淺談房地產項目全過程造價管理

賈曉

（山西鑫盛聯(lián)房地產開發(fā)有限公司，山西太原 030000）

伴隨著我國經濟的長期向好發(fā)展，房地產行業(yè)也在21 世紀以來取得了長足的發(fā)展。房地產行業(yè)在中國若想要取得良好的持續(xù)發(fā)展，對各環(huán)節(jié)進行成本控制便成為其中一項核心內容，而對房地產工程的全過程造價管理，就在這一背景下進入到了房地產行業(yè)的視野中，了解房地產項目全過程造價管理的重要意義，分析當前房地產項目各環(huán)節(jié)造價控制中存在的問題，制定行之有效的房地產項目造價管理策略，是相關行業(yè)從業(yè)者必須要深刻思考的問題。

1 全過程造價管理的關鍵作用分析

針對地產企業(yè)來講，施行全程價格管理，主要有以下幾方面的意義：①讓房地產建設企業(yè)把工程造價控制在科學的范圍以內，實現成本的有效節(jié)約，增強對各類資源的有效使用率，并且還能增加地產企業(yè)的經濟效益，提升其核心競爭力，讓地產企業(yè)實現健康向好發(fā)展；②對房地產項目來講，進行全過程造價管理，能夠讓工程項目保持高效的運轉，合理安排項目資金，科學預防地產項目修剪環(huán)節(jié)，發(fā)生資金短缺等情況，保證施工進度；③開展全過程造價管理，能夠對房地產項目的決策、設計等方面進行優(yōu)化，減少房地產企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的各類風險。

2 房地產項目建設過程中各環(huán)節(jié)造價管理工作主要問題

2.1 決策階段

通過對我國房地產項目的造價管理工作開展情況進行分析，在決策階段所體現的問題主要表現在對早期工作人員的組織和調配方面的不合理、缺乏專業(yè)技能型人才；項目決策方案的可行性不強；項目審批流程不夠規(guī)范、管理存在漏洞等方面。造成上述問題的原因，主要是因為房地產企業(yè)人力資源管理方式滯后同時缺少科學有效資金使用計劃所導致的。

2.2 設計階段

在房地產項目設計階段，普遍出現的問題是采用的施工技術和經濟性原則相矛盾、輕視設計方案的合理性或經濟性；房地產項目設計人員只關注設計圖紙編制，輕視設計質量控制，導致各類工程設計圖紙之間存在有比較嚴重的交叉矛盾現象。對引起上述問題的原因開展討論，一般是由于房地產開發(fā)企業(yè)在工程設計過程中對工程造價管理缺乏有效的關注，導致限額設計不能得到有效的使用，再加上設計者只關注設計方案的整體美觀性、完整性，對其所涉及的建筑的經濟性缺乏足夠的重視，限額設計思想不能得到有效的貫徹落實。

2.3 項目招標階段

在項目招投標環(huán)節(jié)，長期性存在的問題是招標文件的編制質量不高，招標文件中出現模糊不清、自相矛盾的內容或存在某些內容遺漏，這都會導致施工單位在投標時采用不平衡報價，施工過程提出索賠，增加項目成本。

2.4 施工階段

在地產項目建設階段，長期存在的問題是其造價管理工作普遍存在的問題是房地產企業(yè)對項目施工過程中的成本管理控制力度不足，對施工過程中涉及的項目變更以及簽證等無法及時有效進行確定。分析造成這一情況的原因，往往是因為房地產工程項目施工組織安排不科學、工程設計深度不足、工程成本管理控制力不強等因素所引起的。

2.5 竣工驗收階段

在地產項目完工驗收階段，其造價管理工作普遍存在的問題是施工單位所提交的相關資料準確性、完整性較差，例如：工程竣工圖紙、工程簽證單、工程變更單、工程結算書等信息不健全，不完整。造成以上問題的原因是房地產企業(yè)對于房地產項目竣工資料的審核未嚴格按照規(guī)范及合同要求進行，致使這些資料在審核的過程中存在有比較大的疏漏。

整體來講，從目前的房地產造價管理工作的開展情況來看，其在各個環(huán)節(jié)造價管理工作中，都出現了一些值得重視的問題，以上問題的普遍存在，都可能讓房地產企業(yè)成本增加，無法實現經濟效益和社會效益的最大化，因此，充分了解這些問題，并制定問題的有效解決對策，是房地產企業(yè)必須重視的問題。

3 房地產項目全過程造價管理的有效實現路徑

3.1 決策環(huán)節(jié)的造價管理方法

房地產企業(yè)為了切實保障房地產項目造價管理工作在項目決策階段能夠真正意義上發(fā)揮其獨有作用，單位一定要完善的前期工作。①應當對人力資源的設置、組織、分配等工作進行強化，進行專業(yè)技能培訓，提高房地產企業(yè)造價管理部門工作人員的理論水平和實踐能力；②還需要對房地產工程項目進行各環(huán)節(jié)全方位系統(tǒng)性規(guī)劃，設計多種問題處理方法，方便為今后的工程開發(fā)工作進行有效的鋪墊；③應當對房地產項目的經濟利益進行有效的評估預測，由此在保障房地產工程項目質量的前提下，以最低的投資來換取最豐厚的回報，同時使用財政學、經濟學等理論背景下的資本評估模式，對房地產項目進行全方位的經濟效益評估，把房地產項目給房地產企業(yè)所帶來的經濟效益以及社會效益進行展示，最大限度保障項目決策過程中的精確性和合理性。

3.2 設計環(huán)節(jié)的造價管理方法

在設計環(huán)節(jié)中，其造價管理工作必須要嚴格按照科學合理的決策方案，對工程中的各類圖紙信息進行全面的交流溝通，明確各類施工技術與施工標準，讓技術與經濟能夠始終保持相對穩(wěn)定平衡的狀態(tài)，更好的保障項目設計的合理性。房地產企業(yè)需要選取經驗相對豐富的設計單位，讓他們全權負責房地產工程的設計工作，實現設計環(huán)節(jié)中，各部門工作內容的協(xié)調統(tǒng)一，并嚴格管理好各部門之間在工作中的關系，對已經設計完成的施工圖紙指派專業(yè)技術管理人員進行全面審查，造價管理部門對各種所需要使用的材料、設備等進行價格評估，由此來對工程設計方案進行確認，并在設計環(huán)節(jié)將造價管理進行有效細化，對各種投資因素對房地產行業(yè)所產生的制約進行分析，由此在設計環(huán)節(jié)實現對房地產項目的有效造價管理，實現設計方案的可行性、科學性。

3.3 在房地產項目招標階段的造價管理方法

房地產項目的招標階段，需要有效開展造價管理涉及的相關工作：①選聘優(yōu)質的造價咨詢機構編制招標清單及控制價，房地產企業(yè)造價管理部門要加強對招標工程量清單、招標控制價的審核，確保招標清單及控制價的完整性、科學性、合理性；②在編制招標文件的過程中要明確招標范圍、招標方式、建設周期、報價取費標準、付款方式、評標方法等；③加強合同管理，明確合同雙方的權利和義務，合同條款要盡量詳細、合同措辭要嚴謹，明確合同價款調整的方式方法以及風險范圍。

3.4 施工環(huán)節(jié)的造價管理方法

在房地產項目施工階段開展造價管理工作①房地產企業(yè)必須明確各部門的崗位職責，構建科學規(guī)范的施工組織，嚴格按照設計圖紙進行相關工序的施工，保障項目施工有序進行；②要對施工過程中的各項環(huán)節(jié)進行嚴格的質量管理，嚴格材料進場管理制度，確保施工材料符合設計及規(guī)范要求，嚴格檢驗批驗收制度，確保工程實體的安全性、可靠性；③建立明確完善的設計變更、施工簽證審核審批制度。房地產企業(yè)工程管理部門要對設計變更的具體內容進行正確分析，確定設計變更的必要性、合理性；造價管理部門要熟悉招投標文件、施工合同及相關法律政策，確定其是否屬于合同、圖紙及預算中的內容，確保簽證與設計變更符合工程造價管理工作的相關制度和標準，有效預防在工程項目建設過程中出現工程造價的大幅上升，實現對工程成本的有效控制。

3.5 竣工驗收環(huán)節(jié)的造價管理

在項目竣工驗收環(huán)節(jié)進行造價管理工作：①需要將房地產工程項目的招投標文件和項目施工合同中的工程內容作為項目竣工驗收過程中的核心進行審核，相關從業(yè)者需要全面認知設計圖紙中的各種內容，并做好對各個環(huán)節(jié)中的工程量和項目內容的記載，并對項目資料進行分解，預防發(fā)生各種錯誤；②在項目審核環(huán)節(jié)中，從業(yè)者一定要親身前往工程現場，對項目總量量、驗收報告、材料單價等內容逐一進行調查、核對與記載，確認其是否符合工程質量要求，核對簽證單內容與設計圖紙中是否存在不匹配情況；③進行項目后評價工作。在工程進行竣工結算以后，對該項目在造價管理工作方面的經驗與教訓進行總結，并寫出總結報告，為房地產企業(yè)的全過程造價管理工作提供有效的經驗。

以上便是本人結合工作經驗，對房地產項目各環(huán)節(jié)實施有效造價管理的相關路徑，通過以上方法，房地產項目的工程造價可以得到有效的控制，并且工程施工進度和工程質量也將會得到顯著的提升，這對于保障房地產企業(yè)的經濟效益和社會效益，都將會帶來積極的影響。

4 結束語

整體來講，對房地產企業(yè)來說，在保障項目工程質量的前提下，獲得最大程度的經濟利益和社會效益，是其日常工作中的重要目標，并且也是保障其長期穩(wěn)定發(fā)展的重要前提，所以，對于地產企業(yè)來說，施行全過程造價管理，具有十分重要的意義，它不僅可以增強地產企業(yè)造價管理人員的專業(yè)能力，同時也能夠讓房地產企業(yè)的規(guī)章制度得到有效的實施，提高造價管理工作的質量，保障工程項目中的各項資金得到充分使用，增強企業(yè)的經濟效益。