大力發(fā)展租賃住房?解決好大城市住房突出問題

曹金彪

黨的十九屆五中全會(huì)明確要求“有效增加保障性住房供給，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決好大城市住房突出問題”作為經(jīng)濟(jì)工作的8項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一，提出“住房問題關(guān)系民生福祉”，要求“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。黨的十九屆五中全會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為“十四五”時(shí)期推進(jìn)住房保障工作指明了方向、提供了基本遵循。我們要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央部署要求，以解決好大城市住房突出問題為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，努力開創(chuàng)住房保障高質(zhì)量發(fā)展新局面。

緊扣新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局，準(zhǔn)確把握新時(shí)代住房保障工作的新要求

全面把握新發(fā)展階段，要求深刻認(rèn)識(shí)住房保障新使命。習(xí)近平總書記指出，新發(fā)展階段是社會(huì)主義初級(jí)階段中的一個(gè)階段，同時(shí)是其中經(jīng)過幾十年積累、站到了新的起點(diǎn)上的一個(gè)階段。從住房保障領(lǐng)域看，我國(guó)已建成了世界上最大的住房保障體系。自2008年以來，截至2020年底，城鎮(zhèn)保障性安居工程開工建設(shè)約7500萬套，累計(jì)2200多萬困難群眾領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，中等偏下收入家庭住房條件得到有效改善，已合計(jì)幫助約2億困難群眾改善了住房條件。進(jìn)入新時(shí)代，住房矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，從粗放滿足面積數(shù)量要求轉(zhuǎn)向?qū)Ω哔|(zhì)量和好環(huán)境的需求。當(dāng)前，城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房困難問題總體得到解決，步入新發(fā)展階段，住房困難群體主要是新市民特別是青年人。大城市房?jī)r(jià)高，租賃市場(chǎng)也存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題比較突出。住房保障工作要適應(yīng)住房發(fā)展新形勢(shì)，著力從解決城鎮(zhèn)戶籍家庭住房困難問題，轉(zhuǎn)為解決新市民特別是青年人住房困難問題。

深入貫徹新發(fā)展理念，要求加快形成住房保障新方式。習(xí)近平總書記指出，新發(fā)展理念是一個(gè)系統(tǒng)的理論體系，回答了關(guān)于發(fā)展的目的、動(dòng)力、方式、路徑等一系列理論和實(shí)踐問題。要從根本宗旨把握新發(fā)展理念，從問題導(dǎo)向把握新發(fā)展理念，從憂患意識(shí)把握新發(fā)展理念。從住房保障領(lǐng)域看，解決新市民的住房困難問題，既難以通過政府投資公租房來實(shí)現(xiàn)，也難以通過目前的租賃市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。深入貫徹新發(fā)展理念，要求住房保障方式從政府單一供給轉(zhuǎn)向多主體供給、多渠道保障，有錢出錢、有地出地、有力出力，加快發(fā)展由政府給予政策支持，集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等多主體投資建設(shè)的保障性租賃住房，彌補(bǔ)住房結(jié)構(gòu)性供給不足，提供適合新市民需要的適當(dāng)、安全和負(fù)擔(dān)得起的住房。

加快構(gòu)建新發(fā)展格局，要求科學(xué)確定住房保障新目標(biāo)。習(xí)近平總書記指出，構(gòu)建新發(fā)展格局的關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)循環(huán)的暢通無阻。要建立起擴(kuò)大內(nèi)需的有效制度，釋放內(nèi)需潛力，加快培育完整內(nèi)需體系，加強(qiáng)需求側(cè)管理，擴(kuò)大居民消費(fèi)，提升消費(fèi)層次，使建設(shè)超大規(guī)模的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)成為一個(gè)可持續(xù)的歷史過程。住房消費(fèi)是我國(guó)城鎮(zhèn)居民最大的消費(fèi)，對(duì)于加快培育完整內(nèi)需體系具有重要作用。從住房保障領(lǐng)域看，積極發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，釋放2億新市民的住房消費(fèi)潛力，對(duì)于落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，發(fā)揮住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域在構(gòu)建新發(fā)展格局中的重要支點(diǎn)作用，具有重要意義。

2020年3月26日，建設(shè)者在位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的共有產(chǎn)權(quán)住房—永靚家園項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。

完善住房保障體系，推動(dòng)住房保障高質(zhì)量發(fā)展

要解決好大城市住房突出問題，需要加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，重視解決好新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。

完善住房保障體系。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。公租房主要面向城鎮(zhèn)住房和收入“雙困”家庭，實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉。政策性租賃住房主要解決新市民特別是青年人，尤其是從事基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題，政府給予政策支持，多主體投資、多渠道供給，以小戶型為主，租金低于周邊同品質(zhì)租賃住房租金水平，具體保障對(duì)象、準(zhǔn)入門檻和退出管理等政策由城市人民政府確定。支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴(kuò)大到常住人口。

擴(kuò)大保障性租賃住房供給。做好公租房保障，對(duì)低收入家庭應(yīng)保盡保，繼續(xù)對(duì)大城市新籌集公租房給予中央補(bǔ)助;嚴(yán)格公租房準(zhǔn)入審核，公開公平公正配租，加強(qiáng)退出管理;加強(qiáng)公租房運(yùn)營(yíng)管理，提高運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)化、規(guī)范化水平。在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，會(huì)同有關(guān)部門完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策，增加土地供應(yīng)，單列用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)和“商改租”“工改租”等非住宅改建，簡(jiǎn)化審批程序，充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)功能作用。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)出臺(tái)《住房租賃條例》，切實(shí)維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。積極盤活存量住房資源，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。加大對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”、違規(guī)建立資金池等整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。

因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，政府給予適當(dāng)政策支持，企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，以中小戶型為主。政府將沒有收取的土地出讓金和提供的稅費(fèi)優(yōu)惠等，轉(zhuǎn)化為政府持有的住房產(chǎn)權(quán)。

穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。堅(jiān)持因地制宜、量力而行，科學(xué)確定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃任務(wù)。嚴(yán)格把好棚戶區(qū)改造范圍和標(biāo)準(zhǔn)，加大城市危房改造力度，堅(jiān)決防止借棚戶區(qū)改造之名搞房地產(chǎn)開發(fā)。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)）