不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探討

孫京

摘要：在最近幾年里，隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了跨越式進(jìn)步，對(duì)房產(chǎn)面積開(kāi)展測(cè)繪工作除了可以提高經(jīng)濟(jì)水平之外，還擔(dān)負(fù)著較大的職責(zé)與義務(wù)。基于房?jī)r(jià)持續(xù)上升的大環(huán)境下，測(cè)繪工作當(dāng)中無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生瑕疵均會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，特別是房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量顯?得格外重要。對(duì)此，本文從多個(gè)方面圍繞著不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制展開(kāi)論述，并提出切實(shí)可行的質(zhì)量控制手段，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)?展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)繪面積;質(zhì)量控制

房屋面積在房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)中扮演著重要的角色，其面積的測(cè)繪更是不可 或缺的內(nèi)容之一，同時(shí)也是房建工程項(xiàng)目日后操作的關(guān)鍵所在。當(dāng)房建工 程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束后，此時(shí)開(kāi)發(fā)商需要及時(shí)邀請(qǐng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)格結(jié)合我國(guó) 相關(guān)要求來(lái)對(duì)房屋開(kāi)展測(cè)繪工作，旨在對(duì)房屋真實(shí)面積加以明確，在符合 投資者獲取意向的基礎(chǔ)上，還切實(shí)確保了兩方的切實(shí)權(quán)益。因此，應(yīng)當(dāng)科 學(xué)把控好房屋面積的測(cè)繪水平，這樣才能加快房地測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的腳步?；诖耍疚膹囊韵露鄠€(gè)方面出發(fā)來(lái)探討不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控 制。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要意義

房產(chǎn)測(cè)繪是充分確保業(yè)主切實(shí)利益的關(guān)鍵法律依據(jù)。眾所周知，房產(chǎn) 測(cè)繪和每個(gè)業(yè)主自身的利益均存在著息息相關(guān)的聯(lián)系，所以測(cè)繪過(guò)程、面 積計(jì)算等一系列方面均存在著十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范以及要求，并且它同樣屬于?相關(guān)部門(mén)為產(chǎn)權(quán)人提供的切實(shí)保障，甚至還在以下幾個(gè)方面中發(fā)揮出了憑 據(jù)性的價(jià)值：一是房屋產(chǎn)權(quán)法律糾紛;二是違章建筑審核。針對(duì)房屋面積 的規(guī)格來(lái)說(shuō)，其是現(xiàn)階段房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展浪潮中的關(guān)鍵性指標(biāo)之一，并且 也作為測(cè)繪工作中的重要組成部分;就建筑面積指標(biāo)而言，其屬于以下幾 個(gè)方面的參考數(shù)據(jù)：一是城市規(guī)劃;二是戶籍管理等，同時(shí)還是以下幾項(xiàng) 工作的關(guān)鍵計(jì)量單位：一是房屋拆遷安置;二是房屋面積統(tǒng)計(jì)等。不僅如 此，房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)確保市場(chǎng)秩序大有裨益。之所以這樣說(shuō)是因?yàn)檎驹诜菍?zhuān)業(yè) 人士的角度出發(fā)來(lái)講，其在具體實(shí)踐期間，由于房屋面積類(lèi)型各式各樣，非專(zhuān)業(yè)人士難免會(huì)不知所措，同時(shí)還有某些開(kāi)發(fā)商為了自己的利益通常會(huì) 在建筑面積上“大做文章”，顯然以上種種原因均會(huì)影響到消費(fèi)者的合法權(quán) 益?；谶@種背景之下，只有持續(xù)強(qiáng)化商品房銷(xiāo)售面積的可靠性與真實(shí)性，才能從整體上降低糾紛事件發(fā)生的次數(shù)，可以切實(shí)維護(hù)好每一個(gè)消費(fèi)者的 合法權(quán)益，同時(shí)也對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序大有裨益?？陀^上講只有嚴(yán)格依據(jù)我國(guó) 相關(guān)要求開(kāi)展測(cè)繪工作才可以促進(jìn)其整體質(zhì)量的全面提升，才可以讓測(cè)繪 事業(yè)朝著規(guī)范化的方向前進(jìn)。

二、測(cè)繪面積現(xiàn)存問(wèn)題

在具體測(cè)繪期間難免會(huì)衍生出五花八門(mén)的問(wèn)題，倘若無(wú)法在第一時(shí)間 使用科學(xué)合理的手段予以制止，那么就會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪水平大打折扣。我們都 知道房產(chǎn)測(cè)繪工程通常存在以下幾種顯著特征：一是較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性;二是 較強(qiáng)的技術(shù)性，然而當(dāng)前所實(shí)施的相關(guān)規(guī)范要求均處于不夠完善的狀態(tài)，換言之就是不少規(guī)定還不完善，也沒(méi)有清晰的說(shuō)明，所以要想順應(yīng)時(shí)代的 腳步可謂是難以登天。在實(shí)際操作期間，碰到爭(zhēng)議問(wèn)題無(wú)法在第一時(shí)間進(jìn) 行處理時(shí)，相關(guān)人員一般會(huì)結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行操作，這樣就無(wú)法切實(shí)確 保測(cè)繪整體質(zhì)量。并且，房產(chǎn)測(cè)繪特別是繁瑣建筑面積測(cè)繪當(dāng)中，通常會(huì) 形成很多冗雜的數(shù)據(jù)信息，再加之計(jì)算量十分龐大，導(dǎo)致測(cè)繪工作不能得 到切實(shí)保障。

三、提高房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量控制水平的對(duì)策

基于房建工程項(xiàng)目數(shù)量與日俱增的趨勢(shì)下，測(cè)繪工作量也在大幅度上 升，為了可以在充分確保測(cè)繪水平的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)其質(zhì)量的科學(xué)把控，相關(guān)測(cè)繪工作者就要做到具體問(wèn)題具體分析，換言之就是要結(jié)合實(shí)際情況制?定出科學(xué)合理的控制對(duì)策，比如對(duì)資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控制工作、 提高測(cè)繪工作者的測(cè)繪水平、面積計(jì)算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體、面積計(jì)?算中的公用分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)科學(xué)合理等，這同樣是筆者將要和相關(guān)人士分享的內(nèi)?容，希望可以給相關(guān)人士帶來(lái)啟發(fā)。

（一）對(duì)資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控制工作

從相關(guān)單位的角度出發(fā)來(lái)講，應(yīng)當(dāng)對(duì)資料、圖紙質(zhì)量做好審查以及控 制工作，特別是在建筑面積以及檢測(cè)期間，可要求施工圖紙一定通過(guò)規(guī)劃 部門(mén)做好審批工作;當(dāng)測(cè)算房產(chǎn)面積時(shí)，委托方要在第一時(shí)間提供與之相 匹配的圖紙，在整個(gè)環(huán)節(jié)中，倘若存在變更事項(xiàng)，那么這個(gè)時(shí)候還要提供 與之相匹配的詳單。針對(duì)圖紙來(lái)說(shuō)，其一定要存在著較強(qiáng)的完整性，通常 涵蓋以下幾點(diǎn)：一是平面圖;二是立體圖;三是樓梯詳圖等，旨在實(shí)現(xiàn)對(duì) 有關(guān)尺寸數(shù)據(jù)的高效查閱。舉例而言，陽(yáng)臺(tái)外圍的護(hù)欄寬度如果標(biāo)記不清 晰，那么在大樣圖上就能夠?qū)崿F(xiàn)全面查閱。一般而言，坡屋頂房屋通常是 將 2.2md 的范圍線加以明確的，倘若無(wú)法識(shí)別，那么此時(shí)應(yīng)當(dāng)在剖面圖上 加以明確。并且，相關(guān)資料內(nèi)部除了包含以下幾點(diǎn)之外：一是建設(shè)規(guī)劃許 可證;二是門(mén)牌號(hào);三是房屋配套設(shè)施，還涵蓋房屋的實(shí)際功能部位，比 方說(shuō)制冷機(jī)房、水池等。針對(duì)圖紙會(huì)審工作的開(kāi)展，見(jiàn)圖 1。

（二）提高測(cè)繪工作者的測(cè)繪能力

首先，相關(guān)工作者可借助于動(dòng)態(tài)管理的形式來(lái)持續(xù)強(qiáng)化對(duì)測(cè)繪工作者 的管理力度，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)來(lái)對(duì)測(cè)繪人員綜合素質(zhì)的評(píng) 估體系進(jìn)行科學(xué)調(diào)整。其次，在指定的時(shí)間內(nèi)組織全體測(cè)繪工作者進(jìn)行測(cè) 繪技術(shù)的訓(xùn)練，并且還要邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行詳細(xì)闡述，促使他們可以端正 自身的工作態(tài)度，激發(fā)工作熱情而不是安于現(xiàn)狀。再次，有計(jì)劃、有組織 地對(duì)測(cè)繪工作者制定出科學(xué)合理的考核項(xiàng)目，把考核結(jié)構(gòu)有機(jī)地績(jī)效結(jié)合 起來(lái)，采取強(qiáng)制性的措施來(lái)調(diào)動(dòng)測(cè)繪工作者工作的主動(dòng)性以及主動(dòng)性，以 此來(lái)促進(jìn)其綜合能力的全面提升。最后，工作人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)開(kāi)展和房產(chǎn)測(cè)繪存在聯(lián)系的座談會(huì)，并邀請(qǐng)一些行業(yè)專(zhuān)家前來(lái)答疑解惑，旨在讓其綜合 素質(zhì)上升到一個(gè)新的高度。最后，工作人員還應(yīng)當(dāng)盡可能地為測(cè)繪人員搭 建與之相匹配的信息平臺(tái)，旨在為其提供有效溝通帶來(lái)方便，針對(duì)面積測(cè) 繪期間衍生出來(lái)的各種問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)展開(kāi)進(jìn)一步的交流與探討，為其測(cè)繪水 平的提高保駕護(hù)航。針對(duì)工作人員開(kāi)展測(cè)繪工作示意圖，見(jiàn)圖 2。

（三）面積計(jì)算部位的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確具體

在測(cè)繪前期要對(duì)以下幾個(gè)部位加以明確：一是全面積;二是半面積;三是計(jì)算面積，如果確定不準(zhǔn)則很容易造成總面積錯(cuò)誤。在這種背景之下，計(jì)算面積部位確定過(guò)程中，需要充分結(jié)合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的相關(guān)要求 來(lái)明確計(jì)算部位。在具體實(shí)踐期間，一些開(kāi)放商為了自己的利益，通常會(huì) 在設(shè)計(jì)圖中“大做文章”，換言之就是設(shè)計(jì)圖中的注釋與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 所產(chǎn)生的內(nèi)容存在著較大的差異，比方說(shuō)設(shè)計(jì)圖上注有景觀窗、入戶陽(yáng)臺(tái)等，所以需要對(duì)此類(lèi)情況引起 必要的重視。從客觀的角度出發(fā)來(lái)講，在具體測(cè)繪期間，倘若該共用位置 處于封閉狀態(tài)，那么此時(shí)要全面、細(xì)致地計(jì)算其全面積;反之，就要結(jié)合 實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算;該部位倘若在主體結(jié)構(gòu)當(dāng)中，那么此時(shí)可被當(dāng)作成相 應(yīng)的柱走廊，要計(jì)算其全面積;假如該部分是懸挑于建筑主體結(jié)構(gòu)之外，那么此時(shí)可被當(dāng)作成無(wú)柱外走廊，需要計(jì)算其二分之一的面積。顯而易見(jiàn) 的是，在具體期間常常會(huì)碰到各種各樣的注釋?zhuān)栽诰唧w計(jì)算期間一定 要根據(jù)具體狀況加以辨別，在必要的情況下還可要求委托方予以相關(guān)解釋?zhuān)⒁笤O(shè)計(jì)方提供與之相匹配的設(shè)計(jì)說(shuō)明，旨在對(duì)書(shū)面用語(yǔ)進(jìn)行統(tǒng)一，準(zhǔn)確判定房產(chǎn)的有效計(jì)算面積。

（四）公用分?jǐn)傆?jì)算期間要做到科學(xué)合理

面積計(jì)算以及共用面積的規(guī)范分?jǐn)倖?wèn)題，是現(xiàn)階段測(cè)繪工作的重中之 重。之所以這樣說(shuō)是因?yàn)榉慨a(chǎn)面積與每一個(gè)消費(fèi)者切身權(quán)益息息相關(guān)，所 以一定要切實(shí)確保面積分?jǐn)傆?jì)算的真實(shí)性與可靠性。結(jié)合相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段采取的測(cè)繪軟件還處于摸索時(shí)期，再加之相關(guān)工作者對(duì)業(yè)務(wù)還比較 生疏，所以在具體測(cè)繪期間很容易發(fā)生測(cè)量失誤的情況。在這種狀態(tài)下，在房屋各層以及面積計(jì)算工作結(jié)束之后，在計(jì)算共用分?jǐn)偯娣e期間一定要 嚴(yán)格結(jié)合以下幾種規(guī)范加以實(shí)施：一是地方《實(shí)施細(xì)則》;二是《房產(chǎn)測(cè)量?規(guī)范》等，針對(duì)那些公用部門(mén)分?jǐn)偳闆r模糊不清的，需要在指定的時(shí)間內(nèi) 邀請(qǐng)以下幾種人員對(duì)圖紙進(jìn)行探討：一是質(zhì)檢人員;二是技術(shù)人員;三是 測(cè)繪人員;四是委托人。當(dāng)分?jǐn)偼旯灿妹娣e之后，需要把以下幾個(gè)方面的 數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、細(xì)致地對(duì)比：一是套內(nèi)面積;二是總面積;三是分?jǐn)偯娣e，繼而促使計(jì)算的真實(shí)性可以得到有效強(qiáng)化。

四、結(jié)束語(yǔ)

針對(duì)房屋面積測(cè)繪工作來(lái)說(shuō)，其表面上看似簡(jiǎn)單，然而在具體測(cè)繪期?間需要考慮的因素卻非常復(fù)雜。所以這就要求相關(guān)工作者要結(jié)合相關(guān)規(guī)范?標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各種測(cè)繪技術(shù)手段以及測(cè)繪要點(diǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)前期的資料、 圖紙質(zhì)量進(jìn)行審查和控制，并構(gòu)建起終身學(xué)習(xí)的理念，旨在獲得真實(shí)可靠?的測(cè)繪結(jié)果，繼而為房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。希?望在本文的論述下，可以給相關(guān)人士帶來(lái)啟發(fā)，旨在為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)作?出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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