淺析房地產(chǎn)工程管理與工程項(xiàng)目策劃

張潮

摘要：工程管理與工程項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的重要兩個(gè)環(huán)節(jié)，伴隨著人們生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)工程管理也提出了新的要求，這就需要不 斷提升管理水平及加快工程項(xiàng)目策劃的步伐。本文分析了工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中起到的重要性作用，從目前發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出相應(yīng)改善對(duì)策，并 探討在工程項(xiàng)目策劃時(shí)的具體操作，希望對(duì)其發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;項(xiàng)目策劃

房地產(chǎn)工程管理是在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可或缺的一部分，構(gòu)建良好的管理模式不僅可以提升自身品牌形象，而且也可以得到廣大人 民群眾的高度認(rèn)可。工程項(xiàng)目策劃則是站在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略布局上，需 要與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及業(yè)務(wù)流程結(jié)合在一起，使工程管理工作有計(jì)劃、有 組織、有目的地有序開(kāi)展。

一、工程管理起到的重要作用

房地產(chǎn)工程管理包含進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、信 息管理、五大部分[1]。在進(jìn)度管理方面，可以有效節(jié)約時(shí)間，確保在最短的 時(shí)間內(nèi)高質(zhì)量快速完成各類項(xiàng)目的實(shí)施，使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值;在 成本管理方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素是工程造價(jià)，要科學(xué)地把控其開(kāi)發(fā) 過(guò)程中的成本，不僅可以增加凈利潤(rùn)，而且可以提升在整個(gè)市場(chǎng)中的核心 地位;在質(zhì)量管理方面，良好的工程管理工作是整個(gè)工作中的重中之重，工程質(zhì)量的嚴(yán)加把控為房地產(chǎn)項(xiàng)目贏得良好的聲譽(yù)。在安全管理方面，必 須將安全管理作為強(qiáng)制執(zhí)行措施，并建立相應(yīng)的安全管理規(guī)章制度;在信 息管理方面，主要通過(guò)建立健全信息管理體系，能夠按工程要求形成精確 報(bào)告，在工程管理中發(fā)揮其必要作用。因此工程管理在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中 起到的重要作用不容忽視。

二、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀

（一）準(zhǔn)備工作不充足

基于目前情況而言，房地產(chǎn)工程管理前期準(zhǔn)備工作并不充足，項(xiàng)目在 發(fā)展前期，通常會(huì)在商業(yè)地段、商業(yè)環(huán)境更加重視，而忽視了前期調(diào)查工 作的重要性，一些重要的資料準(zhǔn)備不到位就會(huì)給項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)質(zhì)量問(wèn)題和 安全隱患，除此之外，建筑單位在沒(méi)有充分了解項(xiàng)目就開(kāi)始動(dòng)工時(shí)，也會(huì) 帶來(lái)一些事故的發(fā)生，影響到建筑物的整體質(zhì)量及后續(xù)使用。

（二）內(nèi)部管理力度有待加強(qiáng)

目前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)內(nèi)部管理存在一些問(wèn)題，如管理混亂，各部門 之間沒(méi)有明確職責(zé)，出現(xiàn)沒(méi)有各司其職的現(xiàn)象。這使項(xiàng)目管理在實(shí)際應(yīng)用 中就會(huì)有相互重疊或者沒(méi)有管理到位的情況，最終使管理漏洞頻發(fā)出現(xiàn)，不利于整個(gè)項(xiàng)目的高效率、高質(zhì)量地完成，同時(shí)也給企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng) 濟(jì)效益帶來(lái)阻礙，內(nèi)部管理力度的加強(qiáng)勢(shì)在必行。

（三）缺乏完善機(jī)制

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，缺乏完善的機(jī)制及內(nèi)部管理有待加強(qiáng)，則給項(xiàng)目 建設(shè)帶來(lái)一定的影響[3]。其主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)本身缺乏意識(shí)，沒(méi)有形成 完善的機(jī)制進(jìn)行項(xiàng)目管理，再加上沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況出發(fā)，愿意效仿其他 項(xiàng)目的管理模式，并不適用自身，這就導(dǎo)致了管理機(jī)制不健全的局面發(fā)生，不僅影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，而且也使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益大打折扣。

三、解決工程管理有效措施

（一）重視前期策劃準(zhǔn)備工作

在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，要以市場(chǎng)實(shí)際需求作為前提條件，因此要做好市 場(chǎng)調(diào)研和分析工作是必不可少的。一切以實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)調(diào)整?具有針對(duì)性，切實(shí)能夠滿足市場(chǎng)需求，與市場(chǎng)相適應(yīng)。主要從以下三個(gè)方 面進(jìn)行前期策劃準(zhǔn)備工作，第一，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前要深入了解市場(chǎng)，并根據(jù)相 關(guān)政策要求，充分了解政府所大力支持的項(xiàng)目;第二，對(duì)消費(fèi)群體精準(zhǔn)定 位，能夠合理選擇適合地段及環(huán)境，確保項(xiàng)目實(shí)施的可靠性;第三，充分 了解周邊項(xiàng)目的實(shí)際情況，如具體面積和價(jià)格信息等，取其精華去其糟粕，為自身項(xiàng)目的實(shí)施提供指導(dǎo)方向及借鑒意義，同時(shí)也可以明確項(xiàng)目本身的 重點(diǎn)及建設(shè)目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理力度

在實(shí)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門要進(jìn)行職責(zé)確認(rèn)，詳細(xì)劃 分具體負(fù)責(zé)范圍和內(nèi)容，為項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)提供制度執(zhí)行等有效的保障，使項(xiàng)目管理水平隨著企業(yè)內(nèi)部管理力度的強(qiáng)化而不斷提升。

（三）建立健全質(zhì)量管理機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，施工技術(shù)、人員技能、建筑設(shè)備、建材 材料等因素都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定的影響[4]。建立健全質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制要充分考慮 以上這些因素，同時(shí)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改善：第一，保證項(xiàng)目建設(shè)要遵 紀(jì)守法，避免違背相關(guān)法律法規(guī)來(lái)實(shí)施，同時(shí)相關(guān)監(jiān)管部門也要不斷增大 監(jiān)管力度;第二，管理人員的法律意識(shí)、業(yè)務(wù)技術(shù)水平、管理水平可通過(guò) 自身學(xué)習(xí)和專業(yè)培訓(xùn)來(lái)不斷提升;第三，在設(shè)備和建材選購(gòu)時(shí)要聘請(qǐng)專業(yè) 的人員進(jìn)行，保證采購(gòu)的質(zhì)量高、性價(jià)比高等特點(diǎn)，這樣投入到項(xiàng)目中使 用才會(huì)安全有保障;第四，項(xiàng)目設(shè)計(jì)要采用先進(jìn)的管理模式，將政策、經(jīng) 濟(jì)、先進(jìn)技術(shù)融為一體，科學(xué)合理地進(jìn)行評(píng)估及設(shè)計(jì)，也要在自我創(chuàng)新上不斷突破。

四、工程項(xiàng)目策劃

（一）項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)

項(xiàng)目施工時(shí)，應(yīng)該充分考慮到該工程的三個(gè)點(diǎn)，即為重點(diǎn)、特點(diǎn)與難 點(diǎn)。針對(duì)不同的情況采取不同的施工重點(diǎn)，如選擇基礎(chǔ)回填土?xí)r要控制機(jī) 質(zhì)量的問(wèn)題;充分考慮怎么使建筑外圍的墻體不出現(xiàn)開(kāi)裂的狀態(tài);施工材 料的選擇哪種最佳等都是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。其次施工圖紙與實(shí)際施工 之間的關(guān)系，如何施工才能確保成功率，最后還要保證施工的順利完成就 需要關(guān)注與其他相關(guān)部門之間的合作與配合。

（二）項(xiàng)目的范圍管理

1. 總承包商施工范圍劃分

首先根據(jù)工程的特點(diǎn)制定劃分原則，并通過(guò)標(biāo)段的方式進(jìn)行范圍劃分。 此種途徑有利于保證整體工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制等。范圍劃分過(guò)程?中需要對(duì)各標(biāo)段特點(diǎn)進(jìn)行綜合分析，提前規(guī)劃好樓號(hào)、結(jié)構(gòu)、建筑面積等。 確保在保證施工質(zhì)量和施工進(jìn)度的同時(shí)盡量保證施工的視覺(jué)效果，并且施?工過(guò)程由總承包商負(fù)責(zé)，避免因?yàn)榉职霈F(xiàn)失誤。

2. 施工范圍劃分原則

能由總承包單位施工的建筑工作范圍，盡量不要采取單獨(dú)分包模式。 由于工程總承包和分包相比較專業(yè)性更強(qiáng)，若工程總承包不具有相應(yīng)施工 的資質(zhì)則可作出合理分包處理，但在前期就必須考察其專業(yè)性，如工程防 水設(shè)備施工甚至是高層建筑的電梯施工。

3. 列出專業(yè)分包工程清單并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)

4. 列出甲供材料設(shè)備及甲指乙供材料設(shè)備清單

（三）成本控制風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

1.建筑材料采購(gòu)

可分成二類，一類即由甲方承包，由甲方負(fù)責(zé)采購(gòu)提供，可選在多個(gè) 供貨商之間經(jīng)過(guò)對(duì)比，挑選性價(jià)比更高的;另一個(gè)則是由甲方委托乙方進(jìn) 行購(gòu)買提供，需要乙方的分包企業(yè)對(duì)物料仔細(xì)檢查與分析，最后選定合格 的機(jī)械設(shè)備與物料。

2.工程價(jià)格限額

在對(duì)施工總價(jià)的限制方面應(yīng)做到根據(jù)不同的物業(yè)公司，給出了不同的?上限，并根據(jù)建筑總設(shè)計(jì)院的總限額對(duì)施工的成本加以控制。在工程項(xiàng)目?設(shè)計(jì)建造的整個(gè)流程中，為了能夠由設(shè)計(jì)院和開(kāi)發(fā)商共同實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有?效管理，由設(shè)計(jì)院直接向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)工程的技術(shù)支持和投資費(fèi)用的測(cè)算。

3.項(xiàng)目成本把控

在建設(shè)過(guò)程中，對(duì)可能影響項(xiàng)目成本的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)花銷，需要單獨(dú)經(jīng)過(guò) 建筑設(shè)計(jì)院和施工方之間的聯(lián)合評(píng)估，然后再由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行選擇[5]。在房屋 的施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不能放過(guò)任何一個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)整個(gè)房屋建筑的內(nèi) 部設(shè)施包括門、窗、油漆、管路等系統(tǒng)都應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)勘察，并通過(guò)公開(kāi)細(xì) 節(jié)成本，選擇性價(jià)比更高的建材，從而避免了細(xì)節(jié)暴利。

4.施工圖紙審查

開(kāi)發(fā)商要結(jié)合設(shè)計(jì)院，利用施工方的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)施工圖紙一 同進(jìn)行審核工作，在工程設(shè)計(jì)的初期就必須對(duì)工程設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真檢查，并且盡可能減少在工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，從而盡量避免二次返工，既 減少了浪費(fèi)現(xiàn)象，也減少了施工成本[6]。

結(jié)束語(yǔ)：

地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目策劃均貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括 整個(gè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段、施工階段以及收尾運(yùn)營(yíng)階段等，在地產(chǎn)的項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)前期，我們都需要進(jìn)行全面的調(diào)查和研究工作，從多方面完成整個(gè)地 產(chǎn)工程項(xiàng)目的策劃。為了使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠保持持續(xù)不斷的高效發(fā)展，政 府必須不斷完善基礎(chǔ)建設(shè)制度并提高項(xiàng)目規(guī)劃的可行性。

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