漳州市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)鍵技術(shù)及質(zhì)量控制

甘中毅

（漳州市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，福建 漳州 363000）

0.引言

為獲取準(zhǔn)確、全面、專業(yè)的信息，解決長(zhǎng)期以來(lái)房、地分開登記[1]導(dǎo)致的房屋、土地登記信息不一致、不對(duì)應(yīng)的歷史遺留問題，減少由此產(chǎn)生的糾紛，進(jìn)一步推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，我國(guó)全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記工作，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的互通與共享，使不同類型的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪開始向標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、數(shù)據(jù)清晰、房地一致的方向發(fā)展[2，3]。但隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展，原有土地房屋登記制度的各種缺陷形成的弊端也日益顯露出來(lái)，其間國(guó)內(nèi)很多同行非常關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記問題，但多數(shù)是從宏觀上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的關(guān)鍵技術(shù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等大課題進(jìn)行研究，本文立足于多年來(lái)在漳州市不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪中的工作實(shí)踐，從微觀上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪過程中存在的技術(shù)問題與測(cè)繪成果質(zhì)量控制進(jìn)行探討，對(duì)于解決實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪問題更富有借鑒意義。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記突出問題及解決方案

1.1 用地紅線坐標(biāo)缺失

用地紅線是圍起某個(gè)地塊的一些坐標(biāo)點(diǎn)連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得使用權(quán)的用地范圍。早期測(cè)繪設(shè)備、測(cè)繪手段較為落后，資料歸檔制度不完善，導(dǎo)致宗地基本信息不齊全，特別是用地紅線坐標(biāo)點(diǎn)缺失[4]最為突出。為實(shí)現(xiàn)用地?cái)?shù)據(jù)的互通與共享，必須對(duì)用地坐標(biāo)重新進(jìn)行解析。

土地證附帶的宗地圖僅有宗地面積，相鄰界址點(diǎn)的間距和弧形半徑標(biāo)注缺失，未找到各界址點(diǎn)順序編排點(diǎn)號(hào)及填寫對(duì)應(yīng)的界址點(diǎn)坐標(biāo)等關(guān)鍵資料信息（如圖1所示）：

圖1 宗地圖坐標(biāo)缺失

對(duì)于道路邊的建筑物用地紅線，首選道路紅線圖進(jìn)行套合。收集周邊道路紅線圖及其綠化控制線，將其轉(zhuǎn)換到與現(xiàn)狀地形圖同一坐標(biāo)系，將道路紅線按基點(diǎn)套合，到現(xiàn)狀地形圖（如圖2所示）。剔除東北角侵入道路紅線的房屋及附屬物占地，保持道路紅線不動(dòng)，調(diào)整本宗地用地邊緣，使兩者用地邊緣線相接，相接處的重合點(diǎn)坐標(biāo)即為本宗地這一側(cè)的界址點(diǎn)坐標(biāo)。

圖2 套合道路紅線

對(duì)于非道路兩側(cè)的坐標(biāo)點(diǎn)：（1）是周邊用地有紅線圖的，調(diào)取周邊地塊的用地紅線圖及坐標(biāo)。對(duì)本宗用地及四至地物的地籍測(cè)量繪制現(xiàn)狀地形圖，將鄰宗的用地紅線疊加到現(xiàn)狀地形圖，確保相鄰的用地紅線無(wú)縫相接、無(wú)交叉重疊；（2）是周邊用地未劃定紅線的，應(yīng)調(diào)取與舊宗地圖測(cè)繪日期相近年份的歷史地形圖，與現(xiàn)狀地形圖疊加對(duì)比，區(qū)分出原有建筑和新增地物。歷史地形圖與現(xiàn)狀房屋和圍墻重合的可判定為舊建筑，參照舊宗地圖邊緣走向、建筑物投影線繪制用地紅線，并做適當(dāng)調(diào)整，使其與原土地證面積相同，再根據(jù)調(diào)整后的用地紅線提取出界址點(diǎn)坐標(biāo)。

1.2 房屋跨宗地

原國(guó)土資源部〔2012〕134號(hào)《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》規(guī)定，土地以宗地為單位進(jìn)行登記。但在現(xiàn)實(shí)用地中，土地使用權(quán)人為自身開發(fā)周期考慮，將一塊大的宗地分成了幾個(gè)小宗地分期進(jìn)行開發(fā)，每個(gè)小宗地系在不同時(shí)期根據(jù)用地手續(xù)依法取得，各個(gè)宗地的使用期限也有所不同，但是土地用途都是一致的。

土地權(quán)利人對(duì)小宗地進(jìn)行總體規(guī)劃和建設(shè)，為充分利用土地平面空間布局，建成的房屋就會(huì)存在跨宗地的情況。在土地、房屋分別登記時(shí)期，分別通過相關(guān)驗(yàn)收、提供相應(yīng)登記要件，可以獨(dú)立開展登記發(fā)證工作。某企業(yè)不同年份購(gòu)買相鄰的兩塊工業(yè)用地，設(shè)計(jì)是將兩塊宗地拼接后進(jìn)行總平面圖規(guī)劃，按當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)無(wú)須考慮廠房的跨宗地問題。但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單元進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼的單元?！币淮狈课輧H能屬于其中一塊宗地，為了避免宗地對(duì)房屋造成的切割，必須對(duì)兩塊宗地合并。

宗地合并最大的問題是各個(gè)宗地不同的終止日期如何統(tǒng)一。為確定統(tǒng)一的終止日期，給登記機(jī)構(gòu)采用理想和科學(xué)的解決方案、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益提供有益參考，在此提出3種解決思路：

（1）以最先到期的終止日期作為合并之后新宗地終止日期。這樣部分宗地的終止日期就被提前了，也就是縮短了這部分宗地的使用年限，進(jìn)而在一定程度上影響了土地的價(jià)值，損害了宗地權(quán)利人的利益和收益，但其操作方式最為簡(jiǎn)便；

（2）終止日期全部確定為最長(zhǎng)的終止日期，也可做到合并之后新宗地終止日期的統(tǒng)一。但是部分宗地的終止日期被延長(zhǎng)了，一方面，需要通過土地價(jià)格評(píng)估的方式計(jì)算宗地使用期限，延長(zhǎng)需要補(bǔ)繳的出讓金，同時(shí)要簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，整個(gè)過程相關(guān)工作步驟較多，辦理較慢；另一方面，可能存在部分宗地的總出讓年限超出《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中關(guān)于建設(shè)用地最高出讓年限的規(guī)定的法律問題。此方法一定程度上會(huì)增加權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和時(shí)間成本；

（3）計(jì)算各宗地剩余使用天數(shù)，把各宗地的面積作為權(quán)重，采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算各個(gè)宗地的平均剩余天數(shù)。此方法選擇不同的基準(zhǔn)日期對(duì)平均終止日期的計(jì)算結(jié)果沒有影響，簡(jiǎn)化補(bǔ)辦出讓手續(xù)，可以在實(shí)際工作中嘗試運(yùn)用。

1.3 房產(chǎn)分戶圖缺失

按照新的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要求，成果報(bào)告里面必須包含有房產(chǎn)分戶圖。分戶圖除了要登記記錄房屋的坐落、結(jié)構(gòu)、層次和層數(shù)、繪圖比例尺、建筑面積，還要體現(xiàn)各層甚至各戶的權(quán)屬范圍線、陽(yáng)臺(tái)并標(biāo)注其相應(yīng)的單元號(hào)、權(quán)屬面積、長(zhǎng)度尺寸等信息。以單一產(chǎn)權(quán)為例，常規(guī)作業(yè)是將實(shí)地測(cè)量的尺寸按樓層繪制成圖，逐層計(jì)算得到各層的建筑面積，從而得到整幢的建筑面積。由于當(dāng)時(shí)辦理房產(chǎn)證時(shí)不要求附帶分戶圖，房屋權(quán)證附圖僅為本幢房屋單體宗地圖及房屋地段號(hào)，未體現(xiàn)每層輪廓線、邊長(zhǎng)尺寸及各部位建筑面積和總面積，即房產(chǎn)分戶圖缺失。需要對(duì)其實(shí)行逆操作：將整幢建筑面積依據(jù)已有權(quán)證記載的建筑面積，結(jié)合實(shí)地測(cè)量的各邊長(zhǎng)尺寸，繪制成圖，使得整幢面積與原權(quán)證一致。

解決方法：

（1）誤差范圍內(nèi)調(diào)整。一般地區(qū)的房屋面積測(cè)算精度須滿足二級(jí)精度中誤差（S為建筑面積），限差為兩倍中誤差[5]。將房產(chǎn)證面積作為真值，對(duì)實(shí)地測(cè)量成果在二級(jí)限差范圍內(nèi)調(diào)整，使得建筑面積一致，并且分戶圖邊長(zhǎng)尺寸與實(shí)地邊長(zhǎng)尺寸誤差在二級(jí)邊長(zhǎng)測(cè)量限差±0.028+0.0014D（D為邊長(zhǎng)）以內(nèi)；（2）嘗試法。先從主體寬度這個(gè)大方向進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)確保調(diào)整后同一部位、不同樓層邊長(zhǎng)尺寸的邏輯一致性，再對(duì)局部進(jìn)行調(diào)整。即先實(shí)地測(cè)算出整幢面積，再將這個(gè)面積與房產(chǎn)證面積相減得到面積差值△S，將這個(gè)面積差值△S除以標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)得到每層需要調(diào)整的差值△S′，用△S′除以標(biāo)準(zhǔn)層長(zhǎng)度較長(zhǎng)的邊，其值取位到0.01m就是此條邊長(zhǎng)需要偏移的間距。主體寬度調(diào)整后的面積與房產(chǎn)證面積差值就很微小，最后將這部分微小的差值調(diào)整到屋頂梯間、陽(yáng)臺(tái)、門廊、挑空等局部部位，使得總面積一致。

1.4 房屋辦理產(chǎn)權(quán)證后改建、擴(kuò)建

現(xiàn)實(shí)工作中很多業(yè)主單位在房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，又因種種原因?qū)Ψ课葸M(jìn)行二次改擴(kuò)建，造成不動(dòng)產(chǎn)登記換證的難點(diǎn)，因此在不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)中經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范對(duì)現(xiàn)狀房屋測(cè)算得到的建筑面積與原權(quán)證面積差別較大，經(jīng)過核對(duì)實(shí)測(cè)尺寸及面積計(jì)算方式也都沒有錯(cuò)誤，最終通過對(duì)比房產(chǎn)證和實(shí)測(cè)宗地圖才確定問題之所在——房屋改擴(kuò)建。測(cè)區(qū)某幢房屋西北角往內(nèi)退縮，與實(shí)測(cè)宗地圖該處形狀不同，屋頂梯間邊緣留有伸縮縫，而且伸縮縫邊緣還留有原建筑的女兒墻，據(jù)此判定該房屋擴(kuò)建。本著尊重歷史檔案資料原則，并且擴(kuò)建部分無(wú)完整的審批和驗(yàn)收資料，因此以伸縮縫作為分界線測(cè)算本幢房屋面積并繪制分戶圖。另外，可通過房產(chǎn)證附件的宗地圖中的虛線來(lái)跟現(xiàn)狀宗地圖作比較來(lái)判定房屋改擴(kuò)建，通常用虛線來(lái)表示走廊、檐廊、陽(yáng)臺(tái)等計(jì)算一半建筑面積的房屋構(gòu)件，如果該幢房屋現(xiàn)狀宗地圖沒有需要用虛線表達(dá)的房屋構(gòu)件，就可以判斷現(xiàn)狀是將敞開式的走廊外圍封閉，將原本只需半算的走廊計(jì)算全部面積造成面積差異。

解決方法：

（1）加強(qiáng)讀圖及判圖能力，提取和發(fā)現(xiàn)已有資料的信息：宗地圖上天井或挑空符號(hào)表示該部分無(wú)頂蓋，不計(jì)算面積；不同樣式的虛線除了可表示陽(yáng)臺(tái)、走廊、門廊、走廊、柱廊等需要計(jì)算面積的范圍線，還可以表示檐廊、雨篷等不計(jì)算面積的構(gòu)件；提取出屋頂梯間與整幢房屋位置關(guān)系，房屋與相鄰房屋、道路邊緣和圍墻的平行或垂直關(guān)系，房屋高層退讓下方樓層的關(guān)系，房屋擴(kuò)建留有伸縮縫等特征信息；（2）強(qiáng)化外業(yè)采集地物及特征信息能力。遵循測(cè)繪外業(yè)工作的基本要求，依據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)繪工作，必須堅(jiān)持全部走到、看到、問到的“三到”原則，切勿憑空猜測(cè)或隨意處置。

2.質(zhì)量控制

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則[6]，相關(guān)登記部門制定了一系列不動(dòng)產(chǎn)登記測(cè)繪成果審核制度，為保障產(chǎn)品質(zhì)量，提高工作效率，生產(chǎn)部門應(yīng)深刻領(lǐng)悟?qū)徍酥贫葍?nèi)涵，從源頭把控產(chǎn)品質(zhì)量。

2.1 審查體系

測(cè)繪成果提交到登記平臺(tái)時(shí)，首先需進(jìn)行平臺(tái)人機(jī)交互審核，主要針對(duì)數(shù)據(jù)完整性、成果規(guī)范性、準(zhǔn)確性等問題進(jìn)行檢核。平臺(tái)審核達(dá)標(biāo)后進(jìn)入編碼登記環(huán)節(jié)，編碼登記環(huán)節(jié)需結(jié)合相關(guān)測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)工作[7]。具體工作流程（如圖3所示）：

圖3 測(cè)繪成果審核流程

2.2 多種測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用

現(xiàn)場(chǎng)審核階段，主要涉及所提交的測(cè)繪成果與現(xiàn)場(chǎng)用地類型是否匹配，測(cè)繪調(diào)查成果是否準(zhǔn)確?，F(xiàn)階段，利用無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)、三維激光掃描技術(shù)快速、高質(zhì)量地完成測(cè)繪成果現(xiàn)場(chǎng)審核工作。

利用無(wú)人機(jī)傾斜攝影技術(shù)進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集，結(jié)合相關(guān)軟件，可實(shí)現(xiàn)待核查區(qū)域正射影像、實(shí)景三維模型以及數(shù)字線劃圖等成果的生產(chǎn)，結(jié)合正射影像、數(shù)字線劃圖等產(chǎn)品，可快速判別土地使用類、宗地紅線等信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)其拓?fù)潢P(guān)系、屬性關(guān)系、宗地面積以及邏輯一致性的判別。

針對(duì)在建項(xiàng)目抵押?jiǎn)栴}，可利用無(wú)人機(jī)傾斜攝影測(cè)量生產(chǎn)的實(shí)景三維模型進(jìn)行確認(rèn)，此類項(xiàng)目需重點(diǎn)把控其項(xiàng)目進(jìn)展情況，簡(jiǎn)單的影像數(shù)據(jù)會(huì)造成較大的誤差，不具有說(shuō)服性，利用實(shí)景三維模型可全方位無(wú)死角了解施工進(jìn)展，為數(shù)據(jù)的正確性提供保障。

在房產(chǎn)測(cè)繪成果檢查過程中，可利用三維激光掃描技術(shù)生產(chǎn)空間三維模型，以空間三維模型為核查依據(jù)完成舉證檢查。

3.結(jié)束語(yǔ)

本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中存在的測(cè)繪技術(shù)問題進(jìn)行了討論，闡述了一系列相應(yīng)的解決方案，并通過實(shí)踐進(jìn)行了驗(yàn)證，同時(shí)指出不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)鍵在于質(zhì)量控制問題，為提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低錯(cuò)誤率，本文從入庫(kù)登記成果審核制度出發(fā)，結(jié)合先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，提供了生產(chǎn)部門自查方法。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入開展，未來(lái)還會(huì)碰到很多相關(guān)的復(fù)雜問題，本文提出的問題希望能拋磚引玉，引起同行的共同關(guān)切。