基于軌道交通綜合效益的土地整理

謝偉娜 李明科

摘要：當(dāng)前軌道交通建設(shè)熱潮在全國范圍內(nèi)鋪開，越來越多的城市嘗試?yán)密壍澜煌ㄑ鼐€土地進(jìn)行綜合開發(fā)，土地準(zhǔn)備工作作為綜合開發(fā)的前提和基礎(chǔ)得到了重視。文章基于軌道交通綜合效益分析大連地鐵7號(hào)線現(xiàn)狀沿線土地利用情況，提出軌道交通站點(diǎn)綜合開發(fā)的規(guī)劃建議。

關(guān)鍵詞：軌道交通;綜合效益;土地利用;

分類號(hào)：U239.5

引言

我國的城市發(fā)展正處于轉(zhuǎn)折階段，在城市化與機(jī)動(dòng)車私有化的雙重沖擊下，小汽車出行的過度增長使得城市出現(xiàn)眾多問題如交通擁擠、空氣污染及低密度郊區(qū)化，影響著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。軌道交通作為新興的市政交通，是作為能夠充分利用土地資源、提升通勤交通便捷性、緩解城市交通壓力而存在的，但從財(cái)務(wù)報(bào)表上，軌道交通投資巨大，無法實(shí)現(xiàn)收支平衡，只有將軌道交通與沿線土地綜合開發(fā)才能實(shí)現(xiàn)效益最大化。

一、軌道交通的綜合效益分析

1軌道交通的正效益

土地收益：軌道交通縮短了“時(shí)間距離”，特別是軌道交通成網(wǎng)后，居民出行將更加便捷，出行成本隨之降低，最終實(shí)現(xiàn)沿線低價(jià)升值。同時(shí)軌道交通沿線聚集大量人流，能充分帶動(dòng)周邊發(fā)展，提升沿線土地價(jià)值。

商業(yè)收益：軌道交通車站與上蓋物業(yè)共同開發(fā)，并租售寫字樓和商場(chǎng)，將會(huì)獲得源源不斷的經(jīng)濟(jì)效益。

優(yōu)化交通出行結(jié)構(gòu)：軌道交通對(duì)沿線的交通出行方式影響較大，特別是在軌道交通站點(diǎn)周邊居住或就業(yè)的人員，選擇軌道交通出行的比例大于選擇其他交通出行方式，同時(shí)軌道交通也會(huì)降低小汽車出行量，為城市低碳綠色出行提供相應(yīng)保障。

2軌道交通負(fù)效益

軌道交通綜合負(fù)效益主要包含兩個(gè)方面，一是地鐵建設(shè)成本，二是運(yùn)營成本方面。由于軌道交通建設(shè)屬于大型基礎(chǔ)設(shè)施及公共交通范疇，其建設(shè)規(guī)模、成本及公益性使得交通運(yùn)營收入無法滿足運(yùn)營成本，致使政府需在財(cái)政上予以支持。

二、大連軌道交通7號(hào)線沿線土地整理

大連已進(jìn)入軌道交通快速發(fā)展時(shí)期，根據(jù)《大連市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2014-2020）》及《大連市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃（2015-2020）》，全市線網(wǎng)規(guī)劃包括22條線路，共計(jì)886.6公里?，F(xiàn)已運(yùn)營線路總長度157.88公里，在建線路總長度79.38公里，擬建線路總長度76.63公里。軌道交通的建設(shè)無疑將對(duì)城市發(fā)展格局形態(tài)及城市相關(guān)政策帶來不同程度的影響，對(duì)城市發(fā)展起到積極作用。因此，基于城市軌道交通沿線的土地利用情況的研究也尤為重要。

1大連軌道交通7號(hào)線沿線土地現(xiàn)狀

大連地鐵7號(hào)線東西穿越大連，主要承擔(dān)大連中山區(qū)、西崗區(qū)以及高新區(qū)的交通，東起中山區(qū)的港灣廣場(chǎng)、三八廣場(chǎng)、經(jīng)勞動(dòng)公園至?xí)怪行?、理工大學(xué)等區(qū)域，至高新區(qū)百合山莊，全程共設(shè)站點(diǎn)17個(gè)，其中換乘站4個(gè)，總長度為16.58公里。結(jié)合地鐵站點(diǎn)的輻射范圍，對(duì)沿線兩側(cè)各1000米范圍內(nèi)的用地進(jìn)行調(diào)查研究。

2土地利用結(jié)構(gòu)

研究以《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）》為基礎(chǔ)，參考《國土空間調(diào)查、規(guī)劃和用途管制用地用海分類指南》（試行版），結(jié)合大連市“一張底圖”、《遼寧省林地保護(hù)利用規(guī)劃（2010-2020）》、《遼寧省青山保護(hù)規(guī)劃（2016-2020）》，同時(shí)結(jié)合可用情況，將用地逐級(jí)分類。

地鐵7號(hào)線沿線處于城市已建區(qū)，城市建設(shè)已基本完成，總用地面積5562.45公頃。其中不可用用地為農(nóng)林用地中的公益林、123級(jí)林地、青山保護(hù)規(guī)劃中的禁止及限制建設(shè)區(qū)，現(xiàn)狀已建用地、已批未建用地，面積為5350.84公頃，占總用地面積的96.2%?？捎糜玫貫檗r(nóng)林用地中的商品林、4級(jí)林地、青山保護(hù)規(guī)劃中的合理利用區(qū)、其他非建設(shè)用地、未批未建的國有土地以及集體土地，面積為211.61公頃，占總用地面積的3.8%，主要集中在山腳地帶及百合山莊附近的，在虹錦路以西區(qū)域，為城市近郊區(qū)?，F(xiàn)狀主導(dǎo)用地性質(zhì)為農(nóng)林用地、村莊用地。

軌道交通沿線基本完成城市建設(shè)，但存在著土地利用與軌道交通功能不匹配、站點(diǎn)功能定位不準(zhǔn)確、公共交通銜接不通暢、景觀生態(tài)環(huán)境不精致等問題亟需改善提升。

三、軌道交通沿線土地規(guī)劃建議

受土地資源、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的驅(qū)動(dòng)，各城市的軌道交通建設(shè)開啟了站點(diǎn)周邊大規(guī)模的城市更新和舊城改造，如大連地鐵7號(hào)線，這類土地主要依據(jù)城市更新相關(guān)的土地整備工作獲取，其綜合開發(fā)中的土地獲取就是依靠前期與城市更新項(xiàng)目的協(xié)調(diào)。首先，項(xiàng)目選址工作與站點(diǎn)周邊城市更新同步，包括拆遷補(bǔ)償談判、土地收儲(chǔ)、控規(guī)修改等。其次，政府層面采取多種手段推進(jìn)軌道沿線的城市更新，如提高站點(diǎn)影響范圍內(nèi)地塊開發(fā)容積率，并采取優(yōu)先審批、給予一定的補(bǔ)貼等。沿線土地的性質(zhì)結(jié)構(gòu)、空間布局和密度分區(qū)等方面必須有相應(yīng)的調(diào)整，以軌道建設(shè)為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)土地功能的重組及空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

以軌道車站為中心，對(duì)車站周邊已有及規(guī)劃公交場(chǎng)站進(jìn)行統(tǒng)一整合，設(shè)置規(guī)模足夠的公交接駁場(chǎng)站，公交接駁場(chǎng)站布局應(yīng)與地塊功能性質(zhì)和開發(fā)密度協(xié)調(diào)，可結(jié)合建筑統(tǒng)一設(shè)置，并具有一定的彈性和可操作性。

改善生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)地鐵站點(diǎn)及沿線區(qū)域環(huán)境的綜合整治，突出治理“臟亂差”彰顯浪漫之都以及風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)景區(qū)、商務(wù)區(qū)等特色，形成融觀賞、生態(tài)、游憩、經(jīng)濟(jì)和防護(hù)等功能為一體的軌道交通沿線景觀帶，以提升城市風(fēng)貌。

結(jié)語

隨著城市化的腳步加快，城市發(fā)展目標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)向一體化發(fā)展模式，為提高土地利用價(jià)值，優(yōu)化交通出行結(jié)構(gòu)，提升城市生活品質(zhì)，加快協(xié)調(diào)配合軌道交通與土地之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)兩者的綜合開發(fā)利用是未來發(fā)展趨勢(shì)。

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