xiàn)在交易對(duì)象的復(fù)雜多樣，其次是交易方式多樣化，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租和抵押等多種交易方式。

(5)呈現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大且多方面，第一因政府的干預(yù)措施而導(dǎo)致的不確定性風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)供給方和需求方都會(huì)產(chǎn)生影響；第二逾期交房產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。其主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商因自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制或施工進(jìn)度控制失控等原因無(wú)法將符合交付使用條件的房屋交付給買受人；第三財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括生產(chǎn)方財(cái)務(wù)狀況惡化、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),以及需求方由于各種情況而引起的支付能力風(fēng)險(xiǎn);第四供求不均衡的風(fēng)險(xiǎn);第五不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。

3 建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)

結(jié)合上述我國(guó)建筑和房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及國(guó)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)今后幾年發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)如下。

(1)國(guó)家完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)更合理的政策調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。未來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的純凈性和穩(wěn)定性，我國(guó)政府和職能部門將結(jié)合國(guó)情繼續(xù)出臺(tái)一系列法律法規(guī)來(lái)有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),使房地產(chǎn)價(jià)格處于理性區(qū)間,讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，朝著有序化、法制化、規(guī)范化的方向進(jìn)步。

(2)房?jī)r(jià)將逐漸趨于平穩(wěn)。通過(guò)觀察近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng),房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，居民對(duì)購(gòu)房呈持幣觀望狀況，市場(chǎng)需求進(jìn)入疲憊期。預(yù)計(jì)今后幾年,我國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)有所調(diào)控,以達(dá)到“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將逐漸成熟。由于人口變化和地區(qū)發(fā)展等因素，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中會(huì)受到多種影響而頻頻波動(dòng)。我國(guó)也將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)施加有利的刺激，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。

(4)科技投入增大。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中,將提高對(duì)于創(chuàng)新發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)應(yīng)用的關(guān)注度。隨著新型材料的出現(xiàn)，未來(lái)建筑市場(chǎng)將引用成本更低、污染更少、效果更好的建筑技術(shù)和建筑材料，推動(dòng)建筑產(chǎn)品的更新升級(jí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)投入必將引進(jìn)新型科技,使得房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力和血液，使得房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

4 結(jié) 語(yǔ)

建筑和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活有著至關(guān)重要的影響，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系非常緊密,關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素是多樣的，國(guó)家政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)的指導(dǎo),制定長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理和調(diào)控，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。