征地拆遷中土地使用價(jià)值的補(bǔ)償問題

白鐵英

(黑龍江省齊齊哈爾市土地儲(chǔ)備地產(chǎn)中心，黑龍江 齊齊哈爾 161005)

在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，城市化進(jìn)程與傳統(tǒng)改造活動(dòng)出現(xiàn)了快速推進(jìn)的趨勢(shì)。為了達(dá)到建設(shè)目標(biāo)，需要通過征地拆遷的方式，獲得土地資源的使用權(quán)。然而，進(jìn)行征地拆遷的過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問題，導(dǎo)致雙方出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)建設(shè)進(jìn)度造成負(fù)面影響。因此，需要分析征地拆遷土地使用價(jià)值補(bǔ)償存在的主要問題，并提出對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制，達(dá)到良好的處理效果，為以后的進(jìn)一步建設(shè)提供重要的參考信息。

1 征地拆遷中土地使用價(jià)值補(bǔ)償存在的主要問題

1.1 補(bǔ)償主體模糊

在征地拆遷過程中，存在補(bǔ)償主體過于模糊的問題。根據(jù)相關(guān)法律條例規(guī)定，政府在進(jìn)行征地拆遷的過程中，可以利用行政方式收回所有人的土地使用權(quán)。但是，需要給予所有者一定程度的補(bǔ)償。因此，根據(jù)這一條例可以認(rèn)為，政府在征地拆遷的過程中屬于補(bǔ)償主體，需要繼續(xù)開展相關(guān)工作。然而，隨著相關(guān)法律的進(jìn)一步推出，當(dāng)前相關(guān)條例規(guī)定拆遷者需要對(duì)被拆遷人提供對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償。在這種情況下，拆遷者成為了補(bǔ)償行為的主體[1]。這一規(guī)定差異導(dǎo)致主體的界定出現(xiàn)了模糊問題，間接導(dǎo)致大量的條件爭(zhēng)議，不利于征地拆遷的進(jìn)一步開展。

1.2 審批程序不清晰

在征地拆遷的審批過程中，相關(guān)條例規(guī)定，為了保障城市的基礎(chǔ)規(guī)劃，舊城區(qū)改造工程有權(quán)利對(duì)土地使用的權(quán)限進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。土地管理部門在經(jīng)過上級(jí)允許后，可以按照法律規(guī)定收回土地的使用權(quán)利，并基于對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償。如果需要提前收回土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照其基本年限與土地開發(fā)的狀態(tài)，規(guī)劃補(bǔ)償規(guī)模。但是，相關(guān)條文中對(duì)拆遷土地審批的程序界定相對(duì)較為模糊，沒有明確土地使用的基礎(chǔ)權(quán)限與處置決定，對(duì)征地拆遷的工作效果造成了負(fù)面影響。

1.3 土地使用價(jià)值淡化

1.3.1 土地使用價(jià)值與房屋價(jià)值被混淆

在我國(guó)法律規(guī)定內(nèi)容中，針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)主要包括土地使用權(quán)與房屋使用權(quán)兩個(gè)分類，其使用價(jià)值也需要根據(jù)這兩部分進(jìn)行界定。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程逐漸加快，土地使用的價(jià)值相較于房屋價(jià)值出現(xiàn)了大幅上升。然而，當(dāng)前我國(guó)補(bǔ)償執(zhí)行內(nèi)容中，沒有明確土地本身的價(jià)值地位，只通過象征性補(bǔ)償?shù)姆绞?，商定了征地拆遷。法律法規(guī)普遍強(qiáng)調(diào)拆遷方應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷方進(jìn)行土地使用價(jià)值補(bǔ)償，但是在實(shí)踐過程中往往僅針對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行了補(bǔ)償，混淆了二者之間的概念。

1.3.2 土地使用價(jià)值評(píng)估不合理

通常情況下，針對(duì)土地使用價(jià)值的補(bǔ)償評(píng)估需要根據(jù)政府的貨幣基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃，開發(fā)商具有一定程度的操作空間。在進(jìn)行評(píng)估的過程中，通常沒有考慮土地使用價(jià)值，僅僅針對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行了計(jì)算。同時(shí)，在補(bǔ)償過程中，也沒有針對(duì)土地取得方式、剩余年限、使用權(quán)合法性進(jìn)行評(píng)估，導(dǎo)致出現(xiàn)了大量的執(zhí)行問題[2]。同時(shí)，由于土地使用權(quán)價(jià)值被忽視，因此政府公布的貨幣補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格無法體現(xiàn)土地本身的使用價(jià)值，導(dǎo)致被拆遷方陷入了嚴(yán)重的劣勢(shì)，引發(fā)了大量的矛盾問題，不利于征地拆遷的正常進(jìn)行。

2 征地拆遷中應(yīng)當(dāng)采用的土地使用價(jià)值補(bǔ)償機(jī)制

2.1 應(yīng)用合理的土地使用價(jià)值補(bǔ)償計(jì)算方法

2.1.1 土地價(jià)值計(jì)算

土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)由土地與房屋建筑兩方面組成，在分析使用價(jià)值的過程中，如果地租與使用價(jià)值差距較大，便證明剩余年限較長(zhǎng)，相關(guān)價(jià)值便會(huì)越高。通過這一概念，便可以明確土地使用價(jià)值相當(dāng)于土地所有價(jià)值的94%。

2.1.2 土地使用價(jià)值補(bǔ)償

如果征地拆遷需要采取以舊換新的形式進(jìn)行，便需要分析被拆遷方在土地使用價(jià)值方面出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失級(jí)別。對(duì)被拆遷方而言，土地本身的價(jià)值來源于開發(fā)商對(duì)使用若干年后的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，可以看出，以舊換新的方式在房屋方面的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地使用價(jià)值方面的損失。我國(guó)土地使用權(quán)登記僅包括房屋的面積以及居住的面積情況，沒有考慮土地使用價(jià)值的相對(duì)比例，對(duì)被拆遷方的財(cái)產(chǎn)保護(hù)力度較差。以舊換新的方案表面上土地使用面積沒有發(fā)生改變，但內(nèi)在的土地使用價(jià)值已經(jīng)出現(xiàn)了較大的損失。因此，為了完善對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定土地使用價(jià)值的基礎(chǔ)形式，并針對(duì)其比例之和進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠?jì)算。如果沒有經(jīng)過協(xié)商或沒有征得被拆遷方的統(tǒng)一，不得對(duì)土地使用價(jià)值進(jìn)行擅自更改。通過這種方式，能夠有效保護(hù)被拆遷方的土地使用價(jià)值補(bǔ)償權(quán)利，避免出現(xiàn)不良侵占問題，達(dá)到良好的財(cái)產(chǎn)保護(hù)目標(biāo)，有利于進(jìn)一步規(guī)劃土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)流程，實(shí)現(xiàn)最佳建設(shè)效果，為征地拆遷工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.2 明確劃撥土地與出讓土地使用價(jià)值補(bǔ)償區(qū)別

為了解決征地拆遷中土地使用價(jià)值補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)問題，應(yīng)當(dāng)明確劃分土地與出讓土地使用價(jià)值的補(bǔ)償區(qū)別，盡可能保護(hù)被拆遷方的利益。在我國(guó)，土地使用價(jià)值包括兩種主要形態(tài)。第一種形態(tài)為土地使用權(quán)出讓后，由于公益的相關(guān)需求，進(jìn)行行政劃撥而形成的土地使用權(quán)利。這一價(jià)值出于公益性特征，除相關(guān)條例特殊規(guī)定的部分以外，土地使用權(quán)不能再次進(jìn)入市場(chǎng)。如果相關(guān)使用人員轉(zhuǎn)讓該權(quán)利，則需要認(rèn)定此行為者無法再次利用該土地，公益性行為已經(jīng)進(jìn)入結(jié)束狀態(tài)。在這種情況下，國(guó)家需要收回土地另行處理。第二種形態(tài)需要在有償出讓土地使用價(jià)值前，無償取得該土地的遺留權(quán)利。按照相關(guān)形成方式的差異，可以分為行政與法律規(guī)定兩種[3]。因此，為了改善征地拆遷的效果，應(yīng)當(dāng)明確劃撥與出讓土地的價(jià)值補(bǔ)償差異，并合理區(qū)分兩種補(bǔ)償形式，實(shí)現(xiàn)最佳處理目標(biāo)，為以后的進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外，還應(yīng)當(dāng)明確，劃撥方式取得的國(guó)有土地也需要具有對(duì)應(yīng)的土地使用價(jià)值，不可看作無償取得，必須在征地過程中得到對(duì)應(yīng)成本，并明確開發(fā)成本，達(dá)到組成土地價(jià)值的效果。

2.3 革新土地使用價(jià)值補(bǔ)償?shù)姆蓹C(jī)制

在征地拆遷土地使用價(jià)值補(bǔ)償?shù)倪^程中，應(yīng)當(dāng)從公共法律角度出發(fā)，革新原有的補(bǔ)償制度，盡可能規(guī)范拆遷過程中出現(xiàn)的亂象，達(dá)到良好的補(bǔ)償效果。通過規(guī)定相關(guān)法律制度，能夠有效規(guī)避拆遷過程中針對(duì)土地使用價(jià)值補(bǔ)償出現(xiàn)的問題，有利于提高征地拆遷的效率。當(dāng)前，應(yīng)當(dāng)設(shè)立針對(duì)性法律，約束土地征收的問題。隨后，再出臺(tái)相關(guān)征收標(biāo)準(zhǔn)化制度，明確土地使用價(jià)值的補(bǔ)償方法。原有的土地管理與城市拆遷條例中，沒有針對(duì)土地征收的相關(guān)價(jià)值補(bǔ)償措施進(jìn)行規(guī)定，導(dǎo)致后續(xù)的工作流程中出現(xiàn)問題，嚴(yán)重削弱了征地拆遷的效果。為了解決這一情況，需要將土地使用價(jià)值補(bǔ)償制度上升到管理法案的級(jí)別，并制定合適的征收標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范拆遷行為，實(shí)現(xiàn)良好的土地使用價(jià)值補(bǔ)償目標(biāo)。此外，在新機(jī)制執(zhí)行的過程中，還應(yīng)當(dāng)收集存在的不良問題，進(jìn)一步強(qiáng)化整體反饋效果，降低后續(xù)出現(xiàn)的負(fù)面補(bǔ)償影響，實(shí)現(xiàn)良好的發(fā)展目標(biāo)，為城市規(guī)劃提供有效的建設(shè)動(dòng)力。

3 結(jié) 語

在征地拆遷過程中，土地使用價(jià)值補(bǔ)償問題屬于較為關(guān)鍵的部分之一。為了達(dá)到良好的實(shí)施效果，應(yīng)當(dāng)采取有效的措施，完善使用價(jià)值補(bǔ)償體系，達(dá)到良好的工作目標(biāo)，為以后的建設(shè)與發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。