文旅地產(chǎn)的風險現(xiàn)狀分析及管理

薛天

一、文旅地產(chǎn)項目的現(xiàn)狀分析

近些年來，在宏觀調(diào)控政策和土地市場競爭的不斷加持下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走向轉型升級的發(fā)展之路，結合人民日益增長的物質(zhì)文化需求和近些年來旅游行業(yè)大熱的現(xiàn)狀，不少房地產(chǎn)企業(yè)把目光投向了旅游業(yè)，房企地產(chǎn)轉型文旅項目成了全新的發(fā)展趨勢。但成功轉型并非易事，不僅考驗管理者的運營智慧，還對文旅項目的融資能力、資金運作能力和運營能力提出了挑戰(zhàn)。地產(chǎn)以服務客戶為中心，文旅需要在服務的基礎上思考消費者的特點和需求，打造具有自己企業(yè)特色的文旅項目。文旅是“地產(chǎn)+文化+旅游”三者合一，需要在地產(chǎn)服務特色的基礎上結合當?shù)氐奈幕厣_展相關的旅游產(chǎn)業(yè)，形成地區(qū)的文旅標簽，以旅游反向拉動地產(chǎn)的發(fā)展，用差異化的戰(zhàn)略取得競爭優(yōu)勢，帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。

二、文旅地產(chǎn)的風險分析

1.競爭風險：市場過熱，行業(yè)競爭加劇。相對于房地產(chǎn)行業(yè)“天花板”，旅游業(yè)發(fā)展迅速。2017年中國國內(nèi)旅游消費額達到8409億美元，超過美國成為世界上最大的國內(nèi)旅游市場。隨著都市休閑客群人口數(shù)量增長迅速，這個數(shù)字還在持續(xù)增長。預計至2030年，都市休閑客群人口數(shù)量將達到3.9億人，約占總人口的27%?？v觀2014-2019年河南省旅游人數(shù)變動情況，六年間河南省旅游人數(shù)不斷增長。2019年河南省接待海內(nèi)外游客達9.02億人次，同比增長14.72%。其中，接待入境游客351.47萬人次，同比增長9.24%。據(jù)《中國經(jīng)營報》統(tǒng)計，僅2012年以前國內(nèi)簽約的待開發(fā)和正在開發(fā)的各類文化旅游項目總數(shù)已經(jīng)超過3000個。國內(nèi)文化旅游地產(chǎn)已經(jīng)面臨遍地開花的局面，行業(yè)競爭急速增長。截至目前，百強房企中已經(jīng)有57%的房企涉水文旅領域。其中，至少已有10家房企專門成立了文旅集團公司，其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利、建業(yè)等地產(chǎn)巨頭。進入文旅、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等領域的企業(yè)越來越多，包括在品牌、資金實力、專業(yè)經(jīng)驗、人才、政府關系等多方面實力雄厚的大型企業(yè)，一方面我們要因時因地、把握時機，另一方面更重要的是要有自己的“核心競爭力”。

2.經(jīng)營風險：投資周期長，提高風險管理意識。文旅地產(chǎn)項目屬于資金密集型投資項目，不可避免的要面臨投資、融資、資金管理的風險。由于企業(yè)投資周期長，方式各種各樣，如果不對投資管理，資金規(guī)劃，決策控制，很可能會造成風險，帶來損失，這就要求管理者具有過硬的專業(yè)能力，從項目初期就要識別風險，及時管控，從源頭處規(guī)避風險。

3.資金風險：資金鏈脆弱，更受經(jīng)濟形勢影響。文旅項目前期需要大量資金投入，大部分房企都是以地產(chǎn)維持其資金鏈，實現(xiàn)滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。作為非剛需產(chǎn)品，文化旅游地產(chǎn)比住宅市場更受經(jīng)濟景氣因素影響，一旦資金鏈緊張，風險警報也隨之而來，直接導致旅游方面投資減少。也就是地產(chǎn)銷售支撐了文旅投入，隨著房企行業(yè)面臨緊縮的管控政策，文旅項目的資金投入也勢必會受到相應的沖擊。

4.同質(zhì)風險：模式簡單復制，同質(zhì)化風險加劇。目前主題公園、劇場、酒店、地產(chǎn)的組合形式，是國內(nèi)多數(shù)文化旅游項目的產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品雷同，缺乏精品、獨特的旅游產(chǎn)品，一直受市場詬病。簡單復制主題公園的模式泛濫，尤其是部分地域市場內(nèi)分布了較多同類型產(chǎn)品，讓人不得不警惕市場同質(zhì)化風險。簡單地復制模仿、拼湊疊加并不能維系長久的人流，真正做到給游客“異境體驗”才能保證人氣，而這也是文旅項目的核心價值。文旅項目的成功與否還要經(jīng)過市場的檢驗才行，正如俗話說的那樣，實踐是檢驗真理的唯一標準。

5.管理風險：專業(yè)的組織管理，能提升工作效果。項目管理團隊的專業(yè)能力及綜合管理能力、集團專業(yè)團隊與項目團隊的協(xié)同、激勵制度能否充分調(diào)動團隊積極性、集團能否有效控制異地項目的財務人事、開發(fā)建設、商業(yè)運營等各方面的管理風險，同時集權與分權結合，充分發(fā)揮項目團隊的才能，提高工作效率，在集團的大方向下創(chuàng)造更好的業(yè)績。

三、文旅項目的風險管理

.? ? ? ?1.風險應對原則。風險應對就是對預測的風險進行處理的措施和方法，每個項目都會或多或少的存在風險，風險措施越置前、越詳盡，對風險的把控越有利。在把控文旅項目風險的過程中主要遵循以下幾個原則：

（1）最有控制力原則。文旅項目是房企轉型的項目，和傳統(tǒng)項目區(qū)別很大，在對風險的應對時，要充分考慮到項目的各個風險點，就是利用自身的戰(zhàn)略優(yōu)勢，合理規(guī)避風險點，把成本控制在最低水平。（2）收益和風險對等原則。按照收益和風險對等原則，擔當某一風險對于項目整體及擔當風險的相關利益方有最大化的利益，特別是在政府支持并大力發(fā)展、扶持的文旅項目中，要充分利用市場經(jīng)濟的杠桿作用，調(diào)動各方的積極性主動的去管控風險。（3）承擔有限原則。在文旅項目中風險需遵循承擔有限原則，在風險的應對和分配中，要客觀的考慮房企的風險承受能力，如果超出了其風險承受的能力范圍，將會造成項目失敗的風險。

2.風險控制方法。（1）風險回避：當項目可能發(fā)生無可預計的風險危機時，主動進行項目計劃的更改或放棄，以規(guī)避風險的發(fā)生，保護項目目標免受影響。（2）轉移風險：把風險的影響和責任轉嫁給第三方，并不消除風險 ，通常要為第三方付費作為承擔風險的報酬。（3）減輕風險：通過降低風險的影響和損失，從而達到控制風險的目的，減輕風險的危害性。積極應對，制定應急計劃并在風險發(fā)生時執(zhí)行，風險征兆被監(jiān)視;應急計劃可以大大減少處理風險的費用。

3.風險應對策略。（1）市場競爭加劇，保證項目客源穩(wěn)定。運營過程中，不僅要合理制定旅游產(chǎn)品價格，增加文旅項目的市場競爭力，還要積極學習先進旅游項目的成功運營經(jīng)驗，并加大與各旅游中介平臺的合作力度，持續(xù)加大多渠道的宣傳促銷力度，以此來降低市場競爭風險給項目帶來的沖擊，保障客源的穩(wěn)定性。

（2）控制成本支出，房企文旅相互獨立。在項目建設過程中，首先，要建立標準的成本控制體系和制度，使項目運營過程中的每個環(huán)節(jié)都有據(jù)可依，規(guī)范操作，減少浪費，盡可能降低成本支出;其次，地產(chǎn)項目和文旅項目建立各自獨立的管理流程和體系制度，相互獨立運營管理，防止相互影響造成損失。（3）面對資金風險，做好項目前期工作。項目建設開始之前通過與當?shù)卣般y行簽訂相關戰(zhàn)略合作協(xié)議，落實授信額度及貸款利率補貼政策，及提前做好放款準備。同時，做好應急預案，與銀行外的保險、信托等金融機構保持業(yè)務對接，提前做好項目授信準入工作以及資金價格的商定，一旦銀行貸款無法投放，可立刻采用其他的融資方式保障資金的到位以實現(xiàn)項目的正常推進。 （4）注重品質(zhì)建設，強化旅游文化特色。在項目建設過程中，要在注重提高旅游產(chǎn)品質(zhì)量，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務，帶來較好的旅游體驗，以增加游客的回頭游頻率。同時，還要不斷推出當?shù)靥厣奈捏w活動，強化游客“異境體驗”，強化文旅項目的核心價值。（5）公共衛(wèi)生事件，提前做好應對措施。旅游業(yè)屬于外部因素敏感性較強的行業(yè)。近年來SARS、新冠病毒肺炎等重大公共衛(wèi)生事件的突發(fā)對于旅游業(yè)產(chǎn)生了重大沖擊。同時政府為應對突發(fā)公共衛(wèi)生事件，所采取的“封城”、“封路”、“封村”等管控措施對旅游業(yè)將產(chǎn)生直接的負面影響。 因此，為減少沖擊，前期根據(jù)當時市場消費需求的變化進行開發(fā)完善相關云旅游產(chǎn)品，借用VR、線上直播等技術讓潛在游客通過線上足不出戶欣賞風景和領悟項目內(nèi)涵的文化底蘊，進而激發(fā)及增強潛在游客的出游意愿，后期做好充分的應對準備，預防情況再次惡化蔓延。

四、結束語

從近兩年文旅行業(yè)的資金走向來看，多元化特征十分明顯。景區(qū)、酒店仍然是主要的投資主體，但將旅游功能、文化功能、體育功能、商務功能、社區(qū)功能等進行有機結合的旅游綜合體項目備受市場關注，以突出各功能服務為核心產(chǎn)品的旅游平臺、特色小鎮(zhèn)、精品民宿、冰雪旅游、汽車露營、主題公園、文化演藝、體育賽事等項目均受到資源界關注，成為投資新熱點。 但事實上，文旅產(chǎn)業(yè)的投資是一套組合拳，從前期定位到后期運營的任何一個環(huán)節(jié)都會為最后的盈利起到帶動或抑制的作用，為了避免盲目屈從于市場趨勢，從熱門投資類別中正確選擇有利于自身企業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢項目，需要準確把握企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇符合企業(yè)定位，整合優(yōu)質(zhì)資源，并能夠以靈活的資本方式進入操作項目。隨著文旅項目的不斷發(fā)展，風險應對的方法也越來越多，我們前期要盡量做到項目風險策劃，做到對風險的預控，這樣也能減少和規(guī)避在項目運營過程中的障礙和損失，為以后的持續(xù)發(fā)展提供參考。當然，文旅地產(chǎn)項目的開展還需要政府的大力支持，國民經(jīng)濟的推波助瀾，專業(yè)運營人才的大力支持等等，相信在各方的共同努力下，不久的將來，文旅地產(chǎn)將會成為新的標桿，為國家經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支持。

（作者單位：河南理工大學工商管理學院）