房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略

劉福彗 大連金石葡萄酒莊有限公司

伴隨著社會(huì)主義持續(xù)完善發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，及對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)國(guó)家逐步提升的重視度，推動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)快速的發(fā)展。而土地增值稅為房地產(chǎn)行業(yè)主要的稅種，其稅率累積主要為四級(jí)30%～60%的超率。土地增值稅的征收確實(shí)在某種程度上扼制了惡性囤地、炒地的行為，迫使房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)需求、國(guó)家意愿為依據(jù)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)，可使房地產(chǎn)間交易的秩序得以有效規(guī)范，可合理科學(xué)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值的收益進(jìn)行調(diào)配。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）降低稅負(fù)

土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，屬一項(xiàng)關(guān)鍵的稅種，其占總稅額的比例較高，其雖存在簡(jiǎn)便的設(shè)置，但因其清算較長(zhǎng)的周期，較高稅負(fù)，核算工作極為復(fù)雜。最近幾年，土地增值稅相關(guān)稅額在我國(guó)逐步增長(zhǎng)，在國(guó)家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)逐步縮減總體利潤(rùn)，強(qiáng)化籌劃稅務(wù)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升意義十分關(guān)鍵，稅務(wù)籌劃時(shí)著力點(diǎn)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提升上也舉足輕重。

（二）提高財(cái)務(wù)管理能力

無(wú)論何種稅務(wù)籌劃工作均應(yīng)開(kāi)展在法律允準(zhǔn)范圍內(nèi)，合理實(shí)施籌劃，進(jìn)而降低稅負(fù)各項(xiàng)成本，實(shí)現(xiàn)成本、效益的最小化、最大化。相關(guān)籌劃工作若想順利開(kāi)展，則在財(cái)務(wù)相關(guān)流程的管理上應(yīng)將政策逐步健全，提升管理水平，規(guī)范核算經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)等工作，在國(guó)家納稅工作規(guī)定下，促使企業(yè)與之相符，避免偷稅漏稅，使財(cái)務(wù)管理有效性全面提升。為將房住不炒落實(shí)在實(shí)處，出臺(tái)了眾多調(diào)控手段，在對(duì)企業(yè)的監(jiān)督上，稅務(wù)部門(mén)加大了力度，在逐步擴(kuò)大的外部壓力下，稅務(wù)籌劃十分關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的主要方法

（一）獲取土地階段的籌劃方法

取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的第一個(gè)步驟。在此時(shí)期，公司可以事先獨(dú)立設(shè)立一個(gè)開(kāi)放項(xiàng)目公司，有該公司去獲取土地使用權(quán)并對(duì)相關(guān)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司可以將自身股權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而事先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。這樣一來(lái)，就可以避免因房地產(chǎn)企業(yè)直接獲取或受讓項(xiàng)目公司土地使用權(quán)、建筑物或在建工程所要繳納的土地增值稅、增值稅及附加、契稅、印花稅等，相對(duì)而言稅負(fù)就會(huì)較輕。而對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，由于轉(zhuǎn)讓的是項(xiàng)目公司，并非國(guó)有土地使用權(quán)及其附帶物，所以不在《土地增值稅暫行條例》的征收范圍之內(nèi)，無(wú)須繳納土地增值稅，與之相對(duì)應(yīng)的增值稅、契稅等亦不用繳納，這就極大地降低了房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取階段所要繳納的稅負(fù)。但是在進(jìn)行此項(xiàng)操作時(shí)要格外注意分次對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)乐贡欢悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)獲取房地產(chǎn)從而導(dǎo)致土地增值稅的征收。

（二）開(kāi)發(fā)規(guī)劃階段的籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要包括民用住宅、車(chē)庫(kù)人防、高檔別墅、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)類(lèi)型，不論何種業(yè)務(wù)，其開(kāi)發(fā)周期都相對(duì)較長(zhǎng)，但稅法規(guī)定，只要在清算時(shí)是同一個(gè)單位，就可以依據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以及非住宅三種類(lèi)別分別對(duì)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)此條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采用“擴(kuò)大清算單位規(guī)模、發(fā)展多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目”的手段來(lái)對(duì)稅收進(jìn)行籌劃，這樣一來(lái)，一是可以將清算周期延長(zhǎng)，對(duì)利潤(rùn)較高的項(xiàng)目在全部工程完結(jié)前不用清算只需預(yù)繳，緩解資金壓力，二是可以在不同業(yè)態(tài)項(xiàng)目間“以盈補(bǔ)虧”，實(shí)現(xiàn)增值額的抵減。在開(kāi)發(fā)規(guī)劃階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)種類(lèi)進(jìn)行事先計(jì)劃，不僅可以延長(zhǎng)實(shí)際的繳稅周期，更可以降低自身的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）建設(shè)階段的籌劃方法

在正式開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)一般都會(huì)通過(guò)借貸來(lái)獲取建設(shè)資金，從而會(huì)產(chǎn)生較多的借款費(fèi)用，而在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)，不同的利息扣除手段，對(duì)最終應(yīng)繳納的稅款也會(huì)產(chǎn)生重要影響。一般來(lái)說(shuō)，計(jì)算土地增值稅時(shí)的利息扣除主要有兩種方式：一是在不高于相同類(lèi)別同期貸款利率且有機(jī)構(gòu)借款證明的情況下，利息可在計(jì)算土地增值稅前完全扣減，再根據(jù)土地使用權(quán)獲取成本和開(kāi)發(fā)成本之和的5%對(duì)其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用稅前扣減；二是在房地產(chǎn)企業(yè)不能提供機(jī)構(gòu)借款證明時(shí)，所有費(fèi)用均需依據(jù)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)總成本的10%稅前進(jìn)行扣減。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行扣除方式的選擇。在借款利息較高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需確保獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)所需的借款證明，這樣就可以在稅前全額扣除利息費(fèi)用，從而較大的降低土地增值稅的稅負(fù)。

（四）銷(xiāo)售階段的籌劃方法

前文支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，采用的是超額累計(jì)稅率，即收入與成本之前所差的增值額越大，稅率越高，需要繳納的土地增值稅稅款也就越多。由于增值額是銷(xiāo)售所得與投入成本（含扣除金額）之間的差額，因此在精細(xì)化核算成本的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)采用合理的定價(jià)方法和銷(xiāo)售手段，來(lái)獲得適當(dāng)?shù)脑鲋殿~與增值率，防止增值率超過(guò)超額累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，以此來(lái)減少自身稅負(fù)。一般來(lái)說(shuō)，有如下兩種手段可以采用。第一種手段是對(duì)于增值額較高的產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)可以提高自身持有，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。目前商品房帶精裝修銷(xiāo)售已日漸成為趨勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，以另一公司的形式與買(mǎi)方簽訂裝修合同，而房地產(chǎn)公司僅與買(mǎi)方簽訂商品房銷(xiāo)售合同，這樣一來(lái)，裝修收入也可以作為勞務(wù)收入通過(guò)單獨(dú)成立的裝修公司獲取，而房地產(chǎn)企業(yè)因銷(xiāo)售商品房所獲得的收入又會(huì)降低，從而裝修的勞務(wù)收入就不會(huì)計(jì)算在土地增值稅的增值額種，降低了增值率，達(dá)到土地增值稅稅負(fù)減少的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的優(yōu)化策略

（一）強(qiáng)化籌劃意識(shí)，利用稅收優(yōu)惠

降負(fù)進(jìn)行稅收籌劃的前提是需要對(duì)稅收籌劃有著正確的認(rèn)識(shí)，不同于偷稅、漏稅、逃稅等違法行為，稅收籌劃是指在合乎法律的前提條件下，通過(guò)一系列的管理手段達(dá)到降低稅負(fù)的目的，進(jìn)而提高企業(yè)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)管理層自上而下的宣傳稅收籌劃的相關(guān)知識(shí)及對(duì)應(yīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)負(fù)責(zé)稅收籌劃的相關(guān)人員，要加強(qiáng)對(duì)其稅收風(fēng)險(xiǎn)的教育，促其定期對(duì)當(dāng)下的稅收政策充分了解，充分利用政策的優(yōu)惠再結(jié)合自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行稅收籌劃。作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅的影響因素眾多，如營(yíng)收、籌融資、竣工決算等，既要求稅收籌劃人員了解業(yè)務(wù)發(fā)展，也要求稅收籌劃人員有足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備。因此，稅收籌劃人員要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)更新專(zhuān)業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)類(lèi)型、項(xiàng)目面積、項(xiàng)目規(guī)模等，制定科學(xué)合理的稅收籌劃政策。

（二）加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，規(guī)范籌劃流程

人才是企業(yè)發(fā)展的第一要素，對(duì)于稅收籌劃的政策制定來(lái)說(shuō)也是如此。房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅的重要主體，建立專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃人才隊(duì)伍是十分必要的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從兩方面來(lái)著手建立自身的稅收籌劃人才隊(duì)伍。一是對(duì)原有的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)其公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的培訓(xùn)，推動(dòng)其對(duì)自身工作不斷地總結(jié)歸納，同時(shí)通過(guò)線下線上課堂的方式，及時(shí)更新原有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)儲(chǔ)備與稅收政策變動(dòng)，必要時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，將自身的稅務(wù)人員定期送至培訓(xùn)，參加稅務(wù)機(jī)關(guān)的講座；二是積極引進(jìn)外部的稅收籌劃人才，對(duì)自身的人才隊(duì)伍進(jìn)行優(yōu)化，并且通過(guò)引進(jìn)的人才帶動(dòng)自身原有人員的學(xué)習(xí)積極性，進(jìn)而進(jìn)一步推動(dòng)人才隊(duì)伍的建設(shè)。

（三）完善管理制度，提高籌劃效率

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是基于自身業(yè)務(wù)種類(lèi)、運(yùn)用管理方式等實(shí)際情況進(jìn)行的，一旦脫離，稅收籌劃就成了空中樓閣，不具有可操性。因此要想促進(jìn)稅收籌劃的合理性，提高稅收籌劃的效益，房地產(chǎn)企業(yè)就需要對(duì)自身稅收籌劃的管理制度進(jìn)行完善。具體來(lái)說(shuō)，就是要房地產(chǎn)企業(yè)從基礎(chǔ)做起，在涉及稅收的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，要確保相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性和規(guī)范性，在數(shù)據(jù)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的運(yùn)營(yíng)管理模式和業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從公司整體層面對(duì)稅收進(jìn)行籌劃，要做到所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“一盤(pán)棋”，統(tǒng)籌規(guī)劃，而不是項(xiàng)目間獨(dú)立實(shí)施稅收籌劃。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃政策制定時(shí)，要進(jìn)行可行性、科學(xué)性的研判，對(duì)稅收籌劃方案進(jìn)行討論審議，只有這樣才能最大可能的確保稅收籌劃方案能夠有效實(shí)施并帶來(lái)切實(shí)效益。

隨著我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，尤其是土地增值稅相關(guān)政策的不斷更新和完善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將土地增值稅納入稅收籌劃的重點(diǎn)工作，要組織對(duì)土地增值稅的政策、計(jì)算、繳納等各方面進(jìn)行研習(xí)，加強(qiáng)自身對(duì)土地增值稅的理解和掌握，這樣才能有充分的基礎(chǔ)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃。