城市更新項目中“共享業(yè)態(tài)”設計策略
——以集體宿舍與聯(lián)合辦公項目為例

文/金融街控股股份有限公司 唐 睿

0 引言

近年來，因全國各地的地產、人才政策調整，以及居住、辦公租賃市場變化，越來越多帶有“共享”特質的建筑形態(tài)出現(xiàn)在大眾視野，該類建筑也成為當前城市更新過程中既有建筑改造開發(fā)的常見形態(tài)。其中，集體宿舍和聯(lián)合辦公這2類新產品在集約共享設計方面較為典型，其使用空間雖相對緊湊，但通過部分功能的集約共享和產品的精細設計，同樣能打造出優(yōu)秀的產品。

1 集體宿舍項目案例：北京自如城市之光

1.1 項目背景

2018年5月23日，《關于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（京建法〔2018〕11號）正式發(fā)布實施，旨在多渠道解決城市運行問題，服務保障行業(yè)務工人員住宿問題，促進職住平衡。政策對集體宿舍類項目的土地、物業(yè)來源、租賃模式、產品基本模數(shù)、居住人數(shù)、安全性等先決條件均進行明確的規(guī)定限制。在政策出臺前，集體宿舍類產品的市場已有所發(fā)展，對于無力自建或自營員工宿舍的中小企業(yè)而言，在此方面的需求客觀存在。若干年前，市場上便已經陸續(xù)出現(xiàn)檔次、標準不同的集體宿舍品牌，該政策的出臺是典型的“先發(fā)展、后規(guī)范”模式，對集體宿舍業(yè)態(tài)的標準化、規(guī)范化以及經營模式的清晰化均有重要意義。

自如作為長租品牌，對其名下“城市之光”項目的定位是“中國第一棟企業(yè)職住服務式公寓”。2017年底，北京市開展清理群租房運動，自如看準市場機會，快速獲取、設計和推出“城市之光”項目，最終使其在2018年3月啟動試營業(yè)。

項目原有物業(yè)是如家快捷酒店，自如在項目收購階段盡調完善，除對建筑結構穩(wěn)定性、機電條件、柱跨層高等基本信息的判斷外，盡調階段即介入對產品設計的相關思考，以集體宿舍的產品標準來對既有物業(yè)進行評價，保證項目接手后拆除量的最小化，使其可在極短周期內投入運營。

1.2 改造設計思路

自如對原有建筑未進行大規(guī)模拆除處理，延用酒店既有的分隔布局，在此基礎上實現(xiàn)有限度的產品差異化設計，著力打造具有采光中庭的公共空間。項目房間總套數(shù)約150套，6人間宿舍套型、雙人合租套型各占一半，這2種套型實際上均是在原酒店標間4200mm面寬的基礎上重新劃分而成。在原酒店標間基礎上，6人間宿舍套型對入戶的玄關區(qū)、衛(wèi)生間區(qū)進行擴大處理，設置3個廁位以有效應對多人間的如廁高峰；雙人合租套型則是將原有4200mm的面寬一分為二，形成“2間獨立臥室＋共用衛(wèi)生間”格局，套內緊湊實用。2種套型面對不同的使用需求，設計著力點也不相同。

1.2.1 6人間宿舍套型

6人間宿舍套型設計首要考慮的是多人合居一室?guī)淼膫€人隱私、相互干擾以及衛(wèi)生間不足等問題。針對衛(wèi)生間不足問題，設計通過增加廁位作出回應；針對個人隱私問題，僅通過在床周設置掛簾解決，設計稍顯欠缺。此外，6人間宿舍套型的收納、學習以及辦公空間也存在不足的問題。日本類似的多人合住案例通過將床結合側折板的設計完全分隔上下鋪，并為個人提供絕對私密的書桌空間，故通過家具設計提升隱私體驗是未來設計發(fā)展的主要方向。

1.2.2 雙人合租套型

雙人合租套型將發(fā)力點集中于軟裝家具、部品配色等方面，力圖通過室內設計讓狹小的套內空間不顯逼仄。套內整體配色以木色、黃色和淺灰等明快色調為主，縱放的床保證舒適的寬度，并通過4級踏步抬高，在床下留出柜子，利用層高解決收納問題（見圖1）。

圖1 城市之光項目的雙人合租套型室內環(huán)境

1.2.3 公共空間設計

公共空間設計亦是一大亮點，通過多人間、雙人間等極小套型的極限分隔，開發(fā)商在原有酒店基礎上獲得更高坪效，為其打造公共空間提供面積條件，而公共空間營造也為整個項目帶來租金溢價。設計方面，原有項目頂層的部分黑房間被取消，結合采光中庭和前臺，設計出兼具功能性和美觀性的公共空間。公共空間總面積約500m2，核心區(qū)是懶人沙發(fā)圍繞的電視區(qū)和臺球桌，輔以會客的沙發(fā)、茶幾以及供辦公、學習活動的寬敞大桌，為整個項目營造出 “社區(qū)感”。核心區(qū)以外則是更實用的功能模塊，包括健身房、洗衣晾曬區(qū)、觀影區(qū)、就餐區(qū)等，上述模塊均結合活動流線妥善落位，整個公共空間層次分明（見圖2）。

圖2 城市之光項目的公共空間核心區(qū)

2 聯(lián)合辦公項目案例：北京燕京里

2.1 項目概況

與其說是“聯(lián)合辦公”，將北京燕京里項目稱為“共享綜合體”更恰當，因其兼具聯(lián)合辦公和青年公寓這功能，項目力求打造職住平衡的小社區(qū)。2017年開業(yè)后，北京燕京里迅速成為網紅項目，建筑設計、室內設計中的京味特色和時尚元素為其吸引大量流量。項目原有物業(yè)是國企大院，位于居民區(qū)中，院內分東、西2棟建筑，東側為廠房，西側為辦公樓。改造后，東側廠房成為聯(lián)合辦公樓，西側辦公樓則成為公寓。

2.2 改造設計思路

聯(lián)合辦公樓原本的廠房建筑層高達6m，在層高利用方面，設計進行多種嘗試。一部分辦公室將室內層高降低，在保留平層辦公模式的基礎上，將原本2層改為3層，多擠出1層辦公面積；一部分頂層辦公空間的設計結合坡屋頂開發(fā)LOFT式獨立辦公空間。

從實際租賃情況看，2層改3層部分的出租率較高，而LOFT辦公空間的出租情況并未達到預期。究其原因，從辦公空間使用者角度來看，平層空間利用率更高，使用更便捷。而對于聯(lián)合辦公用戶，稍壓低的層高則是其為低租金作出的妥協(xié)項。而LOFT辦公空間的形式較住宅化，夾層設計缺少對使用功能的思考，作為辦公室既不實用，租金定價又高，故產品不具備吸引力，出租率不高便成為必然（見圖3）。

圖3 北京燕京里的辦公空間

此外，北京燕京里在建筑首層打造“云集”大空間，作為整個項目的公共空間。白天，“云集”大空間可承接路演、演講和舞臺等活動，在沒有活動的平常工作日，可被設定為流動工位辦公區(qū)出租，引入類似WeWork的Hot Desk產品，精心設計可移動組合的流動工位家具體系，使整個空間靈活多變；夜晚，“云集”大空間成為項目公寓部分的酒吧和影音室，可開展電影放映等活動?！霸萍贝罂臻g既不間斷地產生租金收益，又可持續(xù)作為社區(qū)活動中心，強化社區(qū)氛圍（見圖4）。

圖4 北京燕京里的“云集”大空間

2.3 品牌故事線打造

設計之外，北京燕京里在品牌故事線打造上，將大院文化、北京文化以復古風格作為線索串聯(lián)并貫穿于整個項目，通過諧音將原址的“延靜里”轉寫成“燕京里”，住宅套型也以“單蹦兒SOLO” “雙傍兒DUO” “燕兒窩”等北京土語來命名單人間、雙人間和多人間；軟裝設計方面，通過對大量真實的二手舊貨的利用和錯用、舊時代工業(yè)廠房式的標語涂刷、復古的內裝設計來營造年代感（見圖5）。在網絡時代，類似的品牌形象能直接、清晰地被概括為傳播詞素，輔以精修美圖，極有利于打造“網紅項目”。

圖5 北京燕京里住宅室內

3 結語

讓渡部分使用功能，降低租入總價，無論是集體宿舍還是聯(lián)合辦公均以此作為產品設計的基本邏輯，由此邏輯引出設計上的破題方式非常值得研究。從上述2個項目來看，其設計思路是將“基本功能”和讓渡出來的“共享功能”作為整體考慮，避免割裂，將項目作為大套型來設計，研究各功能分區(qū)模塊的日常使用場景以及與之對應的空間關系。產品目標是要實現(xiàn)空間充分集約，功能精細合理。