“輕度假”帶來(lái)的新商業(yè)地產(chǎn)模式思考

摘要：商業(yè)的本質(zhì)是滿(mǎn)足人的需求，當(dāng)前，主流消費(fèi)者結(jié)構(gòu)更加趨向年輕化，年輕人/年輕家庭的需求特點(diǎn)便決定了商業(yè)趨勢(shì)所在。向本地文化的致敬與煥新，讓商業(yè)項(xiàng)目凝結(jié)了城市特有的精神價(jià)值。自然場(chǎng)景的形式創(chuàng)新與內(nèi)容導(dǎo)入，讓項(xiàng)目擁有了互動(dòng)性和吸引力更強(qiáng)的休閑目的地屬性。

關(guān)鍵詞：輕度假;綠色體驗(yàn);新商業(yè)模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0015-19 收稿日期：2021-10-26

作者簡(jiǎn)介：王傳宏，貓頭鷹研究院（MalltoWin Lab）創(chuàng)始人。

過(guò)往的20年，是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程最快的一段時(shí)間。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更是從空白到繁盛，將“商業(yè)創(chuàng)造了生活，商業(yè)繁榮了城市”從愿景落地為現(xiàn)實(shí)。

就商業(yè)活力領(lǐng)跑全國(guó)的城市——上海來(lái)看，曾經(jīng)在城市亟需破舊立新之際，上海新天地的出現(xiàn)，不僅打造了一張充滿(mǎn)海派文化韻味的城市名片，更為中國(guó)的城市更新模式開(kāi)創(chuàng)了全新思路。隨著舊城改造持續(xù)推進(jìn)，瑞虹天地月亮灣的開(kāi)業(yè)與即將入市的太陽(yáng)宮項(xiàng)目，帶動(dòng)整個(gè)虹口片區(qū)向國(guó)際化高品質(zhì)社區(qū)進(jìn)階。之后，TOD模式已然成為城市開(kāi)發(fā)的一個(gè)主流方向，虹橋天地則為“交通樞紐型商業(yè)”沉淀出豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)……

可以說(shuō)，縱觀上海城市發(fā)展的每個(gè)階段，都有一方“天地”，深度參與了城市格局的變遷。

如今，當(dāng)我們站上城市深度更新、人居生活方式全面提升的新起點(diǎn)，面向未來(lái)，我們不禁會(huì)發(fā)問(wèn)，商業(yè)之于生活還能帶來(lái)些什么？城市生活的下一個(gè)可能將是什么樣子？

面對(duì)發(fā)展中的變化性，“商業(yè)如何做”并沒(méi)有一成不變的答案。中國(guó)新天地一直在不遺余力地通過(guò)自身前瞻的思考和積極的實(shí)踐，為此答案賦予更多引領(lǐng)意義。

中國(guó)新天地“天地系列”的全新力作——上海蟠龍?zhí)斓?，或許能夠帶來(lái)一些啟示。

1 回應(yīng)城市需要——都市“輕度假”目的地

商業(yè)的本質(zhì)是滿(mǎn)足人的需求，當(dāng)前，主流消費(fèi)者結(jié)構(gòu)更加趨向年輕化，年輕人/年輕家庭的需求特點(diǎn)便決定了商業(yè)趨勢(shì)所在。

2021年上半年，有這樣一組數(shù)字值得注意：小紅書(shū)上的搜索量同比增長(zhǎng)428%;抖音上的視頻數(shù)增加一倍;天貓平臺(tái)連續(xù)2年銷(xiāo)售額呈2倍增長(zhǎng)……這便是當(dāng)下格外受年輕人追捧的休閑方式——露營(yíng)。其背后折射出的，正是人們生活需求的變化。一方面，更加渴求一種基于新奇體驗(yàn)的“親密關(guān)系”，另一方面，受限于后疫情時(shí)代出行選擇的減少，一定程度上被“困”在城市中的人們，對(duì)近郊游、雙城游等輕度假式休閑生活的渴望，達(dá)到了前所未有的程度。

落腳于虹橋商務(wù)區(qū)核心版塊的蟠龍?zhí)斓?，將定位直指“都市輕度假目的地”，便是意欲精準(zhǔn)滿(mǎn)足這樣的訴求。

占地面積超50萬(wàn)平方米的蟠龍?zhí)斓?，集合了面向未?lái)的新天地街區(qū)、大型綠地公園和國(guó)際住宅等板塊，之后還將通過(guò)創(chuàng)新手法將獨(dú)棟藝術(shù)中心、精品設(shè)計(jì)酒店、精品商業(yè)等內(nèi)容融匯其間，從而以第五代新天地綜合體的新姿態(tài)，帶來(lái)獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)體驗(yàn)與休閑生活。圖1為蟠龍新天地鳥(niǎo)瞰效果圖。

這樣的概念規(guī)劃，恰為消費(fèi)者所需，也恰為其所在的大虹橋區(qū)域所需。如今，大虹橋可以說(shuō)是上海最具活力的區(qū)域之一。

差旅客流大。虹橋樞紐，單日客運(yùn)最高峰超過(guò)160萬(wàn)人次，毗鄰國(guó)家會(huì)展中心，年度舉辦百余場(chǎng)大型會(huì)展。辦公氛圍濃。虹橋商務(wù)區(qū)累計(jì)注冊(cè)企業(yè)達(dá)7.7萬(wàn)家，各類(lèi)總部達(dá)370余家，規(guī)劃崗位70～75萬(wàn)個(gè)。品質(zhì)客群多。隨著打造引領(lǐng)高品質(zhì)生活的國(guó)際化新城區(qū)措施推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)高端人才國(guó)際社區(qū)規(guī)模持續(xù)增加，并可以在車(chē)行30分鐘的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)百萬(wàn)常住人口的輻射。

但相應(yīng)的，在大多數(shù)人的印象中，居住、辦公人群的日常消費(fèi)依舊集中在上海其他成熟商圈，虹橋樞紐的“流量”多為“匆匆而過(guò)”。缺少“客留”契機(jī)，是制約整個(gè)區(qū)域價(jià)值再提升的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

如果蟠龍?zhí)斓剡@一“輕度假目的地”能夠順利落地，那么之于制約大虹橋的未來(lái)發(fā)展的問(wèn)題而言，項(xiàng)目無(wú)疑可以帶來(lái)切實(shí)可行的解決方案。

依托中國(guó)新天地在建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、文化煥新、體驗(yàn)創(chuàng)新等方面經(jīng)驗(yàn)的持續(xù)精進(jìn)，蟠龍?zhí)斓氐母咂焚|(zhì)休閑屬性毋庸置疑，項(xiàng)目定位為常住人口的日常生活地、商務(wù)客群的反復(fù)到訪(fǎng)地、微旅客群的目標(biāo)打卡地。

客流的吸引、留下與消費(fèi)轉(zhuǎn)化，讓區(qū)域更多消費(fèi)價(jià)值得以被發(fā)掘并激活，這將是整個(gè)區(qū)域站上“虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐”及國(guó)際級(jí)CBD全新戰(zhàn)略高度的重要基礎(chǔ)。

而大虹橋所擁有的交通便捷性，也將推動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值與輻射力的進(jìn)一步提升。就市內(nèi)而言，蟠龍?zhí)斓鼐o貼地鐵17號(hào)線(xiàn)蟠龍路站，搭乘2站地鐵即可到達(dá)虹橋火車(chē)站換乘2號(hào)線(xiàn)和10號(hào)線(xiàn)，由此直達(dá)南京路、新天地、陸家嘴等地;驅(qū)車(chē)30分鐘可達(dá)人民廣場(chǎng)，通過(guò)崧澤、嘉閔、延安等高架道路，幾乎可駕車(chē)直達(dá)上海市區(qū)所有地方。

就整個(gè)長(zhǎng)三角而言，目前依托高鐵1小時(shí)生活圈，大虹橋可輻射長(zhǎng)三角7500萬(wàn)人。根據(jù)《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，到2025年，包括高通達(dá)力的省際公路、基本建成的世界級(jí)機(jī)場(chǎng)群體系在內(nèi)，軌道上的長(zhǎng)三角將基本建成。

當(dāng)更廣泛的客群都有可能成為項(xiàng)目潛在消費(fèi)者時(shí)，大虹橋?qū)⒁愿吣芗?jí)促成長(zhǎng)三角一體化的實(shí)現(xiàn)。如此來(lái)看，蟠龍?zhí)斓貙⑹且粋€(gè)重要承載點(diǎn)。

2 回應(yīng)精神訴求——江南文化煥新

上海作為全國(guó)商業(yè)魅力排行的榜首城市，近年除了“網(wǎng)紅MALL”頻現(xiàn)，還有一個(gè)非常明顯的商業(yè)趨勢(shì)：街道活力升級(jí)。從南京東路、淮海中路的持續(xù)調(diào)改，到武康路、安福路一帶街道的“打卡”熱度高居不下，人們“回歸”街區(qū)。深入城市的街道、綠樹(shù)成蔭的環(huán)境、厚重古樸的老屋、精心設(shè)計(jì)的店鋪，共同“碰撞”出了這座城市獨(dú)有的生活氣質(zhì)。這種源于在地文化的體驗(yàn)，具有更為深度的精神層面價(jià)值，因而才能與新一代消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)鏈接。

論起國(guó)內(nèi)最擅長(zhǎng)將商業(yè)與城市特有文化進(jìn)行深度融合的開(kāi)發(fā)企業(yè)，中國(guó)新天地必居前列。此次，基于蟠龍?zhí)斓貥O為獨(dú)特的選址——蟠龍鎮(zhèn)，一個(gè)承載著江南千年歷史的上海重要?dú)v史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，中國(guó)新天地在傳承城市文脈與打造輕度假生活方式的商業(yè)融合中，再一次做出了全新、前沿的探索。

筆者在近期參觀項(xiàng)目商業(yè)展廳的過(guò)程中深有感觸，可以說(shuō)，如果從規(guī)劃構(gòu)想來(lái)看，一個(gè)放眼上海及長(zhǎng)三角城市群都鮮有的水鄉(xiāng)式休閑度假目的地，已經(jīng)躍然紙上。

2.1 商業(yè)與人文的煥新演繹

“盤(pán)龍鎮(zhèn)系青浦東面第一古鎮(zhèn)，有寺有庵有閣有堂……盤(pán)龍舊時(shí)有八景，后增為十景……東西長(zhǎng)一里，南北長(zhǎng)半里之十字街，鼎盛時(shí)形成了具有江南特色的水陸商貿(mào)街市……”寥寥數(shù)筆文字記載，是千載江南歷史的縮影。而越發(fā)快速的城市化，不斷消磨著這些城市文化印記。

秉持Culture（文化煥新）×Nature（自然融合）×Future（商業(yè)煥新）三大規(guī)劃理念，蟠龍?zhí)斓亟栌涩F(xiàn)代商業(yè)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了江南文化的煥活新生，同時(shí)又反哺商業(yè)體驗(yàn)再次升級(jí)。

與全球知名設(shè)計(jì)事務(wù)所BENWOOD Studio再次聯(lián)手，可以在項(xiàng)目中獲得與以往商業(yè)非常不一樣的感受。

2.1.1 “有水有橋”的自然感

3公里自然水系貫穿整個(gè)街區(qū)，商業(yè)建筑“依水而建”，進(jìn)一步放大了空間的開(kāi)放感和靈動(dòng)感，見(jiàn)圖2。

加之古時(shí)的“九龍一鳳”十座古橋得以保留，文化意象的“復(fù)刻”打破了現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)的單一性，讓本就體驗(yàn)性更好的低密度街區(qū)，更具獨(dú)特性，見(jiàn)圖3。

2.1.2 “有街有場(chǎng)”的游逛感

借由巧妙的設(shè)計(jì)手法，原址修繕的歷保建筑與整個(gè)商業(yè)街區(qū)有機(jī)融合起來(lái)，令整個(gè)街區(qū)的游逛形態(tài)更為多元。同時(shí)，重現(xiàn)的十字街區(qū)以及規(guī)劃的七座廣場(chǎng)，在動(dòng)靜有度的動(dòng)線(xiàn)引導(dǎo)下，將成為重要的社交節(jié)點(diǎn)，吸引人們駐足、交匯。

項(xiàng)目如此設(shè)計(jì)，沿襲城市文脈，情懷厚重但不沉重，煥新商業(yè)與人文的演繹手法，形式包容但不隨意，將上海的海派生活格調(diào)發(fā)揮到極致。

2.2 體驗(yàn)內(nèi)容的創(chuàng)意融合

未曾有過(guò)的街區(qū)形態(tài)，也為所能承載的體驗(yàn)內(nèi)容創(chuàng)造了更多想象空間，這從團(tuán)隊(duì)的若干設(shè)計(jì)構(gòu)想中就能窺得一二。

在業(yè)態(tài)組合方面，項(xiàng)目將根據(jù)鄰近功能板塊的不同，在招商方向上有所側(cè)重，并特別注重沿街店鋪的尺度設(shè)計(jì)，從而更好地在各類(lèi)業(yè)態(tài)之間、業(yè)態(tài)體驗(yàn)感與空間氛圍之間創(chuàng)造有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

同時(shí)，項(xiàng)目還將江南老字號(hào)和中國(guó)新文創(chuàng)進(jìn)行融合，引入更多中國(guó)新銳品牌和潮流創(chuàng)品，呈現(xiàn)嶄新的商業(yè)活力。

在特色規(guī)劃方面，地塊內(nèi)專(zhuān)門(mén)規(guī)劃的蟠龍?zhí)斓厮囆g(shù)中心，未來(lái)將會(huì)和知名美術(shù)館合作，以現(xiàn)代藝術(shù)來(lái)契合人們追求自由獨(dú)立的精神世界所需。加之精品設(shè)計(jì)酒店的引入，項(xiàng)目對(duì)文化生活空間的全面煥新，將能更好地滿(mǎn)足現(xiàn)代生活的多樣性要求，見(jiàn)圖4。

此外，一系列文化體驗(yàn)類(lèi)內(nèi)容也具備了更好的落地基礎(chǔ)，例如水上劇場(chǎng)、廟會(huì)燈會(huì)、節(jié)氣民俗體驗(yàn)等，甚至年輕人還可以選擇舉辦一場(chǎng)新江南婚禮……無(wú)限的體驗(yàn)內(nèi)容可能，讓蟠龍?zhí)斓卦趶V客群、廣地域的維度上都擁有了獨(dú)一無(wú)二的吸引力。這不僅將為人們打造一種更能印刻城市記憶的全新生活方式，也為“新天地XINTIANDI”品牌“文化和社交目的地”的基因做出了新的注解。

3 回應(yīng)當(dāng)代生活需求——綠色場(chǎng)景營(yíng)造

除了獨(dú)特的古鎮(zhèn)街區(qū)，蟠龍?zhí)斓匾苍俅握故玖酥袊?guó)新天地在場(chǎng)景創(chuàng)新上的魄力——拿出近一半占地面積，打造23萬(wàn)平方米超大綠地，相當(dāng)于在大虹橋區(qū)域再造了約8個(gè)徐家匯公園。

這并不僅是一片簡(jiǎn)單的自然場(chǎng)地，蟠龍?zhí)斓刂铝τ趯?chǎng)地升級(jí)為“場(chǎng)景”——以綠色場(chǎng)景填補(bǔ)城市生活最稀缺的那一面，也是后疫情時(shí)代人人都渴望的生態(tài)健康生活方式，見(jiàn)圖5。

3.1 以“環(huán)抱”之姿，實(shí)現(xiàn)功能版塊的平衡

首先，在整體布局上，蟠龍?zhí)斓赜贸竺娣e綠地“半圍合”商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)頗為巧妙。綠地形成的“天然緩沖帶”，在視覺(jué)上可與外部城區(qū)環(huán)境相交融，同時(shí)又可為臨近的所有社區(qū)提供活力，吸引人們多方位進(jìn)入項(xiàng)目。

借由精心設(shè)計(jì)的步道，人們向內(nèi)可漫步到商業(yè)街區(qū)，各個(gè)功能版塊的銜接毫不突兀，由此營(yíng)造的悠然自得的休閑感，可謂愜意非常。

3.2 以功能設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)綠色體驗(yàn)的多元化

通過(guò)新的詮釋手法，僅是蟠龍?zhí)斓氐木G色空間，便集合了六大主題功能區(qū)，創(chuàng)造出豐富的自然體驗(yàn)感：在長(zhǎng)達(dá)2.2公里的蟠龍專(zhuān)屬林蔭道漫步放松;在龍行天橋上感受身邊景觀尺度的變化，親歷季節(jié)的交替;在水面泛舟，漫談閑語(yǔ)間感受著屬于江南的風(fēng)雅;在親子樂(lè)園中，全家共享一段美好的時(shí)光;在近萬(wàn)方的運(yùn)動(dòng)空間內(nèi)，為身心“充電”。

特色各異的休閑體驗(yàn)相互串聯(lián)，為人們構(gòu)建了一片罕見(jiàn)的生活“綠洲”，見(jiàn)圖6。

3.3 以持續(xù)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)生活樂(lè)趣的不間斷

不只如此，在蟠龍?zhí)斓氐囊?guī)劃中，未來(lái)這里還將擁有全年不間斷的活動(dòng)內(nèi)容。

例如，人們可以體驗(yàn)到馬術(shù)、滑板、棒球、皮劃艇等多項(xiàng)潮流運(yùn)動(dòng)，并且，通過(guò)與周邊國(guó)際學(xué)校和社區(qū)聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目還具備成為未來(lái)區(qū)域體育賽事中心的可能，從而展現(xiàn)出更具朝氣的活力氛圍。同時(shí)，從專(zhuān)門(mén)設(shè)置的森林營(yíng)地教育、濕地觀鳥(niǎo)景觀等特色空間，到綠地音樂(lè)節(jié)、星空露營(yíng)等文化活動(dòng)，都市人近距離擁抱自然的訴求將得到最大滿(mǎn)足。

正如項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)Sasaki所言，“希望這是24小時(shí)生活不打烊的公園”。

自然、文化與休閑生活的融合，生態(tài)、生活與城市關(guān)系的重塑，讓項(xiàng)目猶如一個(gè)“身邊的遠(yuǎn)方”。無(wú)論是文藝青年來(lái)一場(chǎng)詩(shī)意之旅，還是親子家庭的周末相聚，亦或是作為商旅客群參展行程的一部分，人們不用刻意費(fèi)心，便能在此找到專(zhuān)屬于自己的場(chǎng)景，用更多生活樂(lè)趣裝點(diǎn)普通的日常。

4 結(jié)語(yǔ)

“我們喜歡的地方，是盡管身在鬧市，卻如同在一座隱秘的小島，維持著自有的節(jié)奏和靜謐”。這是忙碌的都市人對(duì)理想休閑生活的描述，也恰是蟠龍?zhí)斓匾宫F(xiàn)出的美好生活場(chǎng)景。

對(duì)本地文化的致敬，讓項(xiàng)目凝結(jié)了城市特有的精神價(jià)值;自然場(chǎng)景的形式創(chuàng)新與內(nèi)容導(dǎo)入，讓項(xiàng)目擁有了互動(dòng)性和吸引力更強(qiáng)的休閑目的地屬性。人們能夠盡情演繹著自己的生活，那些沉淀下來(lái)的情感與記憶，都將轉(zhuǎn)化成蟠龍?zhí)斓伧攘Φ囊徊糠帧?/p>

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