房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化的難點(diǎn)及對(duì)策

徐德林

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，自有資金滿足不了項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，通常在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期通過(guò)借款來(lái)籌集所需資金。借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用是否應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本以及記錄的具體會(huì)計(jì)期間在實(shí)際操作中很難把控。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息資本化的重要性

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)》文件，借款利息允許開(kāi)始資本化必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生;（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生;（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。對(duì)于土地借款利息資本化必須是同時(shí)滿足上面三個(gè)條件，只要有一個(gè)條件不滿足，相關(guān)土地借款費(fèi)用就不能予以資本化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息資本化問(wèn)題對(duì)企業(yè)成本和資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)、收入與費(fèi)用的合理配比具有重要意義。

（一）從成本考慮

借款利息支出會(huì)計(jì)處理有時(shí)為資本化，有時(shí)為費(fèi)用化，但該借款如果被用于需長(zhǎng)時(shí)間才能達(dá)到使用或銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)時(shí)，例如：建設(shè)期較長(zhǎng)的在建工程、商品房開(kāi)發(fā)以及投資性房地產(chǎn)時(shí)，此時(shí)利息費(fèi)用需資本化處理，因?yàn)榇藭r(shí)的借款費(fèi)用已構(gòu)成其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)支出的重要組成部分，已構(gòu)成資產(chǎn)成本的一部分。資本化處理，更能反映資產(chǎn)投入的成本和資產(chǎn)價(jià)值。

（二）從收入與成本費(fèi)用配比考慮

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是在房屋交付后才確認(rèn)銷售收入的，對(duì)于預(yù)售期間收到的房款由于不符合銷售收入確認(rèn)條件而作預(yù)收賬款處理，由于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)，借款利息費(fèi)用數(shù)額大，如果把商品房開(kāi)發(fā)借款的利息全部費(fèi)用化，那就意味著在房屋交付前即開(kāi)發(fā)期將出現(xiàn)較大虧損，而到交付后可能一下體現(xiàn)出巨額利潤(rùn)，不太符合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，也不符合收入成本費(fèi)用配比原則。因此，土地借款利息資本化處理更能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，更有利于成本、費(fèi)用的歸集和成本的管控。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化的難點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化起點(diǎn)的確定

企業(yè)借款購(gòu)買土地或土地購(gòu)買后再借款發(fā)生的利息支出，要根據(jù)購(gòu)置土地性質(zhì)的實(shí)際情況確定是否進(jìn)行資本化。

1.土地購(gòu)置時(shí)尚未明確具體的使用。利息支出不應(yīng)作資本化處理.購(gòu)入土地僅僅是作為企業(yè)的土地儲(chǔ)備使用，并沒(méi)有具體明確的工程項(xiàng)目計(jì)劃，這種方式尚未實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作費(fèi)用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。在實(shí)際工作中，經(jīng)常會(huì)遇到企業(yè)購(gòu)置土地后，擱置三四年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間沒(méi)有開(kāi)發(fā)，那么這期間發(fā)生的利息支出只能作費(fèi)用化處理。

2.土地購(gòu)置時(shí)已明確作為建設(shè)用地，借款利息支出應(yīng)進(jìn)行資本化處理。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地只要不是對(duì)外投資，在目前國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)不可以直接轉(zhuǎn)讓土地，所以在實(shí)務(wù)中只存在兩種情況，一是建造成商品予以出售，另一種就是建造自用。最終的結(jié)果不是存貨就是固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)公司均應(yīng)該將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同于一般企業(yè)固定資產(chǎn)建造，除了實(shí)體建造外，還有實(shí)體建造之前的技術(shù)性和管理性工作，他們與實(shí)體建造緊密相關(guān)，不可分割。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“實(shí)體建造或生產(chǎn)活動(dòng)”如何理解，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有給出清晰的解讀，日常操作中存在兩種理解。其一是根據(jù)審慎性原則，參照購(gòu)建固定資產(chǎn)要求必須是主體廠房的開(kāi)工建設(shè)，在正式開(kāi)工建設(shè)之前，所發(fā)生購(gòu)買土地等利息支出都應(yīng)記入當(dāng)期損益，則房地產(chǎn)企業(yè)借款利息資本化時(shí)點(diǎn)為主體工程動(dòng)工開(kāi)始。其二是根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的前期調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)、報(bào)批報(bào)建等應(yīng)屬于建造房地產(chǎn)所必需的前期準(zhǔn)備工作，實(shí)質(zhì)上是生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始，不以開(kāi)工建設(shè)作為必要依據(jù)。由于中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)這個(gè)問(wèn)題未給出清晰的規(guī)定，實(shí)際可參照國(guó)際準(zhǔn)則，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地后編制了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并確定了該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的，即土地使用性質(zhì)已明確的情況下，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，為獲取該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)該予以資本化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息暫停資本化時(shí)點(diǎn)的確定

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中有時(shí)會(huì)遇到停工，出現(xiàn)這種情況，我們要合理區(qū)分是正常停工還是非正常停工，對(duì)于在工程建設(shè)過(guò)程中因出現(xiàn)了不可預(yù)見(jiàn)的因素且使建設(shè)停工在3個(gè)月以上的，那么這段時(shí)期發(fā)生的借款利息應(yīng)暫停資本化。非正常停工，通常是由于企業(yè)管理決策上的原因或者其他不可預(yù)見(jiàn)的原因所導(dǎo)致的停工，例如：施工方質(zhì)量糾紛;企業(yè)管控不力造成的安全事故;勞動(dòng)糾紛;資金周轉(zhuǎn)困難;發(fā)生了自然災(zāi)害等等，這些非常停工且超過(guò)3個(gè)月的，資本化利息要進(jìn)行費(fèi)用化處理，等愎復(fù)正常開(kāi)工時(shí)再進(jìn)行資本化。正常的停工，通常是指可預(yù)見(jiàn)的不可抗力因素導(dǎo)致施工停工，比如我國(guó)北方由于天氣惡劣，冬季較長(zhǎng)，在冰凍季節(jié)來(lái)臨時(shí)工程就要停工，待冰凍季節(jié)過(guò)后方能施工，這種較長(zhǎng)時(shí)間的冰凍期停工是正?，F(xiàn)象，由此導(dǎo)致的施工中斷是可預(yù)見(jiàn)的不可抗力因素導(dǎo)致的，那么借款利息仍需資本化處理。所以在工程中遇到停工，注意應(yīng)根據(jù)停工的原因進(jìn)行相應(yīng)借款利息處理。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)土地借款利息資本化終止時(shí)點(diǎn)確定

通常購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。對(duì)于一般資產(chǎn)“達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”是比較容易界定的，但房地產(chǎn)業(yè)由于存在商品房預(yù)售制度，對(duì)于商品房“達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為：在工程完工時(shí)為商品房“達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：在領(lǐng)取預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售時(shí)為商品房“達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”。前一種觀點(diǎn)比較可取，如采用后一種觀點(diǎn)，存在以下幾方面問(wèn)題：其一，“預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”是從字面上對(duì)資產(chǎn)建設(shè)狀態(tài)的描述，當(dāng)某一項(xiàng)資產(chǎn)需要超過(guò)12個(gè)月以上的建設(shè)期時(shí)，理論上存在著對(duì)完工時(shí)間的不確定性，因而政策以“達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)”概括稱之。從一般文義和常識(shí)理解看，一項(xiàng)資產(chǎn)“達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)”，必然是一種建設(shè)已基本完成的狀態(tài)，如一條生產(chǎn)線已完成裝配、調(diào)試，一項(xiàng)新技術(shù)已完成開(kāi)發(fā)并經(jīng)過(guò)了驗(yàn)證等。而按照上述預(yù)售法規(guī)，商品房領(lǐng)取預(yù)售證時(shí)，可能只完成了實(shí)際建設(shè)的一小部分而已，甚至可以連地上部分都看不到，如果認(rèn)為此時(shí)已“達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)”，是對(duì)政策原義的嚴(yán)重曲解。其二，商品房預(yù)售制度，是一項(xiàng)極為特殊的政策，世界上僅我國(guó)大陸及港澳等地區(qū)實(shí)施這一制度，其用意是通過(guò)預(yù)售，幫助開(kāi)放商在建設(shè)初期即可開(kāi)始回籠資金，減輕融資壓力，進(jìn)而鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所以，允許商品房預(yù)售，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一種特殊優(yōu)惠，并非是對(duì)商品房真實(shí)建設(shè)進(jìn)度的認(rèn)可。其三，“預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)”與“建造期間”是前后對(duì)應(yīng)的關(guān)系，達(dá)到可銷售狀態(tài)前，均屬于建造期間，反向也可推導(dǎo)得出結(jié)論：建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用，因未達(dá)到可銷售狀態(tài)，應(yīng)予以資本化。那么在商品房取得預(yù)售許可后到完工前，仍有相當(dāng)一段建造期間，此階段的借款費(fèi)用也應(yīng)予以資本化。其四，可將商品房開(kāi)發(fā)和其他建筑工程（如營(yíng)建廠房、倉(cāng)庫(kù)等）進(jìn)行比較，盡管前者作為存貨核算，后者作為固定資產(chǎn)核算，但稅法和會(huì)計(jì)上都允許二者借款費(fèi)用資本化，且二者同為營(yíng)造建筑物，如果僅僅因?yàn)榍罢哂蓄A(yù)售許可證制度而將資本化停止時(shí)間大大提前，而后者的資本化停止時(shí)間仍為完工時(shí)間，也不合情理。其五，目前各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)資本化停止時(shí)間界定也不一致，兩種觀點(diǎn)都有支持者，甚至同一地區(qū)國(guó)地稅之間也存在差異，導(dǎo)致各地企業(yè)的同期稅負(fù)不一致，同時(shí)也影響稅收任務(wù)進(jìn)度控制。為了清楚地確定利息資本化終止時(shí)間，希望財(cái)稅管理部門出臺(tái)相關(guān)文件，將房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用資本化停止時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一認(rèn)定為商品房完工時(shí)間，以避免各地稅企間的不一致。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司利息資本化的對(duì)策建議

（一）規(guī)范合同和手續(xù)

對(duì)因購(gòu)?fù)量疃杩睿紫纫鞔_土地合同是否約定了土地的使用性質(zhì)，由此來(lái)確定借款利息是記入成本還是記入費(fèi)用;對(duì)于購(gòu)?fù)恋睾蠼杩?，也要明確借款用途，例如借款用于工程建設(shè)還是用于其他方面，若用于項(xiàng)目建設(shè)上，那么利息資本化是沒(méi)有問(wèn)題的;若借款不是用于本項(xiàng)目而是用于其他公司或項(xiàng)目，那么利息就不能資本化處理了。另外合同還需約定借款額度、期限及利率，這樣才能準(zhǔn)確地確定資本化利息以及資產(chǎn)成本，所以規(guī)范合同及相關(guān)手續(xù)是必要的。

（二）實(shí)質(zhì)重于形式

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)測(cè)沒(méi)有具體規(guī)定房地產(chǎn)土地借款利息資本化起點(diǎn)和終點(diǎn)，那么在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中就要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷，比如根據(jù)借款用途以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的必要籌備工作時(shí)間，來(lái)確定借款利息資本化起點(diǎn)，而不是根據(jù)形式上動(dòng)工這一動(dòng)作開(kāi)始作為資本化起點(diǎn);另外對(duì)資本化終點(diǎn)，按正常確認(rèn)形式是“資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，由于房地產(chǎn)業(yè)特殊性，在商品房沒(méi)建成時(shí)就可預(yù)售，如果按可銷售狀態(tài)來(lái)確定資本化終點(diǎn)，那么預(yù)售也是符合可銷售狀態(tài)的，若在預(yù)售環(huán)節(jié)就停止資本化顯然與實(shí)際不符，因?yàn)檫@時(shí)商品房還沒(méi)有完工，工程建設(shè)還在進(jìn)行中，投資還沒(méi)有完成，資產(chǎn)成本還沒(méi)有形成。如果根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)判斷所建造的資產(chǎn)是否應(yīng)停止資本化會(huì)更加科學(xué)，因?yàn)橘Y產(chǎn)的實(shí)體建造已經(jīng)全部完成或?qū)嵸|(zhì)上已完工，作為利息資本化終點(diǎn)是符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的。所以要根據(jù)借款實(shí)質(zhì)而不是形式來(lái)判斷利息資本化和費(fèi)用化時(shí)點(diǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)更加合理。

（三）提升財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)土地借款利息是資本化還是費(fèi)用化，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中需要一定的職業(yè)判斷。要提高這方面專業(yè)判斷能力，在日常工作中就需加強(qiáng)這方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不僅要對(duì)傳統(tǒng)意義的會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督職能提升，還要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收政策的學(xué)習(xí)，及時(shí)了解和掌握國(guó)家最新的財(cái)稅法規(guī)，開(kāi)闊視野，更新知識(shí)，搞高工作能力和水平，全面解決工作中遇到的問(wèn)題。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在實(shí)際操作中對(duì)土地借款發(fā)生的利息費(fèi)用資本化期間的把握存在難點(diǎn)，建議財(cái)稅部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地借款資本化期間的確定出臺(tái)更清晰的規(guī)定。

（作者單位：鎮(zhèn)江亞?wèn)|天泰投資發(fā)展有限公司）