房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的策略探究

蘇小玲

自2008年金融危機(jī)之后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)能力不足的缺點(diǎn)暴露出來(lái)。加上2019年底新冠肺炎疫情的暴發(fā)，給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更新經(jīng)濟(jì)管理理念，創(chuàng)新方法，才能更好提升金融危機(jī)的應(yīng)對(duì)能力，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

一、金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理及發(fā)展的影響

1.房地產(chǎn)資金投入減少，經(jīng)濟(jì)管理難度提高

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，需要投入大量的前期資本。如果發(fā)生金融危機(jī)，將導(dǎo)致各個(gè)產(chǎn)業(yè)金融資產(chǎn)縮水，投資者沒(méi)有更多的資金投到房地產(chǎn)行業(yè)中，直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，金融危機(jī)的到來(lái)，會(huì)影響投資者的投資決策，更多投資者不愿將資金投到回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)中，甚至一些在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金斷裂的情況。顯然，資金投入的大幅度減少，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)不僅無(wú)法維持現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還會(huì)面臨自身經(jīng)營(yíng)壓力的提升。另外，如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都屬上市公司，股票市場(chǎng)對(duì)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r的影響較大，而金融危機(jī)導(dǎo)致的股市崩盤，自然也會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，甚至引發(fā)企業(yè)倒閉的問(wèn)題。

2.失業(yè)增多，房產(chǎn)市場(chǎng)銷量下降

任何金融危機(jī)的產(chǎn)生，比較突出的危害就是失業(yè)率劇增。因?yàn)榻鹑谖C(jī)的到來(lái)，企業(yè)資產(chǎn)縮水、產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，企業(yè)為了降低支出，將大幅度裁員，進(jìn)而導(dǎo)致失業(yè)人口劇增。在金融危機(jī)背景下，無(wú)論是否處于失業(yè)狀態(tài)，人們購(gòu)買住房的能力和期望都會(huì)受到嚴(yán)重影響，自然也會(huì)引起住房銷量的大幅度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期繼續(xù)被拉長(zhǎng)，企業(yè)遲遲無(wú)法獲得預(yù)期收益，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理舉步維艱，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂、企業(yè)倒閉的情況。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)處于較高位置，從經(jīng)濟(jì)管理的角度來(lái)說(shuō)，這存在一定的泡沫。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，加上人們收入的降低，進(jìn)而會(huì)引起次貸危機(jī)。這一切都將給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重破壞，并且還會(huì)直接影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的對(duì)策分析

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

在現(xiàn)代社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程中，需要持續(xù)拓寬金融產(chǎn)品體系。也就是說(shuō)，需要結(jié)合房地產(chǎn)金融行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)更具創(chuàng)新價(jià)值的金融產(chǎn)品，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融行業(yè)的多元化發(fā)展。通過(guò)這種方式，可以在良好的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制下，從容應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理單位一方面需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況、國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)特點(diǎn)，優(yōu)化現(xiàn)存金融產(chǎn)品；另一方面需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及消費(fèi)者市場(chǎng)的需求，推出新的金融產(chǎn)品。好的金融產(chǎn)品可有助于在個(gè)人投資者和中小房企之間搭建可靠的資源優(yōu)化配置平臺(tái)，順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國(guó)發(fā)展普惠金融過(guò)程中具有代表性的措施。同時(shí)，將逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)和金融市場(chǎng)的有機(jī)融合，進(jìn)一步提高了行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性及抗擊金融危機(jī)的能力。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理

在我國(guó)的銀行信貸市場(chǎng)中，房地產(chǎn)信貸是占比極高的一類。而在銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中，對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究、管控十分重視。實(shí)際上，多數(shù)金融危機(jī)的爆發(fā)，信貸問(wèn)題是比較主要的原因。在我國(guó)，央行、銀監(jiān)會(huì)是全國(guó)銀行的主管單位，其需要持續(xù)通過(guò)完善法規(guī)、加強(qiáng)信貸活動(dòng)監(jiān)管，來(lái)有效規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而控制金融風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理單位需要積極配合主管單位的工作，全面理解各類監(jiān)管政策、法律法規(guī)的具體要求，主動(dòng)做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)范性的管理，避免出現(xiàn)違規(guī)、違法的行為。在該過(guò)程中，要對(duì)違反信貸監(jiān)管政策制度的行為進(jìn)行嚴(yán)格查處，尤其對(duì)相關(guān)企業(yè)、單位進(jìn)行嚴(yán)懲，對(duì)在監(jiān)督管理中做出貢獻(xiàn)的，要給予獎(jiǎng)勵(lì)和支持。只有這樣，才能營(yíng)造良好的房地產(chǎn)金融信貸管理環(huán)境，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的秩序，提高房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的能力。

3.豐富融資渠道及創(chuàng)新融資方法

房地產(chǎn)企業(yè)需要積極擴(kuò)大融資渠道，通過(guò)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理，獲取更多的資金，支持項(xiàng)目的運(yùn)行。目前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資幾乎都是通過(guò)銀行貸款、房產(chǎn)銷售款及企業(yè)墊資等方式獲得，顯然涉及的融資渠道過(guò)于狹窄，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理獲得受限，并且一旦爆發(fā)金融危機(jī)，將會(huì)直接沖擊房地產(chǎn)項(xiàng)目及企業(yè)，造成嚴(yán)重后果。因此，政府及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)積極研究，適當(dāng)放寬政策，幫助房地產(chǎn)行業(yè)拓寬融資渠道。在抗疫常態(tài)化的背景下，銀行可以適當(dāng)放寬相應(yīng)的融資通道，給予房地產(chǎn)企業(yè)更好的投資信心。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步拓寬融資全渠道，積極尋求多渠道合作，獲取更多資金來(lái)源，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。例如，近年來(lái)，我國(guó)多個(gè)省市都出臺(tái)了相應(yīng)的民間融資管理?xiàng)l例，一方面讓民間資本投入房地產(chǎn)行業(yè)合法化，另一方面也對(duì)這類融資市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范，很大程度上為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

4.引導(dǎo)理性消費(fèi)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年的發(fā)展歷程中，房產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)在人們眼中的保值、增值價(jià)值都非常好，這促使人們對(duì)房產(chǎn)投資前景都非?？春?。而民眾在投資方面的盲目性，導(dǎo)致盲目貸款購(gòu)房甚至炒房的行為出現(xiàn)，事實(shí)上，這種情況是存在極大風(fēng)險(xiǎn)的，不利于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的有效開(kāi)展。因此，我國(guó)相關(guān)部門需要積極引導(dǎo)民眾優(yōu)化消費(fèi)觀，認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)范控制房地產(chǎn)投資行為。這不僅有助于避免房?jī)r(jià)大幅度提升，也有助于幫助人們規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，避免次貸風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，更有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的能力。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，逐步成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在我國(guó)防疫工作進(jìn)入常態(tài)化、國(guó)際防疫形式依然嚴(yán)峻的情況下，為了有效避免金融風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的能力，需要積極創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的拓寬，再結(jié)合引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性消費(fèi)等方式，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。