共有產(chǎn)權(quán)房全過(guò)程設(shè)計(jì)管理思考
——以北京市平谷區(qū)梧桐淺山項(xiàng)目為例

陳文佳

（中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司，北京 102300 ）

0 引言

2017 年，北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房政策，取代此前實(shí)施的自住型商品房，成為北京市政策性保障住房的主要形式，目的是解決中低收入群體的住房問(wèn)題。但是，由于共有產(chǎn)權(quán)地塊起拍價(jià)高，且限制條件多，周轉(zhuǎn)速度慢，共有產(chǎn)權(quán)房利潤(rùn)空間有限，越來(lái)越多房企對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)望而卻步，這十分不利于今后共有產(chǎn)權(quán)房這一民生工程的健康發(fā)展。因此，本文以梧桐淺山項(xiàng)目為例，就如何實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)品品質(zhì)、快周轉(zhuǎn)與成本限額均衡最優(yōu)進(jìn)行探討，并針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的全過(guò)程設(shè)計(jì)管理中的要點(diǎn)進(jìn)行梳理分析，提出建議。

1 梧桐淺山項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案

梧桐淺山項(xiàng)目基地整體南高北低，西高東低，大致為長(zhǎng)方形，分東西兩個(gè)地塊，西側(cè)為6103 地塊，東側(cè)為6107 地塊；項(xiàng)目地塊整體建筑高度控制為18 米，容積率為1.4，建筑密度30%。

項(xiàng)目以“人文記憶”來(lái)營(yíng)造中式傳統(tǒng)文化的氛圍，不僅靈活地保留了傳統(tǒng)景觀元素和空間布局，更加講究開闊從容的交往空間，創(chuàng)建具有文化內(nèi)涵和現(xiàn)代舒適生活的多元化庭院景觀，同時(shí)遵循中國(guó)傳統(tǒng)院落回歸自然的三重境界：物境、情境和意境。地塊豎向設(shè)計(jì)秉承經(jīng)濟(jì)性原則，節(jié)約成本，減少開挖，結(jié)合原始地形，因地制宜，盡量使地塊內(nèi)土方平衡。

圖1 梧桐淺山方案總平面圖

共有產(chǎn)權(quán)房作為政策性保障住房，關(guān)涉中低收入群體的安身立命，社會(huì)關(guān)注度高，規(guī)委、建委等政府部門對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)非常重視，報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)審查嚴(yán)格，要綜合平衡企業(yè)利益以及政府、專家要求，老百姓的需求的方案才能順利通過(guò)政府審批。梧桐淺山項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建中遇到了如以下三個(gè)困難：1）根據(jù)北京市規(guī)委《關(guān)于提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量有關(guān)工作的通知》等文件精神，規(guī)委要求本項(xiàng)目按照政策文件調(diào)整規(guī)劃方案做成圍合式布局或者錯(cuò)棟式布局。做圍合式布局，必然會(huì)出現(xiàn)東西向戶型，在遠(yuǎn)郊區(qū)縣出現(xiàn)東西向戶型必然對(duì)去化造成重大不利影響。設(shè)計(jì)了多個(gè)規(guī)劃方案反復(fù)與規(guī)委溝通，解釋錯(cuò)棟式方案不易打造中央綠地，而住宅做成圍合式布局將影響產(chǎn)品品質(zhì)。為將方案影響最小，解釋用園林綠化實(shí)現(xiàn)圍合式布局，并克服了難度解釋作為共有產(chǎn)權(quán)房，在對(duì)比同類別性質(zhì)住宅品質(zhì)更加優(yōu)越，因此最終通過(guò)了北京市住宅專項(xiàng)評(píng)審會(huì)。2）戶型設(shè)計(jì)受到保辦專家質(zhì)疑，第一次上會(huì)版戶型考慮功能性而忽略了舒適性，調(diào)整后戶型流線簡(jiǎn)潔，各功能空間布局舒展，且都是南北通透戶型。3）地下車庫(kù)未與所有樓棟相連致使若干樓棟無(wú)法直接從地庫(kù)到樓座，專家建議優(yōu)化車庫(kù)，提高使用效率，同時(shí)考慮車庫(kù)與所有住宅樓的連通使用方案。后修改為未與地庫(kù)聯(lián)通的樓座通過(guò)出地面樓電梯與人行道路作為歸家路線。

2 梧桐淺山項(xiàng)目全裝修設(shè)計(jì)

共有產(chǎn)權(quán)房全裝修設(shè)計(jì)過(guò)審要滿足《共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居導(dǎo)則》的要求，并要通過(guò)全裝修方案評(píng)審會(huì)與樣板間驗(yàn)收才能進(jìn)行施工圖外審，全裝修方案評(píng)審及樣板間驗(yàn)收時(shí)專家關(guān)心的問(wèn)題在于使用合理性問(wèn)題，美觀性問(wèn)題，是否符合共有產(chǎn)權(quán)房導(dǎo)則等，如電氣點(diǎn)位排布的合理性，暖氣片布置合理性。地磚與墻磚是否對(duì)縫，導(dǎo)則中要求的部品是否布置齊全等。樣板間要做到所見即所得，與交房標(biāo)準(zhǔn)保持一致。整體設(shè)計(jì)風(fēng)格需簡(jiǎn)約、美觀。

梧桐淺山戶型的風(fēng)格定位是簡(jiǎn)約美式風(fēng)格，戶型結(jié)構(gòu)明確，功能分區(qū)比較合理。各個(gè)空間利用率高，客餐廳的采光通風(fēng)良好?？蛷d空間白色與原木色搭配為主調(diào)，簡(jiǎn)單的沙發(fā)背景墻搭配斜拼造型電視背景墻。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)上，著重考慮收納空間不足的問(wèn)題，增加了浴室柜。衛(wèi)浴室以淺灰色紋絡(luò)狀的瓷磚為材質(zhì)，加上美式造型線條的柜體設(shè)計(jì)，整個(gè)營(yíng)造了時(shí)尚華貴之感，細(xì)微處彰顯設(shè)計(jì)的精巧之心。臥室空間淺黃色與淺綠色搭配為主調(diào)，清新淡雅。整體全裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格受到了來(lái)訪者與住保辦的肯定。

圖2 梧桐淺山精裝修效果圖

3 進(jìn)度控制

共有產(chǎn)權(quán)房報(bào)批報(bào)建流程繁瑣，比一般商品房項(xiàng)目多住宅專項(xiàng)評(píng)審會(huì)、住保辦專家會(huì)、全裝修方案評(píng)審與樣板間驗(yàn)收全裝修方案評(píng)審三個(gè)重要的環(huán)節(jié)。要加快共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)度，應(yīng)根據(jù)各評(píng)審環(huán)節(jié)評(píng)委關(guān)注要點(diǎn)，針對(duì)性做好以下工作：

首先，住宅專項(xiàng)評(píng)審會(huì)較關(guān)注規(guī)劃方案排布合理性，并會(huì)嚴(yán)格依據(jù)規(guī)自委發(fā)文級(jí)相關(guān)要求對(duì)方案進(jìn)行把控，上會(huì)前需與規(guī)自委溝通方案到位。

其次，住保辦專家會(huì)上會(huì)前提前與保辦相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜壹安块T進(jìn)行溝通，才能保證通過(guò)率。住保辦專家會(huì)文本包含規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案、綠色建筑及產(chǎn)業(yè)化實(shí)施情況、全裝修方案、BIM 技術(shù)應(yīng)用、分?jǐn)傇瓌t等各專業(yè)內(nèi)容。由于內(nèi)容全面，所以審核方案的專家、政府部門較多，需要解決各位專家與各部門提出的意見。例如住保辦會(huì)審核老百姓關(guān)注的要點(diǎn)，如窗地比，規(guī)劃形態(tài)布局、建筑地下室的高度和輪廓應(yīng)合理節(jié)約等；測(cè)繪所則對(duì)公攤原則、分?jǐn)偛糠峙c不分?jǐn)偛糠职芽胤浅?yán)格；園林局則側(cè)重于植物配置的密度與種類豐富度；產(chǎn)業(yè)化專家要求提前確定外墻墻板體系和廠家意向和供貨能力，了解體系工藝特點(diǎn)，減少模板種類等。

最后，要通過(guò)全裝修方案評(píng)審與樣板間驗(yàn)收，全裝修方案評(píng)審專家比較關(guān)注陽(yáng)臺(tái)、客廳、餐廳、玄關(guān)各功能空間清晰分界，外窗采光通風(fēng)面積結(jié)合各功能空間的邊界規(guī)范性問(wèn)題，廚房燃?xì)庠O(shè)計(jì)安全性等問(wèn)題，交房標(biāo)準(zhǔn)需與樣板間保持一致。

報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證過(guò)程中，做到以下幾點(diǎn)可有效提高速度：

一是初期與規(guī)委溝通時(shí)提前與人防、園林溝通，確定好人防標(biāo)準(zhǔn)，初步方案確定后，迅速與人防、園林溝通圖紙，確保滿足要求，加快報(bào)批進(jìn)度。

二是報(bào)多規(guī)合一方案前需最好能完成施工圖繪制。避免方案未深化到位，與報(bào)規(guī)證圖紙不一致帶來(lái)的反復(fù)溝通工作。

三是報(bào)規(guī)證前施工圖要反復(fù)進(jìn)行審核，避免施工圖深化過(guò)程中方案布局、建筑面積、地庫(kù)排布等再發(fā)生調(diào)整。

四是規(guī)證圖紙需提前與測(cè)繪單位溝通好面積計(jì)算規(guī)則，列好測(cè)繪備案圖紙敏感問(wèn)題，如不能出現(xiàn)的房間名稱，提前告知設(shè)計(jì)單位，避免來(lái)回反復(fù)。各個(gè)樓棟指標(biāo)、圖紙需與測(cè)繪單位核對(duì)，需滿足預(yù)測(cè)備案要求。

總的來(lái)說(shuō)，想要提高共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)度。必須要做好設(shè)計(jì)方案前置與各專業(yè)資源的提前介入；將工作前置以及并行穿插；提前了解共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及政府各相關(guān)發(fā)文要求，保證不踩政府紅線。要提前完善規(guī)劃方案，盡早與涉及的各專業(yè)專家進(jìn)行溝通，拿地前盡量要通過(guò)規(guī)劃部門預(yù)審批。

4 成本管控

要實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房的成本管控，同時(shí)又保證建設(shè)品質(zhì)質(zhì)量，筆者認(rèn)為要從設(shè)計(jì)管理角度做到以下幾點(diǎn)：

4.1 預(yù)算編制需科學(xué)合理

成本部門在編制預(yù)算時(shí)要保證進(jìn)行科學(xué)合理。應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際，根據(jù)公司的要求及項(xiàng)目目前所處的市場(chǎng)環(huán)境，建安成本、材料的價(jià)格、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，列明項(xiàng)目開發(fā)所需要的各科目成本進(jìn)行綜合分析，從而能夠編制出一份合理的預(yù)算體系，通過(guò)這份預(yù)算體系。對(duì)各環(huán)節(jié)發(fā)生的成本進(jìn)行限額，進(jìn)而起到控制成本。其中設(shè)計(jì)部門要對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用與施工建安費(fèi)用進(jìn)行合理的評(píng)估。例如共有產(chǎn)權(quán)房要求全裝修交房、綠建二星標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)化交付，園林綠化對(duì)喬木種植密度有一定要求等，這些要求都會(huì)增加成本，如果編制預(yù)算時(shí)未考慮以上因素，后期將無(wú)法合理控制成本。

4.2 做實(shí)可研報(bào)告中的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

拿地前的可研報(bào)告中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案需達(dá)到一定的深度，可研報(bào)告中的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不能與規(guī)證版指標(biāo)偏差過(guò)大。這就要求可研報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)方案做實(shí)，設(shè)計(jì)方案中地上建筑面積指標(biāo)較終版方案一般不會(huì)有變化，但是如果未按照規(guī)范要求做足配套指標(biāo)，導(dǎo)致后期住宅面積減少，則會(huì)導(dǎo)致可售面積減少，影響項(xiàng)目利潤(rùn)率。而地下建筑面積則不易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，而且地下室層數(shù)對(duì)綠化率及建安成本影響較大。如果不進(jìn)行較為深入的地下車庫(kù)排布，則可能會(huì)造成落地方案地下建筑面積與可研版方案地下建筑面積出入較大，導(dǎo)致成本預(yù)算不可控。所以企業(yè)對(duì)可研報(bào)告方案深度應(yīng)建立起系統(tǒng)化的要求，保證可研報(bào)告落地性。

4.3 做好圖紙審核及優(yōu)化設(shè)計(jì)工作

要確保各個(gè)專業(yè)協(xié)調(diào)合理，第一，在設(shè)計(jì)方案中對(duì)于住房的面積與結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理化設(shè)計(jì)，能夠滿足居住者的正常生活需要即可；第二是要進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定合理的鋼筋與混凝土含量。聘請(qǐng)專業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化單位進(jìn)行優(yōu)化，建立起合理的激勵(lì)機(jī)制，比如保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，優(yōu)化設(shè)計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用與節(jié)省的結(jié)構(gòu)成本掛鉤；三是車庫(kù)方案的合理性，在保證綠化率的前提下，盡量做一層地庫(kù)，地下室層數(shù)越多，建安成本越高，地庫(kù)輪廓應(yīng)盡量布置規(guī)整，不規(guī)則的輪廓施工難度大且成本較高；四是做地庫(kù)方案時(shí)需兼顧基坑支護(hù)方案的合理性，梧桐淺山項(xiàng)目就出現(xiàn)了部分樓座離車庫(kù)過(guò)近，導(dǎo)致基坑支護(hù)方案修改，原土釘和錨桿方案要求1：0.3 的坡比加土釘和錨桿，但由于樓座離車庫(kù)過(guò)近致使放坡距離不夠，故改為采用微型鋼管樁，增加了支護(hù)成本；五是場(chǎng)地要做到土方平衡，總平圖的布置和標(biāo)高設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)地形地貌合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，使得土方盡量滿足平衡以減少包括土方的開挖、回填費(fèi)用以及運(yùn)輸和重復(fù)倒運(yùn)，最大限度節(jié)約施工成本。土方平衡在一定程度上也可以縮短工期。

4.4 提前定好建造標(biāo)準(zhǔn)

為確保項(xiàng)目成本控制及整體可控，應(yīng)提前制定好各專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，梧桐淺山項(xiàng)目各專業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合過(guò)去的施工經(jīng)驗(yàn)、成本優(yōu)化經(jīng)驗(yàn)、后評(píng)估報(bào)告、公司標(biāo)準(zhǔn)化文件要求及成本限額要求制定了詳細(xì)的建造標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確的開展施工圖設(shè)計(jì)，且施工圖的材料做法表采用圖集加具體做法結(jié)合的形式出圖，避免了施工與成本測(cè)算不清晰及推諉情況出現(xiàn)。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，共有產(chǎn)權(quán)房前期設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建流程繁瑣，政府審批較為嚴(yán)格，需要做好方案設(shè)計(jì)、全裝修設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)、綠建二星設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等多項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容并要符合專家和政府各部門要求?？熘苻D(zhuǎn)是共有產(chǎn)權(quán)房盈利的關(guān)鍵點(diǎn)，在當(dāng)下共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的環(huán)境下，一定要提前對(duì)設(shè)計(jì)方案做好預(yù)判，提前了解好共有產(chǎn)權(quán)房報(bào)批報(bào)建流程及要點(diǎn)，做好政府部門與專家的溝通工作。才能加快速度，減少資金壓力。同時(shí)要在保證項(xiàng)目品質(zhì)前提下嚴(yán)控成本，營(yíng)造成本可控且高質(zhì)量的居住社區(qū)。希望本文對(duì)今后共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)有一定的借鑒價(jià)值，并推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房這一民生工程發(fā)揮更大的社會(huì)效益。