房地產(chǎn)工程施工管理中的關鍵點

葉官松

（漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司，福建 漳州 363000)

0 引言

房地產(chǎn)工程項目具有施工時間較長、技術含量較高的特征，再加上當代人們對于房地產(chǎn)工程質量的要求顯著升高，人們需高度重視房地產(chǎn)工程管理，并給予其高度的重視。想要充分發(fā)揮出工程管理的作用，施工人員需了解管理中存在的問題以及關鍵點，對其進行針對性地管理，以此保證施工開展有效，提高工程管理的力度，保證施工有效性。

1 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

1.1 管理體制不夠完善

當前，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，建筑工程專業(yè)化程度不斷提高，工程管理中各主體溝通協(xié)調難度加大，如業(yè)主、施工單位、監(jiān)理、設計、造價咨詢等，為確保工程管理目標實現(xiàn)，按工程質量要求如期竣工驗收，要求房地產(chǎn)企業(yè)加強工程管理，建立健全建筑工程管理體制機制，防范工程管理進度、質量、成本和施工安全等風險。但從目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體制機制不健全問題突出，如過度重視項目施工進度和工程造價，對工程質量、工程安全等工程管理目標重視程度不足，工程管理體制不規(guī)范、不協(xié)調，缺乏系統(tǒng)性、標準化的工程管理規(guī)章制度，如未形成定期的項目例會制度，可能因信息溝通不暢引發(fā)工程返工、工程設計錯誤、造價超預算、工程質量低于標準要求等問題，嚴重影響房地產(chǎn)工程質量、進度、造價和安全管理等目標實現(xiàn)。

1.2 管理理論和方法落后

新時期背景下，工程管理理念、方法不斷創(chuàng)新，并帶動了建筑工程項目管理提升。如BIM 信息模型、BP 神經(jīng)網(wǎng)絡、可拓理論模型等，通過信息技術手段應用，實現(xiàn)了定性管理指標的量化、監(jiān)控、預測和管控。但從工程管理實踐來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)項目管理理論和方法落后，新理論、新方法研究不到位、應用不充分，主要采用傳統(tǒng)的項目管理方法開展項目管理實踐，而傳統(tǒng)的項目管理方法難以適應房地產(chǎn)項目對工程進度、質量管理、安全管理、造價控制等目標要求，導致建筑工程管理效果弱化。

1.3 工程造價超預算

當前，隨著建筑行業(yè)規(guī)?；l(fā)展，建筑行業(yè)企業(yè)競爭日益激烈，合理控制工程造價是提高項目投資收益，保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。但從施工管理現(xiàn)狀來看，受工程變更、市場價格波動、現(xiàn)場施工管理等因素影響，建筑工程造價超預算現(xiàn)象較為突出，如工程變更控制不嚴格，因地質勘察不準確、設計錯誤、施工單位未按工程圖施工等原因造成的工程變更管理不嚴格，現(xiàn)場簽證管理不到位，導致工程變更增加，進一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)項目利潤，影響企業(yè)市場競爭力。

2 房地產(chǎn)工程管理中的關鍵點

2.1 建立完善的監(jiān)督、管理體系

新時期背景下，隨著我國建筑行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，建筑行業(yè)法律法規(guī)日益健全，行業(yè)技術標準不斷細化，有力促進了房地產(chǎn)企業(yè)制度體系建設、施工管理規(guī)范化。

在工程管理方面，以施工企業(yè)、設計企業(yè)或工程咨詢服務企業(yè)牽頭組成的EPC 總承包模式在建筑工程項目中應用日益廣泛，通過由總承包企業(yè)協(xié)調設計、施工、監(jiān)理等單位，實現(xiàn)了參建主體間溝通向集成化管理發(fā)展，提高了建筑工程管理水平，降低了房地產(chǎn)企業(yè)工程管理壓力。

在該模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應加強施工管理監(jiān)督，加強項目例會、隱蔽工程驗收、現(xiàn)場管理、竣工驗收和工程變更控制等環(huán)節(jié)施工管理。在項目例會中，依據(jù)工程進度、工程質量問題、現(xiàn)場安全管理問題等情況，整體把控工程施工管理進度、質量和施工安全管理等問題，督促整改措施落實到位。在隱蔽工程驗收時，嚴格按工程質量標準要求驗收，未經(jīng)驗收不得進入下道工序?，F(xiàn)場管理環(huán)節(jié)應形成現(xiàn)場安全管理檢查監(jiān)督機制，借助信息技術手段強化現(xiàn)場安全管理、揚塵控制、文明施工等要求，壓實參建主體現(xiàn)場管理責任?？⒐を炇窄h(huán)節(jié)重點對建筑工程功能、施工質量、施工進度、消防安全等關鍵要素進行管理監(jiān)督，聯(lián)合政府主管部門、設計、監(jiān)理等單位組成聯(lián)合驗收小組，分項驗收建筑工程項目技術資料和實際施工，未經(jīng)竣工驗收或驗收不通過督促責任主體限期整改到位。工程變更控制環(huán)節(jié)應根據(jù)工程變更實際情況確認是否變更，嚴格控制因非業(yè)主提出的工程變更，非緊急工程變更申請單位應經(jīng)工程造價核算后按標準流程申請變更，緊急工程變更可根據(jù)實際情況誰施工誰核算工程造價，由工程監(jiān)理把好現(xiàn)場簽證關，防止施工企業(yè)隨意變更造成工程造價增加。

2.2 應用先進技術并加大人才儲備量

隨著我國建筑行業(yè)快速發(fā)展，工程技術標準制訂日益完善、更新頻次提高，而建筑工程項目具有施工周期長、時間跨度大等特點，要求建筑工程施工管理人才不斷學習、研究新政策、新標準，并融入到項目施工管理實踐中，以此保障工程項目管理目標實現(xiàn)，對施工管理人員技術能力、管理水平、管理方法要求不斷提高。為提高建筑工程管理效率、管理質量，企業(yè)應加強施工管理人才培養(yǎng)力度，通過吸收、培養(yǎng)等途徑建立梯度合理的施工管理人才隊伍體系，通過委外培訓、企業(yè)內培訓等方式，加強施工管理人才利用信息技術手段創(chuàng)新工程管理的能力。例如，借助BIM4D 模型將工程設計圖、施工工序、施工進度有機結合，結合BIM 信息模型對比分析施工進度偏差，分析研究施工進度偏差原因，并督促責任主體落實保障措施，保證人員的操作能力以提高項目的開展進度[5]。

2.3 加大項目實施中的管理力度

房地產(chǎn)單位在項目施工過程中，想要保證施工順利進行、施工人員的安全性，就需要加大施工過程中的工程管理力度。通過工程管理操作提升施工人員的建設水準，促使建設項目可以高質量、高效率、安全的完成。因此，房地產(chǎn)單位可以定期對施工人員展開培訓工作，通過培訓推升工作人員的實際能力以及修養(yǎng)，并不斷完善各項施工管理體系，保證項目施工可以嚴格按照相關規(guī)范進行，有助于施工單位掌握實時的施工進展以及信息。并且，房地產(chǎn)單位通過加大工程管理力度，其可以對施工人員發(fā)生的錯誤行為，及時進行干預，從而避免發(fā)生嚴重的不良后果。

2.4 提高施工人員的整體素質

想保證施工建設項目最終竣工后的質量符合相關要求，就需要房地產(chǎn)單位提升整體施工人員的素質以及技術水準[6]。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設管理公司需要定期對施工人員展開培訓工作，促使施工人員能夠掌握更多先進、科學的施工操作技術，并組織施工人員進行經(jīng)驗探討，從而全面提升施工人員的能力素養(yǎng)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)建設管理公司可以定期外派部分優(yōu)秀的員工進行進修學習，通過積極汲取其他企業(yè)的建設經(jīng)驗，豐富自身的能力以及技術，并和單位內的其他員工進行交流，不僅可以構建良好的工作環(huán)境，還能全面提升房地產(chǎn)施工人員的能力。與此同時，房地產(chǎn)施工團隊在培訓的過程中，也需要重視培育施工人員的安全意識，通過對施工人員展開全方位的安全教育，可以將安全意識的重要性深深植入施工人員的心中，促使施工建設的安全性顯著提升。

2.5 加強裝配式技術在綠色施工中的有效應用

2.5.1 設計階段優(yōu)化節(jié)能設計

在實際施工的過程中，建筑物外墻的外保溫材料主要是無機發(fā)泡聚氨酯復合保溫板，中間為鋼筋混凝土結構板，局部內側為加氣混凝土板。隔墻所采用的原材料主要是由工業(yè)化生產(chǎn)集中運輸?shù)浆F(xiàn)場后，再由施工人員完成相關拼裝工藝的輕鋼龍骨硅鈣板輕質內隔墻，有極少數(shù)部分隔墻采用的是新型混凝土空氣砌塊，大大減少了在實際施工過程中需要消耗的各項材料成本，既有助于加強成本控制，又可以起到保護環(huán)境、落實綠色施工的作用，對于提高建筑工程整體質量與結構性能具有重要意義。

2.5.2 節(jié)約材料、節(jié)能減排

裝配式建筑的出現(xiàn)，可以有效減少施工現(xiàn)場所需要消耗的建筑材料，這主要是由于在實際施工過程中所應用的大部分構件均是由工業(yè)化生產(chǎn)而成的，其質量可以獲得一定程度的保障，并且一定程度上避免了在施工現(xiàn)場出現(xiàn)重復施工或者是因工程失誤而產(chǎn)生的各種浪費，使得建筑施工材料可以被有效控制在一定范圍內，保證材料使用效率。采用住宅產(chǎn)業(yè)化方式，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵對周圍環(huán)境的影響，現(xiàn)場施工更加文明，有利于環(huán)境保護，實現(xiàn)文明施工。

2.5.3 經(jīng)濟效益顯著

在人工費方面，采用工業(yè)化建造的工程，人工費綜合將節(jié)約52%左右，且工期將總體縮短三分之一以上，管理費將降低30%左右。周轉材料及耗材方面，周轉材料的內架及模板節(jié)約75%以上，節(jié)約費用支出75%，外架節(jié)約85%以上，但由于采用外掛架，節(jié)約費用45%左右，由于少量砌體和抹灰項目，只需要現(xiàn)澆部分養(yǎng)護用水，節(jié)約用水顯著，減少用水60%以上，節(jié)電10%以上。工程實體材料大量采用工廠加工，現(xiàn)場鋼筋使用量小，節(jié)約鋼筋1%左右，砼節(jié)約1%左右。

2.6 開發(fā)可以再生的能源

消耗能源較高的產(chǎn)業(yè)需要積極開發(fā)可再生能源，并在設計方案時選擇可再生能源?，F(xiàn)階段，我國可再生能源主要包括太陽能、風能等，綠色建筑設計人員在設計方案的過程中，需要充分結合當?shù)氐淖匀画h(huán)境以及條件合理選擇再生能源，部分工作人員還需要積極開發(fā)部分全新的建設材料，并在普通的混凝土中填充不同的物質，有效保護我國自然能源，在滿足建筑設計需求的同時，為居住者提供良好的保溫效果。此外，綠色建筑設計人員還可以在建筑物體的屋頂放置太陽能儲存裝置，并將太陽能轉換成熱能以及電能，不僅可以滿足居住環(huán)境內的照明需求，還能為路燈提供良好的電能，實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)保的能源可再生使用以及綠色環(huán)保建設。

2.7 房地產(chǎn)信息管理

房地產(chǎn)管理人員需結合實際情況，靈活應用信息技術進行管理工作。房地產(chǎn)管理的內容包括房產(chǎn)、公用房、房改以及樓層圖紙的管理。房地產(chǎn)管理結合信息化技術，開展信息管理措施，可以積極開展高質量的管理工作。房產(chǎn)管理中需針對房屋租金以及維修進行管理。公用房管理則需針對土地以及房屋產(chǎn)權進行合理的管理。樓層圖紙的管理主要采用WEB 技術顯示以及錄入圖紙相關內容，對其進行掃描以及接收等。房改管理則包括住房購買管理、住房補貼以及回購房屋管理。

3 結束語

總而言之，處于全新時代背景下，房地產(chǎn)工程質量的提升是一個關鍵問題。施工人員需對其進行針對性的分析，以此解決實際的問題。此外，房地產(chǎn)工作人員還需明確各項問題，妥善解決施工中存在的不足，保證施工有效性。同時，從根本上提升自身的管理力度，優(yōu)化各個工作環(huán)節(jié)，提升實際的工作質量。