當前土地房屋征收工作困難的幾點思考

何 霞

(廣東省深圳市不動產(chǎn)評估中心，廣東 深圳 518000)

目前國內(nèi)各地在土地房屋征收方面的補償標準并不相同，而房屋所有人在利益需求方面也會受到法律制度不完善制約影響，因此說目前土地房屋征收工作推進并不順利，還依然存在諸多土地問題與社會問題。本文深入研究土地房屋征收工作困境問題，并思考其征收工作具體策略是非常有必要的。

1 當前土地房屋征收的現(xiàn)狀分析

當前土地房屋征收的主要特點突出，其中涉及諸多技術(shù)性、政策性內(nèi)容。下文簡單介紹三點。

首先，土地房屋的征收面積越來越大。伴隨我國經(jīng)濟的快速發(fā)展增長，城鎮(zhèn)化的逐步加速，二元經(jīng)濟壁壘被逐漸打破，對于建設(shè)用地的需求量越來越大。就以某直轄市(重慶市)為例，2019年全市建設(shè)用地征收土地面積達到30000畝左右，相比于過去5年增長293%，其中涉及房屋拆遷面積達到2803809m2。(數(shù)據(jù)來源于2019年度重慶市市區(qū)土地房屋征收工作總結(jié)報告) 由此可見某直轄市土地房屋征收面積正在不斷擴大，且這一擴大態(tài)勢還將繼續(xù)持續(xù)下去。

其次，地區(qū)各級土地管理機構(gòu)代表了國家所具體行使的征收土地權(quán)限。按照憲法所賦予國家的土地征收權(quán)利來看，在我國土地征收主體固然是國家，而實際上，國家本身無法實際使用土地，在具體的征收過程中，各級土地管理機構(gòu)會代表國家行使征收土地權(quán)限。

第三，國家土地房屋征收補償標準正在逐步趨向于統(tǒng)一。例如國家早在2011年所頒布的有關(guān)國家土地房屋征收的相關(guān)補償條例中就直接細化了相應(yīng)補償標準制度，更為房屋征收提供了相應(yīng)法律依據(jù)，它對某城市土地征收主體與程序進行了相應(yīng)補償。

結(jié)合土地房屋征收的三點主要特征，可見目前我國在土地房屋征收發(fā)展層面上還是相當快速的，其中涉及諸多政策與技術(shù)問題，同時也為土地和房屋征收工作帶來了某些困境問題，必須加以深入考量[1]。

2 當前土地和房屋征收工作存在的困難和問題

當前土地和房屋征收工作存在諸多困境問題，下面圍繞三點展開簡單分析。

2.1 征收時相關(guān)工作人員執(zhí)行效率低

首先，在土地和房屋征收工作過程中存在征收時相關(guān)工作人員執(zhí)行效率偏低這一問題，這主要是因為被征收人希望將征收安置工作與城市相關(guān)單位的相關(guān)問題聯(lián)系起來，這就直接導(dǎo)致了原單位相關(guān)利益糾紛瓜葛，征收工作流程出現(xiàn)混亂。正常來講，上級單位需要主持公道，在征收工作中發(fā)現(xiàn)問題并商討解決。例如目前企業(yè)下崗職工所存在的企業(yè)改制遺留問題必須加以注意，但實際上許多問題并不符合國家及地方相關(guān)政策，這導(dǎo)致在征收過程中相關(guān)工作人員執(zhí)行效率低下，甚至由于政策不匹配導(dǎo)致征收工作組職權(quán)范圍越界。

2.2 觸動被征收人的利益而出現(xiàn)抵觸

土地房屋被征收人的利益被觸動而出現(xiàn)抵觸的情況目前非常常見，這是因為被征收人的既得利益喪失所帶來的不安定感，其必然對征收工作產(chǎn)生嚴重的心理抵觸慣性。實際上，有的被征收人所在位置往往地理條件優(yōu)越，生活較為便利，有的甚至是家庭謀生的重要依托。不論是上學、就醫(yī)還是出行都非常方便，住房如果出租，租金也較高，這些都是被征收人原來住房和土地的優(yōu)勢，現(xiàn)在將他們重新安置，要做好他們的動員工作有較大難度。極少數(shù)人鼓動被征收人抵制征收，制造不穩(wěn)定事件，他們之所以在重新安置過程中不愿離開原有環(huán)境，這主要原因是對安置環(huán)境的不熟悉或者不滿意以及對補償安置標準產(chǎn)生爭議。因此這也加大了土地征收動員工作難度。這其中甚至出現(xiàn)了有人鼓動被征收人抵制征收、刻意制造不穩(wěn)定事件的情況出現(xiàn)。

2.3 被征收人對協(xié)議補償仍存有疑慮

被征收人在認定協(xié)議相關(guān)內(nèi)容過程中存在疑慮，也符合常理。他們的疑慮多出自于身份鑒定、自搭建筑認定、補償比例以及過渡費的支付及交樓時間等方面。舉例來說，某些被征收人認為自家所搭建的建筑主要是因為未到城建部門報批。這類自建屬于違法建筑，沒有權(quán)屬，不能補償，事實更是：建筑既沒有報批依據(jù)也沒有規(guī)劃批復(fù)的可能，征收時，考慮到某些特定歷史原因，被征收人對協(xié)議補償存在不同聲音，這就造成了部分規(guī)定出現(xiàn)了合情不合理的情理不統(tǒng)一情況[2]。

3 當前土地房屋征收工作的有效策略

結(jié)合上述難題，本文認為當前土地房屋征收工作開展任重道遠，需要解決的問題非常之多，下文簡單談五點建議。

3.1 充分發(fā)揮被征收人中黨員和基層干部的作用

首先，要充分發(fā)揮土地房屋被征收人以及黨員基層干部的主力作用，對本征收對象進行合理選擇，基于較強理論與知識優(yōu)化調(diào)整政策法規(guī)，爭取讓基層干部更多學習相關(guān)政策法規(guī)，并建立較高威信威望。而在征收方案選擇方面，需保證黨員、基層干部更多學習掌握相關(guān)政策法規(guī)、理論知識，進而贏得群眾信任。再者就是要成立征收監(jiān)督工作小組，在土地房屋征收工作過程中爭取解決某些歷史遺留問題，同時在簽字協(xié)議中爭取能提出自身意見建議。在與征收組工作配合過程中激發(fā)所有工作人員、黨員干部使命感與責任感，達到事半功倍的良好工作效果。

3.2 應(yīng)該進一步加強前期準備和應(yīng)急建設(shè)的工作

需要在土地房屋征收工作前期做好大量準備，做好權(quán)屬調(diào)查工作并落實到戶。例如，一方面，要專門建立培訓(xùn)班培訓(xùn)工作人員的專業(yè)業(yè)務(wù)能力，在前期準備工作中未雨綢繆，強化一線工作組系統(tǒng)培訓(xùn)。另一方面，需要基于社會保險、低保補助、工傷保險等等深入學習培訓(xùn)社會保障知識，深入了解被征收對象的基本狀況。還有就是要建立征收土地房屋征收進程評估機制，在突發(fā)事件來臨之后做到合理準確評估，確保工作做細、做實、并在工作過程中時刻發(fā)現(xiàn)新問題、及時解決老問題。

3.3 完善社會保障、就業(yè)扶持和統(tǒng)籌發(fā)展等措施

土地房屋征收工作需要努力完善社會保障，基于就業(yè)扶持政策統(tǒng)籌發(fā)展相關(guān)實踐措施，合理解決被征收人的未來生活后顧之憂，確保自覺支持政府相關(guān)征收工作。例如針對下崗的被征收人進行就業(yè)培訓(xùn)，并在安置點培育就業(yè)崗位展開配套設(shè)施建設(shè)，為土地房屋征收工作知識拓展應(yīng)用創(chuàng)造有利空間條件。

3.4 認真執(zhí)行《國有土地上房屋征收補償管理條例》

最后要認真執(zhí)行貫徹《國有土地上房屋征收補償管理條例》，結(jié)合個別從事征收工作加強條例建設(shè)，優(yōu)化征收工作程序。如果換位思考，還需要參考結(jié)合《城市房屋拆遷管理條例》進行比較，保證做到新條例遵循征收工作相關(guān)客觀規(guī)律，深度挖掘新條例中的本質(zhì)性內(nèi)容，做到觀念轉(zhuǎn)變優(yōu)化，克服各方畏懼心理，做到對新條例的活學活用，在征收工作上爭取再進一步。目前，土地方征收工作中必須注重成本節(jié)約問題，它所造成的社會負面影響可能無法挽回，因此土地房屋征收政策在財力允許的狀況下做到寧松勿緊，保證最大程度上節(jié)約成本支出。更為重要的是，政府方面必須贏得社會大眾民心，保證同時獲得上級部門與媒體好評。

3.5 做好房屋價值補償

要做好房屋價值補償，其中圍繞房屋本身價值、附屬物價值、占用范圍以及土地使用權(quán)價值補償方面展開分析。以“附屬物”為例，需要對房屋及其附屬物價值進行評估，對國有土地使用權(quán)價值進行補償，根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地用途、被征收人土地投資開放狀況進行分析，具體補償費用要根據(jù)，被法律法規(guī)與政策允許的最大范圍內(nèi)，盡量補償損失被征收人。在征收房屋時，被征收房屋有選擇產(chǎn)權(quán)交換和貨幣補償?shù)?，一旦選擇產(chǎn)權(quán)交換，就必須要支付臨時安置費；如果選擇了貨幣補償，一般就直接補償貨幣，不用支付臨時安置費，所以一定要做房屋的價值評估等一系列工作，確保做好房屋價值補償做到公平公正。

4 結(jié) 語

就目前看來，我國土地房屋征收工作還面臨重重困難，若要切實解決問題還必須積極遵循政策原則，合理優(yōu)化工作技術(shù)內(nèi)容，并處理好突發(fā)事件，突破政策規(guī)定狀況構(gòu)建良性機制，在政策、財力、人員三方允許的情況下科學合理化推進土地房屋征收政策實施，做到萬無一失。