房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制研究

趙軍恰

【摘? 要】房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展十分迅速。隨著國家陸續(xù)出臺對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也在逐漸加劇，使很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身發(fā)展情況，在企業(yè)管理工作中制定對關(guān)鍵環(huán)節(jié)有效控制的相關(guān)制度，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

【Abstract】The real estate industry is one of the important pillar industries in the national economy， and its development is very rapid. With the successive introduction of national policies on macro-control of the real estate industry， the competition among real estate enterprises is also gradually intensifying， which makes the development of many real estate projects face financial risks and capital pressure. Therefore， the real estate enterprises should combine with their own development situation， formulate the relevant system of effective control of key links in enterprise management work， so as to make the real estate enterprises achieve sustainable development.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);有效控制

【Keywords】real estate; financial management; key links; effective control

【中圖分類號】F299.23;F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）01-0096-03

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)存在資金投入大、回收周期長的特征。因此，在項(xiàng)目的選擇和財(cái)務(wù)的管理方面，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入相應(yīng)的精力。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)測、資金管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等方面的工作，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在提高資金利用率的同時(shí)，有效地控制項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)收益最大化。對此，房地產(chǎn)行業(yè)的管理層以及員工都應(yīng)樹立風(fēng)險(xiǎn)防控意識。在實(shí)際的操作中，健全財(cái)務(wù)管理以及成本控制的協(xié)同模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。本文以房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制為對象展開討論。

2 目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

2.1 財(cái)務(wù)管理制度不完善

首先，在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，存在財(cái)務(wù)管理制度不夠完善的現(xiàn)象。尤其是中小型企業(yè)，在企業(yè)自身的管理過程中，缺乏財(cái)務(wù)管理的意識，很多企業(yè)并沒有設(shè)置專門的財(cái)務(wù)部門。其次，部分企業(yè)的財(cái)務(wù)人員缺乏專業(yè)的素養(yǎng)，存在財(cái)務(wù)方面的漏洞，使得企業(yè)在發(fā)展過程中，存在財(cái)務(wù)流程、財(cái)務(wù)管理等方面的問題，企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)保障，不利于企業(yè)自身的發(fā)展。

2.2 資金管理制度不健全

房地產(chǎn)行業(yè)在資金管理方面涉及的環(huán)節(jié)較多，包括項(xiàng)目前的融資、投資以及銷售等方面，每個(gè)環(huán)節(jié)都會有大量的資金。因此，資金的管理是房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的工作之一。但部分企業(yè)缺乏資金管理的概念，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)資金回籠不及時(shí)、籌集資金困難以及資金斷層等現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中難以維持項(xiàng)目的進(jìn)程，進(jìn)而出現(xiàn)倒閉、破產(chǎn)的狀況。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)管控意識不強(qiáng)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，所以在項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控上，需要投入相應(yīng)的精力，以預(yù)測評估項(xiàng)目的可行性。但部分房地產(chǎn)行業(yè)對此并沒有制定相應(yīng)的政策來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管控。在項(xiàng)目開始前，沒有做好提前的預(yù)測、可行性報(bào)告以及應(yīng)急預(yù)案等方面的工作，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

3.1 資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)離不開資金的支持。資金在土地的競標(biāo)、項(xiàng)目的規(guī)劃、開盤銷售、驗(yàn)收等方面都有所涉及，每個(gè)環(huán)節(jié)對資金的需求和管理都非常密集和敏感。由于房地產(chǎn)行業(yè)資金回收周期較長，所以做好資金方面的管理對企業(yè)自身發(fā)展來說尤為重要。

首先，企業(yè)在項(xiàng)目的投資上，最開始的工作就是收購?fù)恋?，需要投入大量的資金。除非企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是由政府劃撥而獲取土地，否則在土地的購買方面需要企業(yè)投入相應(yīng)的資金。因此，資金是影響企業(yè)發(fā)展最為關(guān)鍵的因素。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時(shí)，會產(chǎn)生資金回籠的問題，資金的回收是實(shí)現(xiàn)企業(yè)有效發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為降低資金的使用成本，提高資金利用率，企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)應(yīng)該盡可能地獲取預(yù)售證，降低政府方面監(jiān)管的額度，保證資金的流通和管理，這是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性工作。

3.2 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)從購買土地到完工清算的各個(gè)環(huán)節(jié)，也是財(cái)務(wù)管理工作中不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，需要企業(yè)各個(gè)管理層以及財(cái)務(wù)人員給予高度重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的板塊廣，投入的資金較大，使得企業(yè)在稅收方面存在稅收種類繁多、稅額高的問題。包括：購買土地時(shí)需要繳納土地購置的契稅、印花稅;項(xiàng)目進(jìn)行之后需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;房產(chǎn)在銷售時(shí)需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、附加稅、土地增值稅等多個(gè)不同的稅種。基于此，企業(yè)稅務(wù)籌劃方面的工作非常重要。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員只有足夠了解國家相關(guān)的稅收政策，才能做好稅務(wù)籌劃。合理地運(yùn)用國家相關(guān)的扶持政策減輕企業(yè)稅收壓力，并進(jìn)行合理的避稅，使得企業(yè)的綜合稅負(fù)得到有效的控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在高效的稅務(wù)籌劃中實(shí)現(xiàn)利益最大化。

3.3 財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中工作較為復(fù)雜、周期較長，所以相應(yīng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃以及風(fēng)險(xiǎn)控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的重要工作內(nèi)容。財(cái)務(wù)的計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)的管控從企業(yè)在項(xiàng)目的選擇上就開始有所涉及。

首先，企業(yè)在購買土地時(shí)，需要提前出具可行性報(bào)告，包括市場的調(diào)研、國家相關(guān)的政策、融資等方面，同時(shí)，還要考慮市場的因素以及自身的管理等。基于此，為使企業(yè)對未知的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的準(zhǔn)備，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該制定各類預(yù)算的計(jì)劃，如月度、季度、半年度、年度的預(yù)算等。針對資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算，盡可能地要求相關(guān)部門參與預(yù)算報(bào)表的制定和執(zhí)行。

其次，為使企業(yè)能夠穩(wěn)定地發(fā)展，財(cái)務(wù)人員除了有風(fēng)險(xiǎn)管控相關(guān)的意識，還需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及應(yīng)急方案，使企業(yè)盡可能地掌握潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并將其控制在可以接受的范圍之內(nèi)，確保房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)上能夠順利地開展。同時(shí)，財(cái)務(wù)的計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)的管控也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的前提保障。

4 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略

4.1 完善財(cái)務(wù)管理制度

為使財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)得到有效控制并順利進(jìn)行，首先，企業(yè)要健全財(cái)務(wù)管理相關(guān)的制度。明確企業(yè)內(nèi)部管理人員和財(cái)務(wù)人員各自的職責(zé)，堅(jiān)持相關(guān)職務(wù)相分離制度，禁止企業(yè)內(nèi)部人員利用關(guān)系或者條件徇私舞弊，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

其次，要提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，為優(yōu)化管理流程、改革財(cái)務(wù)管理模式奠定良好的基礎(chǔ)。因此，企業(yè)要選拔專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，將考察財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)作為選拔的內(nèi)容，并且組織財(cái)務(wù)人員定期地進(jìn)行培訓(xùn)，及時(shí)了解國家相關(guān)的政策，為企業(yè)的發(fā)展提供保障。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身的發(fā)展情況，結(jié)合自身的需求，對財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行持續(xù)性的完善。確保企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)工作都能夠循序漸進(jìn)地進(jìn)行，盡量減少企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)沖突，在節(jié)省財(cái)務(wù)成本的同時(shí)，提升財(cái)務(wù)管理的效率和質(zhì)量，使企業(yè)成為一個(gè)完整的整體，提升企業(yè)的核心競爭力。

最后，企業(yè)內(nèi)部可以制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，通過有效的懲罰制度，能夠保證企業(yè)的各個(gè)部門有序地進(jìn)行工作，提高工作效率;通過有效的激勵(lì)制度，激發(fā)企業(yè)各個(gè)部門人員的工作熱情，增強(qiáng)崗位的責(zé)任感以及榮譽(yù)感，使得企業(yè)各個(gè)部門的工作人員都能夠配合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，共同努力讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

4.2 加強(qiáng)資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理是保證所有工作順利進(jìn)行的前提條件。因此，在資金的管理上，企業(yè)只有制定有效的管理制度，才能有效地降低企業(yè)發(fā)展的成本，并提升資金的利用率。

首先，融資是項(xiàng)目最開始需要做的準(zhǔn)備工作。在融資方面，企業(yè)要拓展融資渠道，將銀行的貸款、股東的投入以及其他貸款等融資渠道和方法相結(jié)合，運(yùn)用融資網(wǎng)絡(luò)彌補(bǔ)資金缺口進(jìn)而規(guī)避運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的資金管理。對企業(yè)內(nèi)部的資金以及現(xiàn)金的管理制定有效的管理制度，并制定戰(zhàn)略性項(xiàng)目投資計(jì)劃，加強(qiáng)對已進(jìn)行的項(xiàng)目資金使用情況的控制。

最后，企業(yè)要制定資金管理的動(dòng)態(tài)跟蹤機(jī)制以及設(shè)立監(jiān)管部門，確保各個(gè)階段資金的使用情況合理規(guī)范，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)，并盡量地縮短資金在回收過程中的周期，把控資金的流向，能夠?qū)Σ缓侠硪约皳p害企業(yè)利益的現(xiàn)象進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和控制。對于資金使用較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)成立專門的監(jiān)管部門，及時(shí)地掌握項(xiàng)目的進(jìn)程和情況，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)對資金的有效控制和使用。以這種方式進(jìn)行的資金管理，才能有效地提高資金的使用率，盡可能地降低企業(yè)在發(fā)展過程中存在的資金壓力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

4.3 優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)的籌劃離不開國家相關(guān)的政策，稅務(wù)籌劃將會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的合理性、合法性，以及企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本的高低。因此，在稅務(wù)籌劃方面，企業(yè)要予以高度的重視。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要了解國家相關(guān)的政策，保證在土地的購置、開發(fā)建設(shè)、銷售、資金回收等多方面，做到遵守法律、誠信納稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方案的優(yōu)化，是要以國家政策的變化為前提條件，在法律允許的范圍內(nèi)提升利潤的空間，做到合理避稅，減少企業(yè)在發(fā)展過程中的成本，為企業(yè)發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，所涉及的稅種較為復(fù)雜和繁多，所以在稅務(wù)的籌劃上要遵循謹(jǐn)慎性原則。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以委托專業(yè)的會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃工作。在企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)以及稅務(wù)籌劃方面，應(yīng)對簽訂的合同、成本的分?jǐn)傄约爱a(chǎn)品質(zhì)量等方面進(jìn)行綜合的測評，并且在企業(yè)成本類發(fā)票的取得、保管方面設(shè)置專門財(cái)務(wù)人員或財(cái)務(wù)制度進(jìn)行管理，為企業(yè)稅務(wù)籌劃工作提供有力的數(shù)據(jù)支持。

最后，針對不同的稅種，企業(yè)要及時(shí)地學(xué)習(xí)國家出臺的優(yōu)惠政策，并合理加以運(yùn)用，例如，不預(yù)征稅、小稅種減免、國家扶持項(xiàng)目等。同時(shí)，在稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)加強(qiáng)落實(shí)工作，使企業(yè)在符合國家規(guī)定的同時(shí)，合理地運(yùn)用國家相關(guān)的優(yōu)惠政策以及進(jìn)行合理的避稅，進(jìn)而使企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的工作能夠順利有效地進(jìn)行，為企業(yè)的發(fā)展給予一定程度的保障，讓企業(yè)能夠最大限度地節(jié)省成本、增加利潤。

5 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)日常的開發(fā)和管理工作中，為使企業(yè)能夠在財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的控制。首先，要了解國家相關(guān)的政策，以國家出臺的政策為前提條件，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作，提升財(cái)務(wù)人員的素質(zhì);其次，加強(qiáng)對資金的管理、對風(fēng)險(xiǎn)的控制，以及在稅收籌劃等方面進(jìn)行合理化的調(diào)整。在此基礎(chǔ)上，讓企業(yè)能夠?qū)?xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)的成本進(jìn)行有效的控制，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康可持續(xù)性發(fā)展。

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