經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐研究

石磊

摘要：在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效地管理，不僅能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的不足之處，而且還要規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)體系，以保持事情的順利進(jìn)行。目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中依然存在著一系列問題，迄今為止，我國(guó)的資產(chǎn)管理問題還很多，主要體現(xiàn)在安全和成本問題上。房地產(chǎn)公司需要結(jié)合這些問題，主要體現(xiàn)為安全問題以及成本問題等。繼續(xù)使國(guó)家的房地產(chǎn)和工業(yè)相適應(yīng)。有助于房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)運(yùn)行機(jī)制。有鑒于此，本文結(jié)合作者多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，提出若干建議作比較，以探索基于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理改革舉措。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展;房地產(chǎn);項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)、人員多的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)管理難度大，科學(xué)、智能地管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以最大限度地節(jié)約生產(chǎn)成本，帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。因此，有必要認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)建設(shè)中的重要性，詳細(xì)分析現(xiàn)階段存在的問題，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況提出具體的解決方案。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理變革維度分析

1.項(xiàng)目管理目標(biāo)與方式的轉(zhuǎn)變

全國(guó)多地實(shí)施嚴(yán)格防控措施，防止新冠肺炎疫情蔓延，減少人員流動(dòng)，預(yù)防感染，加大項(xiàng)目恢復(fù)防疫需求。因此，項(xiàng)目將不得不投入大量時(shí)間進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃和特殊材料的采購(gòu)，以確保工作的連續(xù)性。嚴(yán)格的防疫許可證取代了建筑工地廣泛使用的舊生產(chǎn)方式。項(xiàng)目管理目標(biāo)從安全、質(zhì)量、成本、發(fā)展四個(gè)方面擴(kuò)展到安全、質(zhì)量、成本、發(fā)展、健康五個(gè)方面。隨著工程項(xiàng)目管理變得更加以人為本，重組流程、優(yōu)化施工時(shí)間和限制員工絕對(duì)數(shù)量正成為常見的挑戰(zhàn)，工地智能識(shí)別、項(xiàng)目云監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等智慧工地應(yīng)用空間進(jìn)一步拓展。

2.線下業(yè)務(wù)受限，線上加速布局

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告大行其道，而商業(yè)地產(chǎn)則具有物超所值、位置獨(dú)特、地方感強(qiáng)等特點(diǎn)。銷售團(tuán)隊(duì)提供的網(wǎng)站體驗(yàn)起著重要作用。為響應(yīng)政府在疫情壓力下遏制疫情蔓延和限制人群的要求，大部分地區(qū)似乎已被迫關(guān)閉線下門店。因此，營(yíng)銷、廣告等業(yè)務(wù)必須在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)型。幾乎所有的房地產(chǎn)公司都在網(wǎng)上開放他們的市場(chǎng)，補(bǔ)充用于選擇客廳、餐廳和虛擬現(xiàn)實(shí)觀看的工具和設(shè)備。目前，雖然在線交易的份額仍然很小，但房地產(chǎn)交易發(fā)揮了重要作用。多種屬性改善了在線商業(yè)環(huán)境。未來(lái)，線上線下將相互影響、相互促進(jìn)。這是大勢(shì)所趨。項(xiàng)目資產(chǎn)管理需要以營(yíng)銷的形式發(fā)展更多的線上業(yè)務(wù)，并想方設(shè)法支持品牌副產(chǎn)品的播出，包括建筑直播和項(xiàng)目廣告直播[1]。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的新訴求、新變化

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量發(fā)展的大背景下，人們對(duì)美好生活、美好環(huán)境的需求不斷增長(zhǎng)，這對(duì)商品房產(chǎn)生了新的健康、智能化以及對(duì)用戶居住的日益關(guān)注的需求。如果房屋通風(fēng)良好，那么它就有充足的陽(yáng)光，如果配備室外空氣系統(tǒng)等標(biāo)準(zhǔn)智能設(shè)施，就會(huì)有很多功能空間，以及在設(shè)計(jì)側(cè)重于人和接近時(shí)的面部識(shí)別等完整功能。這些要求將變得更加明確和務(wù)實(shí)，未來(lái)商品房的報(bào)價(jià)也必須盡可能貼近這些新的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的投資、前期策劃、設(shè)計(jì)、工程、成本等職能都要積極主動(dòng)地發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)這些新變化。從項(xiàng)目上看，新要求、新理念、新模式催生“新四化”。隨著科技的出現(xiàn)，進(jìn)入市場(chǎng)的設(shè)備數(shù)量將不斷增加或變化，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理面臨系統(tǒng)性重組與重塑。

二、經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)策

1.企業(yè)量身而定，項(xiàng)目分類發(fā)展

總的來(lái)說(shuō)，目前的房地產(chǎn)和項(xiàng)目現(xiàn)金流都比較高，所以不同的物業(yè)和項(xiàng)目必須根據(jù)現(xiàn)金流情況調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)策略。對(duì)于現(xiàn)金流緊迫的項(xiàng)目，目前資金管理是重中之重。 通過(guò)利用所有資源（包括銷售、金融機(jī)構(gòu)貸款和受監(jiān)管資金）來(lái)簡(jiǎn)化融資。嚴(yán)格控制各個(gè)項(xiàng)目的成本和時(shí)間。通過(guò)供應(yīng)鏈或在家工作減輕現(xiàn)金壓力。對(duì)于高現(xiàn)金流的項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)更靈活的方法，因?yàn)榭梢栽诒ＷC回報(bào)和保證現(xiàn)金流之間實(shí)現(xiàn)不同程度的權(quán)衡。此外，項(xiàng)目融資的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)著眼于集團(tuán)戰(zhàn)略和集團(tuán)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)。農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施、股權(quán)融資和戰(zhàn)略投資會(huì)對(duì)公司和項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響。

2.項(xiàng)目供貨，分類管控

以人為本的新型城鎮(zhèn)化更加注重以人為本。此次疫情將健康提出來(lái)，并成為項(xiàng)目管理的主要目標(biāo)之一，這對(duì)項(xiàng)目管理提出了新的要求。換句話說(shuō)，工作場(chǎng)所的員工必須達(dá)到預(yù)防流行病的最低科學(xué)要求。應(yīng)進(jìn)一步簡(jiǎn)化供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化和一致性。因此，需要從科學(xué)的角度規(guī)劃不同的工藝，準(zhǔn)備不同的材料，優(yōu)化生產(chǎn)。在接近合同截止日期的項(xiàng)目上工作，全面評(píng)估剩余的項(xiàng)目工作量，了解主要項(xiàng)目流程，目標(biāo)交付，批準(zhǔn)最終項(xiàng)目要求，確定優(yōu)先級(jí)并滿足您的需求。對(duì)于短期的預(yù)售計(jì)劃，對(duì)于項(xiàng)目，要注意市場(chǎng)意見，制定科學(xué)的計(jì)劃，以銷定產(chǎn)，精準(zhǔn)控制施工進(jìn)度，做到在不集中人員搶工的同時(shí)按時(shí)達(dá)成預(yù)售條件;其他設(shè)計(jì)要求相對(duì)嚴(yán)格的項(xiàng)目，要以此次防疫為契機(jī)，科學(xué)制定健康目標(biāo)，融入項(xiàng)目總體管理目標(biāo)。使用智能識(shí)別、非接觸式接觸和基于云的信息技術(shù)監(jiān)控，打造健康、智能的工地。

3.緊跟新事物，應(yīng)對(duì)線上變化

目前，各大房企基本都嘗試采用線上營(yíng)銷的方式，但交易效果不理想，顯示部分商品房做線下銷售的特點(diǎn)。同時(shí)，您應(yīng)該檢查在線測(cè)試的正確方面。換句話說(shuō)，VR展示幫助客戶了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息和功能，而則有助于增加曝光度并減少實(shí)時(shí)展示次數(shù)。這些在線方式不一定會(huì)導(dǎo)致直接交易，但它們對(duì)于未來(lái)的廣告和客戶獲取也很有效。配套措施和跨國(guó)方式將在未來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)。面對(duì)新媒體和新商業(yè)模式增長(zhǎng)的出現(xiàn)和不斷放緩的現(xiàn)狀，項(xiàng)目物業(yè)管理必須積極利用和應(yīng)用這三個(gè)方面的變化：一是積極學(xué)習(xí)和探索項(xiàng)目管理助力營(yíng)銷的模式、工具和內(nèi)容，在現(xiàn)場(chǎng)施工直播、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度播報(bào)、工程亮點(diǎn)宣傳等方面尋求突破;二是做好相關(guān)管理和培訓(xùn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是以供貨、回款和交樓為核心任務(wù)的封閉式管理。由于采用了幾種流行的方法，更多的受眾和更快的傳播速度，有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息得以公開。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)盡最大努力在上下文中展示卓越的領(lǐng)導(dǎo)力，并促進(jìn)有關(guān)項(xiàng)目的積極外展和口頭交流。經(jīng)過(guò)密集培訓(xùn)后，將打開并提供有關(guān)項(xiàng)目所有權(quán)的其他信息?；ヂ?lián)網(wǎng)不僅僅是一個(gè)營(yíng)銷渠道，更是一個(gè)整體項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控和流程管理的渠道。項(xiàng)目管理人員必須適應(yīng)這些變化并使用在線廣告。實(shí)施更復(fù)雜的項(xiàng)目管理，并在控制流程質(zhì)量方面做得很好[2]。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目積極創(chuàng)新，主動(dòng)調(diào)整適應(yīng)

面對(duì)新需求和新訴求，研發(fā)、設(shè)計(jì)、前策階段需要充分重視這些需求，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)項(xiàng)目。基于筆者的經(jīng)驗(yàn)，包括相關(guān)的市場(chǎng)和客戶研究，在P2P創(chuàng)新戰(zhàn)略的背景下，，筆者認(rèn)為可從以下4個(gè)方面進(jìn)行深入研發(fā)：一是基于空氣質(zhì)量的考慮，未來(lái)房屋通風(fēng)采光和新風(fēng)系統(tǒng)很可能成為房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)配，最好還能進(jìn)行空氣消毒、過(guò)濾和殺菌;二是建設(shè)智慧系統(tǒng)和智慧社區(qū)。未來(lái)更傾向于完全無(wú)接觸一站式到家入戶，相應(yīng)的人臉識(shí)別、可視化、物聯(lián)網(wǎng)+等信息集成系統(tǒng)將得到更廣泛應(yīng)用，家庭需要與遠(yuǎn)程辦公室、在線學(xué)習(xí)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、物流和交付相結(jié)合的不同層次的設(shè)計(jì)。三是商品房安置的作用和要求日益多元化和擴(kuò)大。帶學(xué)習(xí)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適合隔離期間長(zhǎng)期入住。預(yù)留含衛(wèi)生間的套房設(shè)計(jì)更能為居家隔離提供有效空間;第四，始終處于通風(fēng)系統(tǒng)中。這樣，項(xiàng)目資產(chǎn)管理就積極考慮技術(shù)“新四方”帶來(lái)的新要求、新思路、新設(shè)計(jì)和變化，積極協(xié)調(diào)適應(yīng)相關(guān)先行教育培訓(xùn)。知道如何規(guī)劃和規(guī)劃您的項(xiàng)目。設(shè)計(jì)組織的優(yōu)化、重組和設(shè)計(jì)過(guò)程的改變。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房和非投機(jī)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)重組時(shí)代的到來(lái)以及新冠肺炎的突然爆發(fā)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理成為必要。有政府和企業(yè)建立良好的關(guān)系，適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的新需求，探索新的機(jī)遇。您需要專注于內(nèi)部，充分發(fā)揮您的潛力，從項(xiàng)目管理中獲益，并大規(guī)模提高您的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目生命周期的完整概述。唯有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能跨越困境、穿越周期，發(fā)揮房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的作用，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]江英超，馬烈，郭磊，等. 經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理變革及對(duì)策研究[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2020，18（11）：33-36.

[2]董彪. 經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目管理變革及對(duì)策研究[J].建筑與裝飾，2021（12）：93，96.

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