喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)及異質(zhì)性分析

劉貴文 陶慧敏 汪熹子

摘要：以重慶主城喪葬設(shè)施為研究對(duì)象，收集周邊住宅2016-2020年的歷史成交數(shù)據(jù)，采用半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型和分位數(shù)回歸模型實(shí)證分析了喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)。研究結(jié)果表明：①喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響。在一定范圍內(nèi)到喪葬設(shè)施的距離每減少1%，住宅價(jià)格平均降低0.082%。②喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的作用范圍在5千米以?xún)?nèi)且在空間上表現(xiàn)異質(zhì)性，隨著與喪葬設(shè)施的距離增加影響效應(yīng)顯著降低。③相較于殯儀館，陵園對(duì)住宅價(jià)格影響范圍更大，且烈士陵園表現(xiàn)出非鄰避性。④喪葬設(shè)施對(duì)不同價(jià)位住宅的影響不同，對(duì)高價(jià)位和低價(jià)位的住宅價(jià)格的負(fù)向影響較大，而對(duì)中間價(jià)位的住宅價(jià)格負(fù)向影響較小。

關(guān)鍵詞：?jiǎn)试嵩O(shè)施;住宅價(jià)格;異質(zhì)性影響;特征價(jià)格模型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）12-0025-33 收稿日期：2021-11-03

1 引言

隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來(lái)越高，住房需求已從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變。在城市不斷擴(kuò)張的過(guò)程中，原本處于城市邊緣的污水處理廠(chǎng)、垃圾焚燒廠(chǎng)、喪葬設(shè)施等逐漸向城市中心推進(jìn)，同時(shí)城市化的快速發(fā)展需要建設(shè)更多的城市基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)提升公共服務(wù)保障城市運(yùn)轉(zhuǎn)。這些設(shè)施不可避免地影響著周邊住宅的環(huán)境品質(zhì)，降低了住宅效用，產(chǎn)生鄰避效應(yīng)。

鄰避設(shè)施這一概念最早由美國(guó)學(xué)者O’Hare在20世紀(jì)70年代提出，是指能夠帶來(lái)整體性社會(huì)效益，但以犧牲周邊居民利益為代價(jià)而往往受到周邊居民抵制的公共設(shè)施。90年代后，鄰避設(shè)施研究對(duì)象主要從“污染類(lèi)設(shè)施”轉(zhuǎn)向“非污染性設(shè)施”，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)生活中常見(jiàn)的垃圾處理廠(chǎng)、電力廠(chǎng)、收容所、加油站等設(shè)施進(jìn)行了廣泛研究。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，城市中的鄰避設(shè)施會(huì)降低周邊居住環(huán)境和生活品質(zhì)，從而對(duì)附近住宅價(jià)格產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響。Eshet等研究發(fā)現(xiàn)，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站對(duì)2.8千米以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)影響最大，到垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站距離每減少1%，房?jī)r(jià)下降0.06%。Davis的研究表明，發(fā)電廠(chǎng)對(duì)周邊社區(qū)產(chǎn)生了負(fù)面影響，導(dǎo)致社區(qū)房?jī)r(jià)比人口特征相近的社區(qū)降低3%～7%。Bond等發(fā)現(xiàn)高壓輸電線(xiàn)橋塔對(duì)周?chē)≌瑑r(jià)格具有顯著的負(fù)面影響且存在空間異質(zhì)性。陳佛保和郝前進(jìn)研究了上海垃圾中轉(zhuǎn)站對(duì)住宅價(jià)格的鄰避效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)住宅到垃圾中轉(zhuǎn)站的距離每減小1千米，住宅的平均價(jià)格降低3.6%。吳文佳等研究發(fā)現(xiàn)北京市污水處理等污染源對(duì)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。吳云清和駱麗研究發(fā)現(xiàn)，加油站的空間鄰避效應(yīng)呈同心圓狀向外擴(kuò)散，住宅到加油站的距離每減少0.1千米，房?jī)r(jià)降低2116元。在研究方法上，國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要采用了特征價(jià)格模型研究鄰避設(shè)施對(duì)周邊住宅的影響效應(yīng)，通過(guò)求出隱含價(jià)格得出鄰避設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度、影響范圍等。

需要注意的是，盡管?chē)?guó)內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)較為充分地論證了鄰避設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的負(fù)面影響，但有關(guān)喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究相對(duì)較少。李永展、何紀(jì)芳根據(jù)鄰避效果的大小將城市公共服務(wù)設(shè)施分為4個(gè)等級(jí)，并指出喪葬設(shè)施具有高度鄰避效果。管在高指出，火葬場(chǎng)、墓地等設(shè)施通過(guò)影響社區(qū)形象帶來(lái)鄰避沖突，給周邊居民造成心理上的不適。駱麗等通過(guò)對(duì)石子崗殯儀館的研究發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)殯葬設(shè)施的風(fēng)險(xiǎn)感知度提高，且隨著離殯葬設(shè)施距離的增加和時(shí)間的推移逐漸降低。趙沁娜等以合肥市殯儀館為調(diào)研對(duì)象進(jìn)行研究，結(jié)果顯示殯儀館會(huì)給周邊住宅帶來(lái)價(jià)格損失，降低幅度大約為3.2%，在1千米范圍達(dá)到13.76%。Raymond采用特征價(jià)格模型研究了我國(guó)香港地區(qū)墓地對(duì)周邊住宅價(jià)格影響，發(fā)現(xiàn)墓地給附近住宅價(jià)格帶來(lái)了顯著的負(fù)面影響。國(guó)內(nèi)外學(xué)者就喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的研究偏向于定性分析，缺乏喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響的空間范圍定量分析以及不同類(lèi)型喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響程度對(duì)比分析。

本文以重慶主城為例，采用特征價(jià)格模型和分位數(shù)回歸模型實(shí)證研究大型喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)及異質(zhì)性，為政府科學(xué)規(guī)劃該類(lèi)設(shè)施選址、改造修復(fù)提供理論依據(jù)和決策參考。

2 研究方法與數(shù)據(jù)

2.1 模型設(shè)定

特征價(jià)格模型（Hedonic Price Method）也被稱(chēng)為享樂(lè)價(jià)格模型、隱含價(jià)格模型、內(nèi)隱價(jià)格模型等，被國(guó)內(nèi)外學(xué)者廣泛用于研究外部環(huán)境特征對(duì)住宅價(jià)格的影響效果，常用的函數(shù)形式包括線(xiàn)性形式、半對(duì)數(shù)形式、對(duì)數(shù)形式等。

本文采用半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型來(lái)研究喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)?；A(chǔ)模型設(shè)定如下：

（1）

式中，lnP為住宅單價(jià)的對(duì)數(shù);lnD為到最近喪葬設(shè)施距離的對(duì)數(shù);Si為住宅結(jié)構(gòu)特征變量;NJ為鄰里特征變量;L為區(qū)位特征變量;α0、δ、βi、γj、φ為待估系數(shù)，ε為誤差項(xiàng)。

為了研究喪葬設(shè)施對(duì)低、中、高價(jià)格住宅的異質(zhì)性影響，本文也采用分位數(shù)回歸的方法對(duì)模型（1）進(jìn)行優(yōu)化，得到模型（2）如下：

（2）

式中，τ為住宅價(jià)格中的分位數(shù)點(diǎn);δτ、βiτ、γjτ、φτ是相應(yīng)的回歸系數(shù)。

2.2 變量選取

本文被解釋變量為住宅交易單價(jià)的對(duì)數(shù)（lnP），核心解釋變量為住宅到最近喪葬設(shè)施距離的對(duì)數(shù)（lnD）。在參考國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)上，本文選擇的其他解釋變量包括住宅的建筑特征變量、鄰里特征變量和區(qū)位特征變量。其中建筑特征變量包括住宅建筑面積、臥室數(shù)量、客廳數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、房齡、是否配置電梯、裝修情況;鄰里特征變量包括開(kāi)發(fā)商等級(jí)、到最近三甲醫(yī)院距離、到最近市級(jí)公園距離、到最近重點(diǎn)中小學(xué)距離、到最近輕軌站距離;區(qū)位特征變量為住宅到最近大型商圈（解放碑商圈、觀(guān)音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈、南坪商圈）距離。

2.3 數(shù)據(jù)來(lái)源

本文以重慶市主城區(qū)的34個(gè)陵園和15個(gè)殯儀館為研究對(duì)象，收集其周邊住宅2016-2020年的歷史交易數(shù)據(jù)。陵園和殯儀館數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶市殯葬實(shí)業(yè)管理中心官網(wǎng)。通過(guò)Python爬蟲(chóng)程序在鏈家、安居客網(wǎng)爬取殯儀館和陵園周邊住宅的歷史交易數(shù)據(jù)，收集到的數(shù)據(jù)包括住宅交易總價(jià)、住宅面積、建筑年代、裝修等建筑特征數(shù)據(jù)。在百度地圖獲取重慶市三甲醫(yī)院、市級(jí)公園、重點(diǎn)小學(xué)、輕軌站等公共設(shè)施POI，并借助ArcGIS測(cè)量住宅與最近設(shè)施的距離。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理后，最終得到57979個(gè)有效住宅樣本。各變量具體定義及描述統(tǒng)計(jì)如表1所示。

3 實(shí)證分析與討論

3.1 喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的總體影響

基于模型（1）估算喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響如表2所示。在依次加入建筑特征變量、鄰里特征變量和區(qū)位特征變量后，到最近喪葬設(shè)施距離變量的回歸系數(shù)始終為正且在1%水平下顯著，這表明喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響。在一定范圍內(nèi)到喪葬設(shè)施的距離每減少1%，住宅價(jià)格平均降低0.082%。

建筑特征方面，建筑面積的估計(jì)系數(shù)為負(fù)且顯著，表明住宅的總面積越大房?jī)r(jià)越低。臥室、客廳、衛(wèi)生間數(shù)量系數(shù)為正且顯著，符合理論預(yù)期。房齡的估計(jì)系數(shù)為-0.022且在1%水平下顯著，表明房齡對(duì)住宅價(jià)格有顯著的負(fù)向影響，原因是住宅的質(zhì)量、功能會(huì)隨著年代增加而逐漸惡化。住宅簡(jiǎn)裝、精裝的系數(shù)為正且顯著，表明裝修程度的提高對(duì)住宅價(jià)格有正向影響。

鄰里特征方面，開(kāi)發(fā)商等級(jí)變量系數(shù)為0.085且顯著，表明開(kāi)發(fā)商品牌效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響。最近三甲醫(yī)院距離為負(fù)且顯著，說(shuō)明重點(diǎn)醫(yī)院對(duì)住宅價(jià)格具有顯著的正向影響，這與張志峰的研究結(jié)果一致。最近市級(jí)公園距離的系數(shù)顯著為負(fù)，表明城市公園對(duì)周邊房?jī)r(jià)有顯著的增值效應(yīng)。最近重點(diǎn)小學(xué)距離和最近重點(diǎn)中學(xué)距離分別為-0.038、-0.016且顯著，表明住宅周邊的教育設(shè)施越好房?jī)r(jià)越高。最近輕軌站距離系數(shù)為-0.051且顯著，表明交通可達(dá)性好能顯著提高房?jī)r(jià)，與理論預(yù)期一致。

區(qū)位特征方面，最近大型商圈距離的系數(shù)為-0.049且顯著，表明住宅價(jià)格與到大型商圈的距離成反比。重慶主城的城市空間結(jié)構(gòu)是典型的多中心格局，商業(yè)資源以解放碑、觀(guān)音橋、沙坪壩商圈、楊家坪、南坪商圈為中心向四周擴(kuò)散，越臨近商圈房?jī)r(jià)表現(xiàn)越高。

3.2 不同類(lèi)型喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響差異

3.2.1 不同類(lèi)型喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響的效應(yīng)差異

為了研究不同種類(lèi)的喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響差異，本文分子市場(chǎng)對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行回歸分析，其中把喪葬設(shè)施按功能分為殯儀館和陵園兩種如表3所示。

結(jié)果表明，殯儀館和陵園對(duì)住宅價(jià)格均表現(xiàn)出顯著的負(fù)向影響。住宅到最近殯儀館的距離每減少1%，住宅價(jià)格相應(yīng)降低0.093%，而住宅到最近陵園的距離每減少1%，住宅僅相應(yīng)降低0.077%，這表明陵園相較于殯儀館對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生的負(fù)外部性更小。究其原因，除了“恐怖陰森”氛圍引起周邊居民心理不悅外，殯儀館焚燒尸體排放大量有毒有害氣體、制造噪音等也會(huì)引起人們對(duì)居住環(huán)境和人身健康的擔(dān)憂(yōu)，從而產(chǎn)生更大的鄰避效應(yīng)。

3.2.2 不同類(lèi)型喪葬設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格影響的空間差異

為研究不同種類(lèi)喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的空間異質(zhì)性，量化其影響范圍。本文根據(jù)住宅到最近喪葬設(shè)施的距離，分別設(shè)置6個(gè)圈層虛擬變量D1 （0～1千米）、D2 （1～2千米）、

D3 （2～3千米）、D4 （3～4千米）、D5 （4～5千米）、D6 （5～6千米）。虛擬變量Di表示以喪葬設(shè)施為中心對(duì)應(yīng)的圈層范圍內(nèi)，住宅在相應(yīng)范圍內(nèi)取1，否則為0。加入模型（1）進(jìn)行回歸，結(jié)果如表4所示。

從表4可以看出，殯儀館和陵園對(duì)住宅價(jià)格的影響在空間上表現(xiàn)出異質(zhì)性。殯儀館對(duì)周邊住宅價(jià)格影響半徑在4千米左右，隨著與殯儀館距離逐漸增大，殯儀館對(duì)住宅價(jià)格的負(fù)向影響顯著降低。陵園對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響范圍大約為5千米，隨著住宅到陵園距離增大，陵園對(duì)住宅價(jià)格的影響降低，并在4～5千米范圍內(nèi)表現(xiàn)出非鄰避性?？偟膩?lái)看，喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的負(fù)向影響隨著與喪葬設(shè)施距離的增加而顯著降低。相較于殯儀館，陵園對(duì)住宅價(jià)格的影響半徑更廣且在一定范圍表現(xiàn)出非鄰避性。原因可能是，重慶擁有豐富的紅色資源，烈士陵園作為傳承紅色文化的重要載體，同時(shí)也是寶貴的文化遺產(chǎn)、獨(dú)特的人文景觀(guān)，能夠改善人們對(duì)陵園的認(rèn)知態(tài)度，使陵園這一類(lèi)設(shè)施的鄰避效應(yīng)有所降低。

3.2.3 烈士陵園對(duì)住宅價(jià)格的影響分析

為進(jìn)一步驗(yàn)證陵園的紅色屬性抵消鄰避效應(yīng)的作用，本文將陵園按功能分為烈士陵園和公眾陵園，分別設(shè)置圈層虛擬變量對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行回歸分析如表5所示。公眾陵園的對(duì)應(yīng)系數(shù)始終顯著為負(fù)，對(duì)周邊住宅價(jià)格負(fù)外部性隨著距離的增大逐漸減弱。烈士陵園在1～3千米范圍內(nèi)系數(shù)顯著為負(fù)，且絕對(duì)值小于同圈層的公眾陵園。這表明在3千米以?xún)?nèi)，烈士陵園對(duì)周邊住宅價(jià)格的負(fù)外部性影響不斷降低，且鄰避效應(yīng)弱于公眾陵園。在3～5千米范圍內(nèi)，烈士陵園的系數(shù)為正且顯著，表明烈士陵園對(duì)3～5千米范圍內(nèi)的住宅價(jià)格呈現(xiàn)出正向設(shè)施特征。究其原因，烈士陵園的紅色屬性能夠抵消陵園“陰森感”產(chǎn)生的負(fù)外部性。另外，烈士陵園會(huì)帶來(lái)旅游人氣，通過(guò)旅游效應(yīng)反饋于周邊住宅，從而對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生正向影響。

3.3 喪葬設(shè)施對(duì)不同價(jià)位住宅價(jià)格的影響差異

研究表明，不同收入群體對(duì)住宅特征的偏好可能會(huì)存在較大的差異。Zietz等發(fā)現(xiàn)，住宅面積、衛(wèi)生間數(shù)量、樓層等住宅特征對(duì)高價(jià)位住宅有更大的影響效應(yīng)。為研究喪葬設(shè)施對(duì)不同價(jià)位住宅價(jià)格的影響差異，本文根據(jù)住宅價(jià)格的差異分布，對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行了五等分的分位數(shù)回歸如表6所示。

分位數(shù)回歸結(jié)果表明，住宅各特征變量的估計(jì)系數(shù)保持著相對(duì)穩(wěn)定。從本文關(guān)注的喪葬設(shè)施的影響來(lái)看，到最近喪葬設(shè)施距離變量的系數(shù)在各分位上均顯著為正，整體呈“中間低、兩邊高”的分布特征，這表明喪葬設(shè)施對(duì)低價(jià)位和高價(jià)位的住宅產(chǎn)生的負(fù)向影響較大，而對(duì)中間價(jià)位的住宅產(chǎn)生的負(fù)向影響相對(duì)較小。究其原因，可能是因?yàn)椴煌杖腚A層的居民購(gòu)房心理不同。對(duì)高收入群體而言，住宅品質(zhì)和周邊的居住環(huán)境更為重要，心理舒適度反應(yīng)敏感，喪葬設(shè)施對(duì)這類(lèi)群體置業(yè)選擇影響大;低收入群體自身對(duì)住宅價(jià)格較為敏感，由于收入有限，只能優(yōu)先考慮諸如通勤成本、居住空間等因素，心理層面因素對(duì)置業(yè)選擇影響小，喪葬設(shè)施附近的住宅價(jià)格相應(yīng)較低有時(shí)反而能吸引這部分群體。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化的快速推進(jìn)，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷提升，更加注重住宅外部環(huán)境對(duì)居住體驗(yàn)的影響。當(dāng)前我國(guó)老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，喪葬設(shè)施需求持續(xù)增長(zhǎng)，喪葬資源的稀缺性決定了部分陵園公墓不可避免地選址在人口稠密區(qū)域，喪葬設(shè)施的建設(shè)可能激發(fā)附近居民抵制情緒而導(dǎo)致鄰避運(yùn)動(dòng)的發(fā)生，進(jìn)而對(duì)周邊住宅價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。本文以重慶市主城34個(gè)陵園和15個(gè)殯儀館為研究對(duì)象，收集周邊住宅2016-2020年的歷史成交數(shù)據(jù)，采用半對(duì)數(shù)特征價(jià)格模型和分位數(shù)回歸模型實(shí)證分析了喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響效應(yīng)及異質(zhì)性。研究結(jié)果表明：①喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響。在一定范圍內(nèi)到喪葬設(shè)施的距離每減少1%，住宅價(jià)格平均降低0.082%。②喪葬設(shè)施對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的作用范圍在5千米以?xún)?nèi)且在空間上表現(xiàn)異質(zhì)性，對(duì)住宅價(jià)格的鄰避效應(yīng)隨著與喪葬設(shè)施的距離增加而顯著降低。③相較于殯儀館，陵園對(duì)住宅價(jià)格影響的空間作用范圍更大，且烈士陵園表現(xiàn)出一定的非鄰避性。④喪葬設(shè)施對(duì)不同價(jià)位住宅的影響存在差異，對(duì)低價(jià)位和高價(jià)位的住宅價(jià)格的負(fù)向影響較大，而對(duì)中間價(jià)位的住宅價(jià)格的負(fù)向影響較小。

本文對(duì)規(guī)避喪葬設(shè)施的鄰避效應(yīng)提出以下建議：第一，實(shí)行政策補(bǔ)償。政府可通過(guò)提供相應(yīng)的政策優(yōu)惠來(lái)緩解周邊居民對(duì)喪葬設(shè)施的鄰避心理。例如，對(duì)周邊居民進(jìn)行農(nóng)業(yè)扶持，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)等，提高周邊居民的生活水平和生活質(zhì)量，轉(zhuǎn)移人們的注意力從而緩解鄰避效應(yīng)。第二，整頓殯儀館的環(huán)境問(wèn)題。殯儀館焚燒尸體排放大量有毒有害氣體以及粉塵，引起周邊民眾對(duì)居住環(huán)境和人身健康的擔(dān)憂(yōu)。有關(guān)部門(mén)可通過(guò)規(guī)范殯儀館流程、抵制喪葬陋習(xí)、推廣煙氣凈化技術(shù)等措施來(lái)降低設(shè)施鄰避性。第三，科學(xué)規(guī)劃，仿照紅色陵園空間布局。普通公眾陵園建設(shè)應(yīng)朝著立體化、景觀(guān)化、藝術(shù)化的定位邁進(jìn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上逐漸向著公共游覽場(chǎng)所的方向發(fā)展，注重可持續(xù)發(fā)展理念，逐步擺脫陰森、恐怖的印象。

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