現(xiàn)在去海外買房要留意哪些“坑”

本報駐英國、德國、新加坡特約記者 紀(jì)雙城 青木 辛斌 本報記者 邢曉婧

編者按：自2021年1月1日起，泰國政府的“買房送簽證”政策正式施行。該政策意在吸引以中國人為主的海外消費者，以拯救該國遭新冠肺炎疫情打擊的房地產(chǎn)業(yè)。其實，不僅是泰國，在日本、英國、德國等中國購房者近些年青睞的熱點地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)政策自疫情以來也在發(fā)生變化或醞釀做出改變，其中有一些“坑”需要留意。

泰國：買房送簽證遇冷

泰國政府1月1日推出針對外國富人的買房送簽證政策——“精英靈活一卡通”（EFO）項目。從2021年1月1日至2022年12月31日，負(fù)責(zé)泰國簽證工作的泰國益利尊榮卡公司將為購買價值至少1000萬泰銖（約合217萬元人民幣）現(xiàn)房的投資者提供5年居留權(quán)。不過，據(jù)《曼谷郵報》報道，由于泰國房地產(chǎn)市場呈下行趨勢，投資者仍在觀望，EPO項目尚未得到火熱回應(yīng)。

《日經(jīng)亞洲評論》稱，2010年至2018年，曼谷每年平均有10.5萬戶新公寓住宅單位發(fā)售，但平均僅有9.6萬戶賣出，明顯供過于求。在疫情之前，又因為中美貿(mào)易摩擦和泰銖升值，泰國房地產(chǎn)市場中的中國資金出現(xiàn)萎縮。一名面向中國買家的曼谷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，一些中國人已經(jīng)決定轉(zhuǎn)手，但苦于找不到買家。

泰國某大學(xué)公寓項目的營銷經(jīng)理告訴《環(huán)球時報》記者，過去兩年，部分泰國本地開發(fā)商發(fā)展太快，突然到來的疫情使其資金鏈面臨斷裂壓力，從而被迫降價賣樓來回收現(xiàn)金，并推遲部分高端樓盤的開發(fā)，轉(zhuǎn)向市場買得起的項目。與此同時，部分本地開發(fā)商沒有海外直接銷售的能力，嚴(yán)重依賴海外房產(chǎn)中介，而后者只對賣樓負(fù)責(zé)，不對售后服務(wù)負(fù)責(zé)。泰國過去5年屬于長期緩慢增長，而中國投資客往往看短線，部分增值又被中介傭金“吃掉”。他建議有意赴泰購房的中國消費者，拋棄短線思維，不要炒高價樓盤，要選大型開發(fā)商，優(yōu)選靠近地鐵、學(xué)區(qū)和本地人喜歡的樓盤?！?/p>

日本：投資東京外城市要更謹(jǐn)慎

日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所25日發(fā)布的報告稱，2020年東京首都圈新建公寓的平均價格為6084萬日元（1萬日元約合624元人民幣），較前年增長1.7%，是繼1990年6123萬日元之后的第二高位。據(jù)日本《朝日新聞》報道，日本不動產(chǎn)專家長鳴修分析認(rèn)為，即使在新冠肺炎疫情之中，日本車站附近等地塊的不動產(chǎn)人氣依然居高不下。

日本不動產(chǎn)民宿咨詢顧問王海琳25日告訴《環(huán)球時報》記者，盡管疫情勢必對日本不動產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，但數(shù)據(jù)顯示，眼下房價基本平穩(wěn)，并未出現(xiàn)“降價”或“抄底”的情況。目前，不乏前來咨詢的潛在購房者，但是成交量并不算高?！安粍赢a(chǎn)款項支出并非小數(shù)，一般購房者都傾向于現(xiàn)場看房之后再決定是否入手。眼下因為疫情，中國購房者無法赴日看房，這是交易量沒有明顯增長的重要原因。”熟悉日本不動產(chǎn)事務(wù)的王海琳表示，如果中介說現(xiàn)在的價格可以“抄底”，千萬不要被忽悠。日本房價上漲和下跌的幅度通常比較小，穩(wěn)定是其最大優(yōu)點。

王海琳還提示，置業(yè)地理位置非常重要。她告訴《環(huán)球時報》記者，在外國人看來，大阪、京都是可以比肩東京的大城市，但實際上在人員流動和增長方面遠(yuǎn)不及東京。從民宿行業(yè)的數(shù)據(jù)來看，疫情期間大阪民宿的入住率趨近于零，而東京地理位置好的民宿仍然可以接到訂單。她強(qiáng)調(diào)說，這并不是要把東京之外的城市“一棍子打死”，而是提醒購房者在其他城市投資時更要謹(jǐn)慎?！?/p>

德國：正研究限購

近來，德國各地的房價開始有所復(fù)蘇，尤其是大城市，慕尼黑公寓的平均價格已經(jīng)達(dá)到每平方米8000歐元。為了防止“后疫情時代”房價過快上漲，德國政府正在研究限制外國人購房的措施。

2018年10月起，新西蘭開始實施海外買家限購，禁止外國人在新西蘭買現(xiàn)房。德國政府希望引入“新西蘭模式”。柏林市長米勒對《法蘭克福匯報》表示，2008年以來，柏林房價上漲150%左右。其中一個原因是來自中東、中國等地的投資者購買了不少住房，而這些住房七成以上被轉(zhuǎn)租給其他人。

“目前，歐洲不少國家已經(jīng)或計劃制定針對海外投資者的買房限制措施或禁令?！钡聡ㄌm克福房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者海利根斯泰恩對《環(huán)球時報》記者表示，丹麥、瑞士、奧地利等國家已經(jīng)對海外投資者購房頒布禁令或進(jìn)行限制。比如，在丹麥買房，購房者必須在當(dāng)?shù)剡B續(xù)居住5年以上，瑞士也有類似規(guī)定?！斑@就是說，如果一個外國人純粹為了投資買房，幾乎沒有可能。”

另外，歐盟不少城市開始限制房租，以防窮人租不起房。像柏林就實行“房租封頂”，且5年不漲價。一旦租金超過州政府規(guī)定上限的20%，租客便有權(quán)要求降租，這讓買房出租者幾乎沒了收益空間。

不過，海利根斯泰恩表示，盡管住房投資抓得嚴(yán)，但商業(yè)房產(chǎn)依然被看好，可以做公司用房、酒店等其他用途?！?/p>

英國：“乘地鐵10分鐘”有水分

英國雖然仍處在防疫封城狀態(tài)，但當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場從去年夏天復(fù)蘇后，就再未沉寂。不過，對于不熟悉英國當(dāng)?shù)厍闆r的投資者，還是有一些問題需要留意。

總體來說，英國房價并沒有因為疫情和脫歐而出現(xiàn)顯著下挫。路透社日前報道稱，在該國第一次解封后，約翰遜政府給買家減稅的措施，以及居民在家中滯留數(shù)周后尋求更大房產(chǎn)的需求，推動當(dāng)?shù)胤渴谐霈F(xiàn)上升勢頭。當(dāng)?shù)胤治隹傮w認(rèn)為，在減稅政策于3月31日到期后，為了刺激經(jīng)濟(jì)，不排除政府會變相延續(xù)政策。因此對于潛在買家來說，2021年投資英國房產(chǎn)需要及時跟進(jìn)當(dāng)?shù)卣摺?/p>

此外，自疫情以來，購房者基本轉(zhuǎn)為在線看房。英國切斯特頓·亨伯茨房地產(chǎn)公司總經(jīng)理蓋伊·吉汀斯表示，該公司最近以150萬英鎊的價格賣出一套位于倫敦西南部的四居室，來自迪拜的買家就是通過在線方式看房的。但對于不了解英國城市地理和宜居情況的外國買家來說，僅靠在線看房還是會存在問題。比如，銷售中介在介紹房子交通便利程度時提到“離市中心乘地鐵10分鐘”，但很多時候這并不代表實際用時，而是只計算了從地鐵站到市中心的10分鐘，忽略了從家步行到車站就需要20分鐘甚至更長時間。

此外，很多買家只能通過在線看樣板房。有的樣板房即使在白天也會開燈，開發(fā)商這么做的主要目的是利用燈光來營造房間的氛圍和美感。然而，在日常生活中，房間采光主要是靠自然光。由于英國冬季日照時間短，所以買家應(yīng)建議賣家關(guān)掉一部分燈，來看看房間內(nèi)的自然采光?！?/p>