構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系

■ 中共牡丹江市委組織部

城市基層治理是國家治理體系的重要組成部分，重在基層，難在小區(qū)。面對全市70%小區(qū)（含單體樓）無物業(yè)管理的實際情況，牡丹江市委堅持問題導向，堅守責任擔當，制發(fā)《關(guān)于開展黨建引領(lǐng)小區(qū)物業(yè)管理專項行動的實施方案》《市直機關(guān)黨組織開展小區(qū)共駐共建工作的實施方案》，召開全市黨建引領(lǐng)城市基層治理工作現(xiàn)場會，全覆蓋推進無物業(yè)小區(qū)建組織、強黨建、抓共建、促治理。截至2021年2月，767個棄管小區(qū)中，413個引入物業(yè)服務(wù)或基礎(chǔ)服務(wù)，453個建立業(yè)主委員會、物管會或功能型黨組織，全市居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)服務(wù)覆蓋率提升至74.2%，基本解決了無物業(yè)管理小區(qū)人心散、收費難、管理亂問題。

一、以“兩進小區(qū)”加強黨組織對基層治理的領(lǐng)導。推動黨組織向基層延伸，把基層的工作做好，才能“任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚臺”。牡丹江市扎實推進黨的組織和黨的工作進小區(qū)，進一步提升了社區(qū)治理效能。一是壓實落靠工作責任。將黨建引領(lǐng)小區(qū)物業(yè)管理工作作為城市基層治理的有力抓手，納入縣（市、區(qū)）委書記抓基層黨建年度述職重要內(nèi)容。要求縣（市、區(qū)）四個班子成員每人至少包保1 個無物業(yè)管理小區(qū)，明確縣（市、區(qū)）組織部門牽頭抓總、重點指導黨組織組建，住建部門指導小區(qū)物業(yè)管理，民政部門指導社區(qū)做好服務(wù)居民工作，機關(guān)工委組織開展共駐共建，街道黨工委履行主體責任，社區(qū)抓好具體落實。各職能部門根據(jù)工作職責協(xié)調(diào)抓好工作落實，限期解決小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)有關(guān)問題。二是深入做好摸排謀劃。組織全市社區(qū)用1 個月時間開展全面摸底排查，對單體樓實行“集中連片、多樓一區(qū)”管理整合，將1243 個無物業(yè)管理單體樓整合為465 個管區(qū)。堅持邊摸排邊謀劃，由街道黨工委嚴格把關(guān)、選好業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）人選和黨支部書記，真正把想干事能干事、有精力有能力的業(yè)主特別是黨員業(yè)主選為業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）委員。三是分批健全治理主體。積極推進小區(qū)建立健全業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會），暫時無法成立的小區(qū)，建立功能型黨支部。推動在業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面建立黨組織，把黨組織的觸角延伸到小區(qū)治理方方面面，全面構(gòu)建依托黨的組織開展小區(qū)治理的工作格局。

二、以體制創(chuàng)新推進小區(qū)治理科學化標準化規(guī)范化。加強和創(chuàng)新社區(qū)治理，關(guān)鍵在體制創(chuàng)新。牡丹江市積極推行街道社區(qū)黨組織領(lǐng)導下，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會、功能型黨組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)組織參加的“3+X”協(xié)調(diào)運行機制，徹底改變了以往小區(qū)治理力量分散、各自為戰(zhàn)，不能及時回應(yīng)合理訴求的問題。一是建立協(xié)調(diào)議事機制。以社區(qū)居委會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會、功能型黨組織）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等“3”個固定方為主，以“X”個非固定方為補充，及時匯集居民群眾訴求，分層建立黨組織決策流程，做到民主事項黨組織先議、重大事項黨組織先審。簡單問題，由“3”個固定方根據(jù)職責分工互相監(jiān)督解決；復(fù)雜問題，根據(jù)需要邀請有關(guān)單位共同協(xié)商解決或報請上級黨建聯(lián)席會議給予指導、幫助協(xié)調(diào)。二是建立聯(lián)動共建機制。推動公安、消防、城管等11 個行政主管部門下沉執(zhí)法力量，接受街道黨工委統(tǒng)一調(diào)度，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為，特別是依法快查快處居民投訴問題和涉及居民利益的熱點難點問題。發(fā)動71 家市直機關(guān)單位“一對一”包保無物業(yè)管理小區(qū)，平時開展共駐共建，幫扶建立業(yè)主委員會、引入物業(yè)服務(wù)、改善基礎(chǔ)設(shè)施；急難險重情況發(fā)生時，參與小區(qū)應(yīng)急處置工作，協(xié)助保護群眾生命財產(chǎn)安全。三是建立監(jiān)督考核機制。建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅黑榜制度，強化和完善企業(yè)守信激勵和失信懲戒機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。將小區(qū)治理工作作為社區(qū)工作者年度考核評定重要內(nèi)容，考核結(jié)果與發(fā)放績效補貼掛鉤。執(zhí)法進小區(qū)情況由街道黨工委負責跟蹤評價和年度評定，評價評定結(jié)果納入行政執(zhí)法部門黨委（黨組）書記抓基層黨建述職評議考核重要內(nèi)容。

三、以黨建引領(lǐng)構(gòu)建和諧物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系。引導業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成和諧的物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系，提升物業(yè)服務(wù)管理水平、提高業(yè)主公共意識是關(guān)鍵。一是擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面。對無物業(yè)管理小區(qū)，在督促建立業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或功能型黨支部基礎(chǔ)上，積極引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尚不具備引入條件的，聘請衛(wèi)生保潔員為小區(qū)提供衛(wèi)生清掃、垃圾清運、衛(wèi)生清掏3 項基礎(chǔ)服務(wù)，基礎(chǔ)服務(wù)費標準由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或功能型黨支部與聘請的衛(wèi)生保潔員協(xié)商，實行市場調(diào)節(jié)價格，公共賬目定期在小區(qū)內(nèi)公示。二是提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。督促市縣兩級住建部門認真履行對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導、管理、監(jiān)督職責，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行等同于或高于服務(wù)協(xié)議約定的服務(wù)標準。督促街道黨工委牽頭定期開展轄區(qū)物業(yè)企業(yè)（衛(wèi)生保潔員）服務(wù)質(zhì)量測評，評定結(jié)果計入信用檔案，作為能否承接新樓盤物業(yè)服務(wù)的重要依據(jù)，作為業(yè)主大會續(xù)聘的重要參考，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)、聘用的衛(wèi)生保潔員不斷提升服務(wù)質(zhì)量。三是提高物業(yè)費收取率。由街道社區(qū)指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公示、通報、訴訟等方式，合理合法開展物業(yè)服務(wù)費催繳，引導業(yè)主建立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀。執(zhí)行定期公示制度，對無正當理由拒絕繳費的業(yè)戶，下發(fā)催繳通知單。兩次書面催繳仍拒不繳納的，在小區(qū)公告欄予以公示。執(zhí)行定期通報制度，對限期催繳仍無正當理由不繳費的在職業(yè)主，經(jīng)社區(qū)黨組織同意，通報所在單位。所在單位根據(jù)具體情況對當事人進行批評談話或內(nèi)部通報，再次發(fā)生的，記入本人檔案，并作為年度考核、評先評優(yōu)、提拔重用重要參考。執(zhí)行訴訟制度，對欠費且經(jīng)催繳仍不繳費的業(yè)主，依法向法院提起訴訟。