如何做好政府審批房建工程項(xiàng)目投資估算

摘要：政府投資項(xiàng)目實(shí)行審批制，以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度做好投資估算工作是確保項(xiàng)目順利審批的關(guān)鍵和基本要求。

關(guān)鍵詞：政府審批;房建工程;投資估算

政府投資項(xiàng)目，一律實(shí)行審批制度，政府部門(mén)需要嚴(yán)格審批項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和概算。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的審批文件中，確定了項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，確定了投資估算及資金來(lái)源。投資估算編制的準(zhǔn)確程度是可研報(bào)告能否通過(guò)審批的重要因素?？尚行匝芯繄?bào)告審批文件確定的投資估算是政府部門(mén)審批項(xiàng)目概算的根本依據(jù)和紅線，具有法定效力和約束力。

政府投資項(xiàng)目投資估算編制方法最常用的是造價(jià)指標(biāo)估算法。政府投資項(xiàng)目建設(shè)投資由建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)四大部分組成。

1、建筑安裝工程費(fèi)投資估算

建筑安裝工程主要分為房屋建筑工程和室外工程兩大部分，工程量和單價(jià)是確定其投資的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。確定的設(shè)計(jì)方案是工程量計(jì)算的根本依據(jù)。房屋建筑面積的確定比較容易，有建設(shè)規(guī)模確定標(biāo)準(zhǔn)的要嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑面積的測(cè)算，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的要根據(jù)實(shí)際使用要求進(jìn)行嚴(yán)密測(cè)算并經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。室外工程量的測(cè)算相對(duì)比較困難，其涉及的內(nèi)容較多。管網(wǎng)工程有給水工程（生活給水、消防給水、綠化給水）、污水工程、雨水工程、供電工程（強(qiáng)電工程、弱電工程）、供熱工程、供氣工程等，既包括用地范圍內(nèi)的管網(wǎng)工程，又要包括用地范圍外與市政管網(wǎng)的接引工程。用地范圍內(nèi)的管網(wǎng)工程，要根據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行測(cè)算;用地范圍外的管網(wǎng)工程的測(cè)算，必須場(chǎng)地踏勘，實(shí)地了解各種市政公共管網(wǎng)的接引位置和距離，必要時(shí)要征詢市政管線單位的意見(jiàn)，盡可能的提高接引距離的準(zhǔn)確性。土方工程，首先盡可能在場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行土方平衡，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行運(yùn)進(jìn)或運(yùn)出土方的計(jì)算，若有石方還要分別進(jìn)行工程量的測(cè)算，這就需要有場(chǎng)地地質(zhì)勘察報(bào)告的文本資料支持。對(duì)于用地面積較小、地形起伏不大的場(chǎng)地，要根據(jù)場(chǎng)地地形圖、場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高、周?chē)缆窐?biāo)高進(jìn)行測(cè)算;對(duì)于面積較大、地形復(fù)雜場(chǎng)地的土方工程測(cè)算，宜采用工程軟件進(jìn)行計(jì)算。擋土墻工程量計(jì)算，先確定擋土墻選用的類(lèi)型，再確定斷面面積、擋土墻長(zhǎng)度，然后進(jìn)行計(jì)算。

房屋建筑的單價(jià)指標(biāo)要根據(jù)確定的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，裝修標(biāo)準(zhǔn)有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要按照標(biāo)準(zhǔn)要求去確定，并和建設(shè)單位進(jìn)行深入的溝通，估算指標(biāo)不能高估冒算，要參考當(dāng)?shù)赝?lèi)工程的概算、預(yù)算指標(biāo)并結(jié)合本工程的實(shí)際進(jìn)行綜合考慮。管線工程要根據(jù)管材、管徑、施工場(chǎng)地條件綜合考慮單價(jià)指標(biāo)。建筑安裝工程投資估算的關(guān)鍵是首先要確保工程建設(shè)內(nèi)容齊全不漏項(xiàng)，其次要使測(cè)算的工程量盡可能的準(zhǔn)確，最后要采用合理的單價(jià)指標(biāo)，三者缺一不可。

2、設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)投資估算

設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)投資估算的前提是根據(jù)方案設(shè)計(jì)和項(xiàng)目實(shí)際使用要求，確定設(shè)備的種類(lèi)及相應(yīng)的數(shù)量。一般項(xiàng)目設(shè)備可能涉及到給水加壓泵、供熱加壓泵、潛污泵、消防水泵;電梯、安全監(jiān)控設(shè)備、門(mén)禁系統(tǒng)、變配電設(shè)備、太陽(yáng)能熱水設(shè)備等，一些項(xiàng)目可能涉及到特殊污水處理設(shè)備、換熱站設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、充電樁等。這些設(shè)備的負(fù)荷都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的計(jì)算，計(jì)算要有科學(xué)的指標(biāo)體系，既不能無(wú)原則的過(guò)于擴(kuò)大化，造成空載率高、投資大、維修運(yùn)行費(fèi)用高的不良后果，也不要負(fù)荷計(jì)算過(guò)于緊湊不能滿足未來(lái)發(fā)展需要，要在滿足當(dāng)前使用要求的基礎(chǔ)上考慮一定的富余，為未來(lái)發(fā)展和改擴(kuò)建留下空間。多數(shù)設(shè)備的數(shù)量滿足正常情況下的使用要求即可，一些特殊設(shè)備重要設(shè)備的數(shù)量還要滿足長(zhǎng)時(shí)間工作、特殊工作條件、非常規(guī)條件下的備用要求、應(yīng)急要求。數(shù)量多投資大的設(shè)備投資要通過(guò)多廠家比選、多方案比較，可采用全壽命期費(fèi)用成本進(jìn)行分析比對(duì)，設(shè)備投資不僅要考慮一次性投資的成本，同時(shí)要考慮設(shè)備運(yùn)行期內(nèi)的能耗成本。此外，對(duì)于一些滿足特殊使用要求的具有特殊功能的專(zhuān)用設(shè)備，如數(shù)據(jù)中心的軟硬件專(zhuān)用設(shè)備、劇場(chǎng)專(zhuān)用設(shè)備，投資額大且沒(méi)有確定的設(shè)備方案設(shè)計(jì)，在可研階段很難把握專(zhuān)用設(shè)備的投資，可以與建設(shè)單位溝通協(xié)商，在可研階段投資估算中暫不計(jì)取專(zhuān)用設(shè)備投資，在后期通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)采購(gòu)的方式予以解決。

3、工程建設(shè)其他費(fèi)投資估算

工程建設(shè)其他費(fèi)分為三類(lèi)：土地使用費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)，與工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用，與工程未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用。政府投資項(xiàng)目的其他費(fèi)用主要是與工程建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)種類(lèi)多，投資估算要做到不缺項(xiàng)、理由充足、符合項(xiàng)目實(shí)際情況、符合項(xiàng)目建設(shè)所在地實(shí)際情況。項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)編制費(fèi)以前均有國(guó)家行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)在已經(jīng)全部實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，對(duì)于這部分費(fèi)用，投資估算編制單位可根據(jù)項(xiàng)目具體情況、項(xiàng)目所在地情況、相關(guān)的中介服務(wù)單位的競(jìng)爭(zhēng)程度和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平綜合權(quán)衡后進(jìn)行估算，也可在參考原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上考慮適當(dāng)?shù)馁M(fèi)率后進(jìn)行估算。建設(shè)單位管理費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)要按相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，并要優(yōu)先參照地方標(biāo)準(zhǔn)。綠建咨詢費(fèi)、綠建檢測(cè)費(fèi)要根據(jù)項(xiàng)目綠建等級(jí)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)取費(fèi)。一些重大項(xiàng)目可能還要考慮高可靠性供電費(fèi)、節(jié)能評(píng)估咨詢費(fèi)、建筑信息模型（BIM）技術(shù)應(yīng)用服務(wù)費(fèi)、重要工程施工圖專(zhuān)家論證費(fèi)，這些費(fèi)用也要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況予以合理計(jì)取。

4、基本預(yù)備費(fèi)

基本預(yù)備費(fèi)又稱為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，是指在工程實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的難以預(yù)料、需要預(yù)留的費(fèi)用，主要指設(shè)計(jì)變更及施工過(guò)程中可能增加工程量的費(fèi)用?；绢A(yù)備費(fèi)在可行性研究階段投資估算的取費(fèi)范圍為8%至12%。規(guī)模不大、中小型項(xiàng)目可取8%;大型項(xiàng)目可取10%。

政府審批項(xiàng)目的投資估算是一項(xiàng)非常科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)務(wù)工作，要求編制者要有嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度、扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和積累、熟悉建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)文件、掌握造價(jià)行業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、深刻了解當(dāng)?shù)刂薪榉?wù)市場(chǎng)價(jià)格水平，才能編制出有質(zhì)量、有深度、符合審批要求的投資估算，真正為政府投資決策提供技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析支撐，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目順利推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：王學(xué)明，大學(xué)本科學(xué)歷，咨詢工程師，2000年參加工作后在晉城市建筑設(shè)計(jì)院從事工程咨詢工作，后在院下屬單位晉城市科達(dá)工程咨詢有限公司從事工程咨詢工作。