房地產(chǎn)企業(yè)如何對房屋建筑工程施工過程進(jìn)行管理

彭南

（畢節(jié)創(chuàng)美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，貴州 畢節(jié) 551700）

0 引言

房產(chǎn)單位對工程進(jìn)行過程管理工作，旨在增強(qiáng)工程受控性，履行工程監(jiān)督、協(xié)調(diào)各項(xiàng)職責(zé)，依據(jù)工期設(shè)定需求，如期完成工程任務(wù)，達(dá)成工程進(jìn)度控制目標(biāo)，確保工程成本管理有效性。與此同時(shí)，在工程管理期間，監(jiān)理角色較為關(guān)鍵，房產(chǎn)單位管理人員需有序開展監(jiān)理管理工作，以期最大化發(fā)揮監(jiān)理角色作用，全面落實(shí)過程管理工作，確保工程質(zhì)量，減少工程資金浪費(fèi)。

1 工程前期管理

1.1 有序落實(shí)工程準(zhǔn)備

在工程前期，房產(chǎn)單位管理人員需有序落實(shí)工程勘察、施工規(guī)劃、招投標(biāo)內(nèi)容約定等各項(xiàng)工作，為工程施工創(chuàng)設(shè)基礎(chǔ)條件。在工程勘察時(shí)，需甄選勘察專業(yè)性強(qiáng)的人員，同時(shí)借助BIM技術(shù)，確保勘察結(jié)果全面性，為工程規(guī)劃提供有效的參考依據(jù)。

1.2 場地管理

在工程開工前期，房產(chǎn)單位管理人員需完善工程基建設(shè)施，比如水電、交通等。同時(shí)依據(jù)工程方案，申報(bào)各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，協(xié)同其他部門完成報(bào)建工作。

1.3 審核施工組織規(guī)劃

在完成工程招標(biāo)流程后，房產(chǎn)單位管理人員需結(jié)合中標(biāo)單位工程規(guī)劃，審核施工圖設(shè)計(jì)的合理性。對施工圖存在的問題，及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，以減少工程變更次數(shù)，確保工程施工有序進(jìn)行。

1.4 開工報(bào)告申報(bào)

在工程開工前期，房產(chǎn)單位管理人員需提醒施工單位提交開工報(bào)告。開工報(bào)告內(nèi)容具體包括：施工許可證完成辦理、施工圖完成核對、施工組織規(guī)劃完成審批、工程現(xiàn)場完成各類準(zhǔn)備工作。

2 工程過程管理

2.1 進(jìn)度審核

2.1.1 工程進(jìn)度控制

房產(chǎn)單位管理人員依據(jù)工程設(shè)計(jì)方案內(nèi)容，結(jié)合工程工藝復(fù)雜程度、做法工期等因素，參照進(jìn)度控制相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制工程進(jìn)度控制方案。在進(jìn)度方案設(shè)計(jì)期間，可采取任務(wù)分解形式，以確保進(jìn)度控制方案的可操作性。任務(wù)分解形式包括月度進(jìn)度方案、季度進(jìn)度方案。

2.1.2 進(jìn)度審查

在工程開工后，房產(chǎn)單位管理人員需與監(jiān)理單位建立有效交流機(jī)制，獲取工程施工完成情況。與此同時(shí)，采取定期、不定期兩種方式，房產(chǎn)單位管理人員落實(shí)工程管理工作，進(jìn)度管理內(nèi)容具體包括：

（1）檢查施工規(guī)劃中的工人、設(shè)備、物資建材等資源的進(jìn)場情況。如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場資源情況與規(guī)劃內(nèi)容存在出入，需進(jìn)一步核實(shí)工程量，以減少施工單位虛報(bào)工程量問題，確保工程質(zhì)量。

（2）核查進(jìn)度款使用的規(guī)范性。管理人員需分別從周、月、總進(jìn)度等視角，對比實(shí)體工程進(jìn)度與控制標(biāo)準(zhǔn)，分析進(jìn)度延期的形成原因，針對實(shí)際存在的不利因素，加以有效改進(jìn)。比如，在工程款核對時(shí)，管理人員發(fā)現(xiàn)施工人員專業(yè)性存在問題，嚴(yán)重降低了工程推進(jìn)速度。管理人員與施工監(jiān)理協(xié)調(diào)，要求工程監(jiān)理對工人進(jìn)行次日工程技能的強(qiáng)化訓(xùn)練，提高工程施工操作能力，以確保工程進(jìn)度。

（3）管理人員對于工程無交叉的項(xiàng)目，合理規(guī)劃穿插施工，以縮短工程時(shí)間。

2.1.3 樣板施工管理

對于重點(diǎn)工程施工建筑時(shí)，房產(chǎn)單位管理人員需進(jìn)行樣板施工管理，對于樣板施工質(zhì)量進(jìn)行全面檢查：開展蓄水試驗(yàn)，測定樣板工程防水性；進(jìn)行噪聲檢測，確定樣板工程噪聲污染消除效果。檢查樣板工程質(zhì)量時(shí)，管理人員可結(jié)合重點(diǎn)工程的性能需求，進(jìn)行相應(yīng)的檢測工作，以保障質(zhì)量檢查效果。在確保樣板工程質(zhì)量基礎(chǔ)上，落實(shí)重點(diǎn)工程施工。

2.2 圖紙管理

（1）圖紙發(fā)放。在工程施工期間，圖紙采取統(tǒng)一管理形式，確保工程監(jiān)理、各工程小組完成圖紙發(fā)放。

（2）圖紙保存。施工單位與房產(chǎn)單位，需分別設(shè)專員進(jìn)行圖紙保存管理，對于工程圖紙清單、變更詳情進(jìn)行完整填寫與保存，便于工程結(jié)算有據(jù)可依。

2.3 設(shè)計(jì)變更管理

（1）設(shè)計(jì)變更方案的確定。在工程施工期間，如果施工單位對工程設(shè)計(jì)、現(xiàn)場施工存在問題，由房產(chǎn)單位管理人員進(jìn)行問題審核，對于必要性設(shè)計(jì)變更問題，進(jìn)行變更管理。原則上，在發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更問題時(shí)，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位解決，再交由設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核確定。由于工程進(jìn)行時(shí)，如果工程變更涉及的工程量不大，為保障工期進(jìn)度，可采取口頭指令變更形式，或者直接由設(shè)計(jì)院擬定變更方案，以保證工程施工質(zhì)量。

（2）變更文件存檔管理。在設(shè)計(jì)變更完成時(shí)，形成的變更文件需進(jìn)行存檔管理，為工程結(jié)算提供依據(jù)。在存檔管理期間，房產(chǎn)單位管理人員需每月整理變更事宜，以通知單形式傳遞給施工單位，便于施工單位確定[2]。

2.4 成本控制

（1）在工程臨近竣工時(shí)期，房產(chǎn)單位管理人員需關(guān)注超付問題。結(jié)合工程管理規(guī)定內(nèi)容，完成工程結(jié)算。

（2）對于工程中形成的變更與簽證問題，進(jìn)行工程量審核。

（3）結(jié)合工程合同約定內(nèi)容，全面查看工程期間收集的各類資料，妥善處理建材供應(yīng)索賠事宜。

（4）房產(chǎn)單位管理人員，可結(jié)合進(jìn)度管理方案，編制預(yù)算管理內(nèi)容，在工程進(jìn)度控制的同時(shí)，同步落實(shí)預(yù)算管理工作，以確保成本控制有效性。

（5）在甲供材模式中，房產(chǎn)單位管理人員需結(jié)合工程建材使用的具體情況，編制建材采購方案，減少材料購置問題，保證采購成本控制效果。

2.5 質(zhì)量管理

（1）設(shè)定工程質(zhì)控目標(biāo)。在房產(chǎn)單位工程規(guī)劃中，對于工程性能、工程質(zhì)量給予明確說明，以作為工程質(zhì)控目標(biāo)。

（2）事前質(zhì)控管理。①在工程前期，房產(chǎn)單位管理人員結(jié)合工程施工特點(diǎn)、工程質(zhì)量控制目標(biāo)，編制《工程質(zhì)量控制指導(dǎo)書》，針對工程極易發(fā)生的質(zhì)量問題，總結(jié)編制預(yù)防措施；②房產(chǎn)單位管理人員，依據(jù)工程質(zhì)量建設(shè)目標(biāo)、監(jiān)理管理合同等內(nèi)容，嚴(yán)格查看監(jiān)理工程管理方案，以督促監(jiān)理發(fā)揮工程質(zhì)控角色作用。

（3）事中管理。①測量與放線工作審查。房產(chǎn)單位管理人員，需在工程進(jìn)行期間，由工程單位提交工程區(qū)域的定位放線標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要求監(jiān)理單位使用校準(zhǔn)完成的儀器進(jìn)行定位放線，再進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核；②加強(qiáng)關(guān)鍵建材、施工機(jī)械的質(zhì)控管理。由于房產(chǎn)工程建筑期間，需要使用較多數(shù)量的建材與機(jī)械設(shè)備，需加強(qiáng)質(zhì)量管理，以減少返工事件，維護(hù)工程質(zhì)量；③隱蔽工程質(zhì)量管理。房產(chǎn)單位管理人員，需嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量檢查工作，對于樁基、重點(diǎn)工程澆筑施工、鋼筋作業(yè)、防水等工程，與工程監(jiān)理共同完成質(zhì)量檢查。可采取抽樣檢測方法，以準(zhǔn)確獲取工程質(zhì)量情況。同時(shí)將檢測結(jié)果進(jìn)行如實(shí)記錄，由工程管理人員簽字確認(rèn)。如果檢查期間發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況，要求監(jiān)理與施工單位提交工程質(zhì)量整改書，同時(shí)給予一定期限，確保工程達(dá)標(biāo)。

2.6 監(jiān)理單位的管理工作

2.6.1 監(jiān)理資格審查

房產(chǎn)單位管理人員需嚴(yán)格審查監(jiān)理人員的工程管理資質(zhì)，以保障工程質(zhì)量，減少工程事故發(fā)生。

（1）核對監(jiān)理人數(shù)的準(zhǔn)確性。

（2）查看監(jiān)理資質(zhì)證書與約定資質(zhì)的一致性。

2.6.2 檢查監(jiān)理月報(bào)

房產(chǎn)單位管理人員，要求監(jiān)理按月完成監(jiān)理工作上報(bào)，在監(jiān)理月報(bào)中需體現(xiàn)：工程質(zhì)量、工程進(jìn)度推進(jìn)情況、文明施工進(jìn)展等，分析工程存在問題，給出相應(yīng)的解決方案。管理人員結(jié)合監(jiān)理月報(bào)進(jìn)行評價(jià)與反饋，書寫月報(bào)申報(bào)批復(fù)單。在批復(fù)單中，管理人員需添加自身發(fā)現(xiàn)的工程問題，要求監(jiān)理人員進(jìn)行工程改進(jìn)，在工程整改完成時(shí)，監(jiān)理人員書寫整改報(bào)告，由房產(chǎn)單位管理人員進(jìn)行核實(shí)。

2.7 文明施工管理

房產(chǎn)單位管理人員在施工期間，需加強(qiáng)安全管理，結(jié)合工程合同約定的施工設(shè)施，給出具體的安全管理規(guī)定。

（1）腳手架工程安全管理。①架子工人需具備較高的施工安全意識，在簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書后，對其進(jìn)行有效的身體檢查，確定架子人工健康達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，方可進(jìn)行腳手架施工；②腳手架施工期間，工人需完成安全設(shè)施佩戴，確保施工安全[3]。

（2）安全網(wǎng)工程管理。①對于超過4m的工程施工活動(dòng)，需規(guī)范安裝安全網(wǎng)，首層安全網(wǎng)寬度大于3m且不小于6m；②在高層工程建筑時(shí)，需每隔四層增加一層安全網(wǎng)，工程期間需保證安全網(wǎng)無破損，防止安全網(wǎng)內(nèi)放置雜物，直至高層作業(yè)完成，方可拆除安全網(wǎng)；③在安全網(wǎng)安裝時(shí)，需添加網(wǎng)繩，每張安全網(wǎng)添加的網(wǎng)繩需超過7根；④安全網(wǎng)內(nèi)筋繩分布需均勻，筋繩間隔須大于300mm；⑤在安全網(wǎng)搭設(shè)完成時(shí)，進(jìn)行承重試驗(yàn)，使用模擬人形、砂石進(jìn)行沖擊，確保安全網(wǎng)各位置無斷裂情況，方可施工使用。

（3）施工標(biāo)牌文明擺放，同時(shí)合理控制工程噪聲。

（4）有序規(guī)劃物資運(yùn)輸路線，確保工程交通運(yùn)輸有序性。

（5）在階段工程完工時(shí)，需及時(shí)進(jìn)行清潔工作，維護(hù)工程場地環(huán)境。

（6）監(jiān)理人員結(jié)合文明施工進(jìn)展情況，采取例會宣講形式，同時(shí)落實(shí)工程現(xiàn)場的安全評價(jià)。

（7）對于工程各類文件，需依據(jù)工程檔案管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行全面收錄管理，為工程維修、工程改造提供依據(jù)。

3 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)單位在進(jìn)行工程過程管理工作時(shí)，需結(jié)合工程建設(shè)的實(shí)際需求，分別從質(zhì)量、進(jìn)度等視角，逐一落實(shí)過程管理工作，以期最大化發(fā)揮過程管理工作價(jià)值，順應(yīng)工程管理工作需求，促進(jìn)房產(chǎn)單位獲取較高的管理收益，如期完成工程任務(wù)，保障工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)性。