基于EP S的農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)項目應用研究

周桂初 高永超

（四川省第一測繪工程院，四川 成都 610000）

0.引言

為全面細化和完善國土利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)成果信息化管理與共享，滿足生態(tài)文明建設(shè)、空間規(guī)劃編制、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、宏觀調(diào)控、自然資源管理體制改革和統(tǒng)一確權(quán)登記、國土空間用途管制等各項工作的需要，需全面開展農(nóng)村房地一體調(diào)查，統(tǒng)籌推進農(nóng)房等集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物補充調(diào)查工作。農(nóng)村房地一體調(diào)查以宗地為單位，是在開展地籍調(diào)查基礎(chǔ)上，一并開展農(nóng)村房屋調(diào)查，較以往宅基地調(diào)查增加了房屋坐落、房屋面積、房屋權(quán)屬等信息，而在根據(jù)最終調(diào)查成果完成數(shù)據(jù)庫建設(shè)時，農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫只是完成了界址點、界址線、權(quán)屬調(diào)查等成果的數(shù)據(jù)庫建設(shè)，而宅基地內(nèi)部房屋以及房屋附屬物建筑面積則沒嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算入庫。在當前，加快推進農(nóng)村房地一體調(diào)查（宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)籍調(diào)查）確權(quán)、登記發(fā)證工作，是保障農(nóng)民的合法權(quán)益，促進土地流轉(zhuǎn)、村莊布局管理以及鄉(xiāng)村振興；提高宅基地利用率，控制違法亂占耕地現(xiàn)象；建立實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容。相比以往農(nóng)村地籍調(diào)查，農(nóng)村房地一體調(diào)查增加了農(nóng)村房屋調(diào)查測繪[1]，其主要工作內(nèi)容為以每一宗為調(diào)查單位，完成每一宗土地范圍內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)利情況、房屋信息以及調(diào)查信息，實現(xiàn)房地同步開展、統(tǒng)一管理[2]。因此如何快速、高效實現(xiàn)對農(nóng)村房地一體調(diào)查成果的圖形、屬性等信息的一體化建庫成為當前急需解決的問題。

當前很多地籍處理軟件要么基于單純圖形處理的南方CASS地籍模式，要么依靠第三方專業(yè)完成房屋面積計算，再用屬性關(guān)聯(lián)方式完成數(shù)據(jù)庫建設(shè)，要么依然采用原地籍數(shù)據(jù)建庫方式[3]，對房屋面積采用占地面積乘以層數(shù)概率計算房屋面積方式，最終房產(chǎn)面積計算不能滿足《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求。因此如何快速、高效地完成圖屬一體宗地屬性編輯、房屋面積計算已成為當前農(nóng)村房地一體建庫迫切需要解決的問題。因此本論文提出基于EPS的農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)的方法，以期高效地通過圖屬一體編輯、房屋面積計算以及屬性編輯等完成房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

1.房地一體數(shù)據(jù)預處理

根據(jù)農(nóng)村房屋構(gòu)筑特點以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》，提高后期建庫效率[4]，不是采用逐幢分層計算房產(chǎn)面積方式，而是采用以“陽臺”為輔助層，并以幢為單元計算房產(chǎn)面積的方式。因此對權(quán)籍圖的處理還需房產(chǎn)面積計算附屬物（陽臺、柱廊、檐廊）等預處理。

在權(quán)籍圖中，新建“陽臺注記”圖層，根據(jù)房屋調(diào)查成果，完成陽臺、柱廊、檐廊等房屋附屬物標注房產(chǎn)面積計算規(guī)則。如，“N”表示不計算面積，“B”表示計算一半面積；“Q”表示全部計算。例如“1N2B3Q”，即為一樓附屬物不算，二樓附屬物計算一半，三樓附屬物計算全面積。陽臺注記（如圖1所示）：

圖1 陽臺注記

2.地籍調(diào)查數(shù)據(jù)處理

權(quán)屬界址線是指宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點連線構(gòu)成的折線或曲線。在權(quán)屬調(diào)查時，沿明顯界標物(如，圍墻、籬笆等)的界址線，應標明其位置，如界標物的中心、外側(cè)或內(nèi)側(cè)。因此，在勾繪權(quán)屬界址線完成后，需錄入宗地基本信息（如，宗地號、權(quán)利人、宗地四至等信息）、界址線信息（根據(jù)調(diào)查底圖標注的界址線位置、界址線屬性等）、界址點信息（如，界址點位置）至數(shù)據(jù)庫。

土地權(quán)屬線設(shè)置在調(diào)查時按用地現(xiàn)狀定界。對臨街、臨路的單位或個人用地一律按外墻腳線（包括墻垛）定界。對臨河的，如果河屬國家流域性的防洪灌溉設(shè)施的，則一律按外墻腳線（包括墻柱）定界。如果是非流域性的河流或溝渠，并且在征用地時已征用到河中心，則可定界至河邊，否則按批準或有效的權(quán)源文件上載明的四址定界。無批準文件或用地手續(xù)的按外墻腳線定界。對臨近空地的用地，有權(quán)源文件的按權(quán)源文件確定界址定界；沒有權(quán)源文件的按土地使用者和當?shù)卮褰M或居委會共同指定的界址定界（限在圍墻外2米之內(nèi)）；指界不一致的地方按圍墻外輪廓線定界。

根據(jù)農(nóng)村宗地范圍內(nèi)的主房以及附房的分布，將其分為“L型”、“一字型”、“H型”（“E型”）三種類型設(shè)置權(quán)屬線。“L型”宅基地有圍墻的按圍墻外墻定界；沒有圍墻的原則上按照主房和廚房的外墻輪廓線合方定界；在外墻輪廓線內(nèi)已經(jīng)被其他單位或個人使用的按土地利用現(xiàn)狀定界；超出外墻輪廓線與主房和廚房連體的附屬用房按墻體外側(cè)拐點包裹定界?！耙蛔中汀闭卦瓌t上按房前留1米的通道定界。前后院（包括“H型”和“E型”）的宅基地按前后院外墻腳線合圍定界。“L型”“一字型”“H型”（如圖2、圖3、圖4所示）：

圖2 “L型”

圖3 “一字型”

圖4 “H”型

3.房屋調(diào)查數(shù)據(jù)處理

3.1 房屋注記合并

由于CASS房屋圖形無屬性，其房屋的結(jié)構(gòu)屬性為房屋注記，并未體現(xiàn)圖屬一體，為此需將房屋注記結(jié)構(gòu)和層數(shù)合并后，利用房屋注記與房屋面的空間包含關(guān)系，完成房屋的結(jié)構(gòu)和層次屬性值提取，便于自然幢的房屋結(jié)構(gòu)和層次賦值。

3.2 陽臺屬性處理

根據(jù)已標注陽臺注記與圖形形成點面空間關(guān)系，完成陽臺注記屬性賦值以及房屋附屬物面積計算。面積計算法則如式（2）、式（3）所示：

3.3 自然幢繪制

以往開展地籍調(diào)查房屋處理并沒自然幢，而是采用房屋主體按照層數(shù)概率計算建筑面積[5]，或者采用專業(yè)房產(chǎn)軟件計算房產(chǎn)面積，需要通過圖屬關(guān)聯(lián)遷移庫體，會導致效率低下，甚至出現(xiàn)面積錯誤的情況，而本文采用EPS二次開發(fā)工具，按照陽臺與房屋主體之間的容差關(guān)系，自動構(gòu)建自然幢。重構(gòu)自然幢主要根據(jù)房屋主體與陽臺之間的相鄰關(guān)系或者根據(jù)房屋與陽臺的屬性值一致（比如，陽臺的隸屬宗地號、陽臺注記正確性都相關(guān)原則）。在重構(gòu)自然幢圖形后，需檢查陽臺與自然幢的包含關(guān)系，如果出現(xiàn)陽臺未包含于任何自然幢內(nèi)或者軟件后臺log文件有對應的ID號，那么說明重構(gòu)自然并未完全成功。需檢查原因后修改，直至房屋主體與陽臺全部完成自然幢重構(gòu)。自然幢重構(gòu)（如圖5所示）：

圖5 自然幢重構(gòu)

3.4 宗地內(nèi)房屋面積計算

根據(jù)宗地內(nèi)所有房屋隸屬宗地，按照自然幢編號，完成宗地所有房屋建筑面積計算以及宗地總建筑面積計算。計算公式如式（3）、式（4）所示：

4.基于EPS的房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)

根據(jù)以上所述，完成地籍調(diào)查和房屋調(diào)查數(shù)據(jù)處理后，采用基于EPS二次開發(fā)工具，完成房地一體圖形數(shù)據(jù)導入、處理、檢查以及信息錄入，最終完成數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

4.1 地籍調(diào)查數(shù)據(jù)生成

本平臺不需要重新將已完成宗地、房屋圖形導入另外平臺進行宗地、界址點、界址線圖形生成以及屬性錄入，而是直接利用二次開發(fā)工具，完成宗地基本信息（宗地號、權(quán)利人、宗地四至、土地坐落、通訊地址）以及界址點、界址線生成和屬性賦值（主要包括界址點起止點號、界址線長度、反算邊長、界址線類型、界址線位置）。

4.2 房屋調(diào)查數(shù)據(jù)生成

對于房屋調(diào)查數(shù)據(jù)，也是根據(jù)生成的自然幢，不需要重新遷移，直接完成房屋調(diào)查基本屬性賦值（主要包括房屋權(quán)利人、坐落、產(chǎn)權(quán)來源等信息）。但是自然幢的特有屬性值，需根據(jù)房屋調(diào)查成果來完成賦值。

4.3 數(shù)據(jù)庫檢查

4.3.1 圖形檢查

數(shù)據(jù)庫主要有宗地、自然幢、房屋主體、陽臺、界址線、界址點、地籍子區(qū)、地籍區(qū)等要素，因此需就面與面、線與面、點與線要素拓撲檢查和接邊檢查[6]。

4.3.2 屬性檢查

數(shù)據(jù)庫屬性檢查主要檢查宗地信息表、房屋調(diào)查信息表、權(quán)利人信息表、幢信息表等。由于人員在工作時難免出現(xiàn)屬性信息錄入錯誤、空項、遺漏和矛盾等，因此需檢查數(shù)據(jù)庫必要空間屬性表以及非空間屬性表的字段的唯一值、非空值、范圍值和枚舉值[7]。

4.3.3 圖屬一致檢查

地籍圖面上的所有符號、注記，必須與實地的地物、地貌等的性質(zhì)所對應的符號、注記保持一致。地籍圖面上的所有符號、注記，必須與宗地屬性數(shù)據(jù)中的屬性保持一致。地類圖面上的所有符號、注記，必須與地類屬性數(shù)據(jù)中的屬性保持一致。

5.數(shù)據(jù)測試分析

本論文采用一個村莊1020宗作為房地一體建庫測試數(shù)據(jù)。首先根據(jù)調(diào)查工作底圖，完成圖形預處理、權(quán)屬線繪制。本次試驗數(shù)據(jù)在CASS繪圖軟件中完成基礎(chǔ)圖形、權(quán)屬線繪制以及預處理等工作。

由于基礎(chǔ)圖形采用CASS數(shù)據(jù)繪制，所以采用EPS二次開發(fā)工具將其導入平臺。圖形導入成功后，還需利用EPS的圖形檢查功能進一步完成檢查，包括圖形有無編碼值、圖形點線面拓撲等。之后進行地籍數(shù)據(jù)處理、房屋數(shù)據(jù)處理。地籍、房屋數(shù)據(jù)處理（如圖6所示）：

圖6 地籍、房屋數(shù)據(jù)處理

接下來，通過房地一體建庫工具完成數(shù)據(jù)建設(shè)以及數(shù)據(jù)庫檢查，形成房地一體數(shù)據(jù)庫。最后，通過該軟件實現(xiàn)成果圖件與表格的批量導出，為農(nóng)村房地一體提供滿足不動產(chǎn)登記發(fā)證所需的資料。房地一體數(shù)據(jù)庫（如圖7所示）：

圖7 房地一體數(shù)據(jù)庫

測試數(shù)據(jù)表明：通過基于EPS二次開發(fā)的房地一體建庫工具，可以完成該村1020宗房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)。以同樣的數(shù)據(jù)，較采用CASS或第三方專業(yè)房產(chǎn)軟件至少減少一半的作業(yè)時間。分析原因為：（1）采用CASS不能實現(xiàn)圖屬一體操作，造成作業(yè)效率低下，并且檢查錯誤率低；（2）采用第三方房產(chǎn)軟件，需要獨立以每幢房屋為單元，分層計算房屋面積以及不能落宗；（3）通過圖屬掛接方式完成房地一體賦值，造成工作率低、錯誤率高。

6.結(jié)束語

根據(jù)測試數(shù)據(jù)以及應用結(jié)果，利用本論文的方法在房地一體建庫中能充分利用圖屬一體、房產(chǎn)面積計算規(guī)則優(yōu)勢，高效地完成農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫建設(shè)，從而使該數(shù)據(jù)庫更好地融入國土發(fā)證系統(tǒng)，無需重新進行數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)換，增強了與國土系統(tǒng)的業(yè)務(wù)銜接能力，同時，數(shù)據(jù)庫利用率提高也是非常顯著的。

目前還存在CASS圖形不能完整導入數(shù)據(jù)庫、缺失必要屬性信息的問題?，F(xiàn)在主要憑借EPS在數(shù)據(jù)庫處理中的優(yōu)勢，用VBSript語言解決宗地圖生成問題，相比以往的CASS生產(chǎn)宗地圖而言手工干預少，宗地圖比例尺更加合理化，效率更高。但是如何更加快捷地將各種成果圖件導入發(fā)證系統(tǒng)中，作者下一步將著重研究成果圖件快速生成、轉(zhuǎn)換與同步，從而提高發(fā)證效率。