武漢市配建停車發(fā)展策略研究

武漢市交通發(fā)展戰(zhàn)略研究院 / 張雪丹 孟娟 李利珍

1.概述

配建停車場(chǎng)也稱專用停車場(chǎng)，主要為住宅配建停車場(chǎng)、公建配建停車場(chǎng)等。配建停車是城市停車設(shè)施供應(yīng)的主體，也是停車問題的主要矛盾所在。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)大中城市停車問題日益加劇，如何破解停車難題，改善民生環(huán)境成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)，本文以武漢市為例，探索城市配建停車發(fā)展新思路、新方法。

2.存在的問題

2003年武漢市首次提出新建項(xiàng)目停車配建標(biāo)準(zhǔn)，采用最低控制值，按照建筑性質(zhì)分類配建，但對(duì)同類建筑全市采用統(tǒng)一配建標(biāo)準(zhǔn)。2010年結(jié)合城市發(fā)展需要對(duì)停車配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了更新，新的標(biāo)準(zhǔn)增加了“教育”、“工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)”類性質(zhì)建筑配建，對(duì)原有的住宅、商業(yè)、辦公、餐飲、酒店等類別作了進(jìn)一步細(xì)分，并按照“二環(huán)線以內(nèi)”和“二環(huán)線以外”兩個(gè)區(qū)域分別給予不同的配建要求。十二五期間，武漢市機(jī)動(dòng)車擁有量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，小汽車年均增長(zhǎng)率超過20%，為了適應(yīng)新的發(fā)展需要，2014年對(duì)建筑物停車配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了新一輪調(diào)整，對(duì)建筑類別做了進(jìn)一步細(xì)分，并將指標(biāo)分區(qū)以環(huán)線為分割線調(diào)整為四個(gè)分區(qū)，配建指標(biāo)呈現(xiàn)由內(nèi)而外圈層遞增模式。

經(jīng)過多年的努力，武漢市逐步加強(qiáng)了對(duì)建筑物停車配建標(biāo)準(zhǔn)的審批要求，新的配建標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行以來取得了良好的效果，同時(shí)一些問題也逐步顯現(xiàn)出來，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）配建指標(biāo)分區(qū)范圍一刀切，亟待調(diào)整優(yōu)化。武漢市將都市發(fā)展區(qū)劃分為三級(jí)停車控制區(qū)域，分別為停車適度從緊區(qū)、停車基本平衡區(qū)和停車充分供給區(qū)，配建指標(biāo)逐級(jí)上升。三環(huán)線以外新城區(qū)配建指標(biāo)執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，約為一環(huán)以內(nèi)核心區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的2倍。無法適應(yīng)新城發(fā)展需要，尤其是在光谷、沌口等新城中心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目若按三環(huán)外高指標(biāo)進(jìn)行配建，一方面會(huì)導(dǎo)致更多的機(jī)動(dòng)車駛?cè)?，加大區(qū)域交通壓力，同時(shí)還會(huì)加大停車場(chǎng)建設(shè)難度和區(qū)域交通組織與管理難度。

（2）停車泊位分布不均、矛盾聚焦核心區(qū)。以居住區(qū)為例，2014年開始執(zhí)行的新規(guī)居住區(qū)停車配建指標(biāo)提高了約一倍，基本滿足一戶一位需求，但新建停車設(shè)施主要集中在新城區(qū)，老城區(qū)既有建筑大多配建停車泊位很少或者沒有配建車位，伴隨機(jī)動(dòng)化的迅猛發(fā)展，建成年限較早、歷史欠帳較多的中心城區(qū)停車問題較為集中。

（3）綠色發(fā)展理念有待深化。目前配建指標(biāo)為下限管理模式，倡導(dǎo)鼓勵(lì)超額增設(shè)配建停車位，但新增設(shè)施會(huì)引發(fā)新的停車需求，供需不平衡就會(huì)產(chǎn)生更大的矛盾，隨著新時(shí)代新的發(fā)展訴求，綠色、可持續(xù)的配建停車發(fā)展理念如何深化落實(shí)還有待研究。

（4）車位收費(fèi)管理存在不足、使用效率受限。尤其是居住區(qū)地下停車位購(gòu)買費(fèi)用較高，居民購(gòu)買車位積極性不高，出現(xiàn)在一些新建小區(qū)地下停車庫(kù)空置率較高、而小區(qū)外部路邊違章停車嚴(yán)重等現(xiàn)象。

（5）配建停車對(duì)外開放不足。雖然政府鼓勵(lì)配建停車設(shè)施向社會(huì)開放來緩解附近區(qū)域的停車供需矛盾，但缺乏政策與管理支持，實(shí)際可操作性較差。

3.案例分析

東京：（1）有固定車位才能購(gòu)車，不以配建作為主要停車供給，通過高額補(bǔ)助鼓勵(lì)社會(huì)資金參與停車場(chǎng)建設(shè)。（2）配建指標(biāo)相對(duì)較低，并通過高額停車收費(fèi)擬制停車需求。（3）配建要求及調(diào)整實(shí)時(shí)在網(wǎng)絡(luò)公開。

倫敦：（1）核心區(qū)低配，向外逐級(jí)遞增，引入停車上限，控制停車配建總量。（2）根據(jù)公交可達(dá)性劃分區(qū)域，公交可達(dá)性越高，停車配建指標(biāo)越低。（3）對(duì)新建辦公與商業(yè)的配建停車場(chǎng)設(shè)置了停車配建上限，限制過多停車供給。（4）零車位配建的開發(fā)項(xiàng)目越來越普遍。

香港：（1）嚴(yán)格限制在土地高密度開發(fā)的核心區(qū)內(nèi)大量配建停車設(shè)施，同時(shí)對(duì)公建設(shè)施執(zhí)行較低的配建標(biāo)準(zhǔn)。（2）考慮公交可達(dá)性，在地鐵站周邊降低停車供給，引導(dǎo)公交出行。（3）通過高額停車收費(fèi)限制使用，平衡停車供需矛盾。

同時(shí)，在配建分區(qū)劃分方面，廣州、南京等城市在主城差別化停車分區(qū)的基礎(chǔ)上，將新城中心也納入限制發(fā)展區(qū)，執(zhí)行與主城中心區(qū)相同的低配標(biāo)準(zhǔn)。在配建指標(biāo)調(diào)整方面，北京對(duì)新建、改建居住項(xiàng)目中的舊城地區(qū)執(zhí)行下限與上限同時(shí)控制模式，并對(duì)軌道站點(diǎn)周邊的居住和公建類建筑執(zhí)行較低的配建標(biāo)準(zhǔn)。深圳市對(duì)城市更新地區(qū)及軌道站點(diǎn)周邊高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域配建停車指標(biāo)提出了差別化要求。武漢市配建停車發(fā)展應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，積極面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)，大膽突破、勇于創(chuàng)新，制定切實(shí)可行的發(fā)展策略。

4.發(fā)展策略

4.1 深化推行差別化停車供給策略

劃定停車需求嚴(yán)格控制區(qū)、適度控制區(qū)、充分供給區(qū)，采用差別化的停車配建指標(biāo)。分區(qū)范圍應(yīng)在環(huán)線基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，對(duì)于城市重點(diǎn)功能區(qū)、新城中心等開發(fā)強(qiáng)度較高的區(qū)域應(yīng)納入需求嚴(yán)格控制區(qū)范圍。

● 需求嚴(yán)格控制區(qū)：住宅、教育、醫(yī)療類基本車位進(jìn)行適度滿足；商業(yè)、辦公等通勤出行車位采取從緊控制策略，設(shè)最高配建“上限”。

● 需求適度控制區(qū)：住宅、教育、醫(yī)療類基本車位進(jìn)行基本滿足；商業(yè)、辦公等通勤出行車位采取適度控制策略。

● 需求充分供給區(qū)：基本滿足區(qū)域停車需求。

● 軌道交通、公交樞紐500米以內(nèi)商業(yè)、辦公等公共服務(wù)設(shè)施可適當(dāng)降低配建指標(biāo)。

● 對(duì)于歷史文化街區(qū)停車配建指標(biāo)應(yīng)結(jié)合具體情況，單獨(dú)論證。

4.2 合理發(fā)展機(jī)械式停車布局策略

配建停車設(shè)施的布局，應(yīng)滿足建筑、消防、交通等相關(guān)專業(yè)的技術(shù)要求。配建停車設(shè)施可采用地下停車庫(kù)、停車樓、機(jī)械式立體停車庫(kù)等多種型式?？紤]到現(xiàn)階段機(jī)械式車位的使用情況和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問題，建議新建住宅類項(xiàng)目中用于服務(wù)小區(qū)居民自用的停車泊位不得采用機(jī)械式立體停車位，其它建筑類別的地下停車泊位中的機(jī)械式泊位數(shù)量占地下停車泊位總量的比例不超過50%。同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格配建停車場(chǎng)充電樁布局及建設(shè)要求，滿足綠色交通發(fā)展需求。

4.3 引導(dǎo)合理定價(jià)，提高利用效率策略

針對(duì)居住區(qū)泊位售價(jià)過高或只售不租，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部配建停車泊位空置，而小區(qū)外道路及人行空間被亂停車嚴(yán)重?cái)D占的問題，建議根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，由發(fā)改部門牽頭，對(duì)小區(qū)的地下車位開展成本調(diào)查，通過成本調(diào)查結(jié)果，督查開發(fā)商合理定價(jià)。提高小區(qū)泊位的使用率。

4.4 鼓勵(lì)地下空間連通，加強(qiáng)智慧共享發(fā)展策略

鼓勵(lì)相鄰建設(shè)項(xiàng)目在保障安全、不影響使用的情況下進(jìn)行地下停車空間連通，提高配建停車的互聯(lián)互通和資源共享。同時(shí)，進(jìn)一步放寬政策，政府組織示范引領(lǐng)構(gòu)建車位共享平臺(tái)，強(qiáng)化配建停車智慧化發(fā)展，尤其是城市核心區(qū)公建建筑及舊改項(xiàng)目應(yīng)積極融入車位共享系統(tǒng)，提高配建停車設(shè)施的使用效率。

5.結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)代城市停車與市民生活息息相關(guān)，本文僅對(duì)武漢市配建停車發(fā)展策略進(jìn)行了粗淺的探討，未來我們還需在強(qiáng)化配建停車的規(guī)劃審批與管理，大力發(fā)展智慧停車，完善停車位產(chǎn)權(quán)制度等方面繼續(xù)發(fā)力。