不動產統(tǒng)一登記對房地產經濟的影響

謝麗陽 山西省陽泉市華陽新材料科技集團有限公司房地產管理中心

一、不動產登記制度歷史發(fā)展

我國的不動產登記制度歷史悠久。早在明朝，就建立了稅收工作的登記冊。到了清代，西方意識形態(tài)占主流的國家開始對我國的物權制度產生至關重要的影響。民主共和國時期，政府參考并照著歐美各國保障不動產交易安全的制度，建立了按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和要求的加強土地管理。1950年開始，中國國家行政機關進行土改，確定了房屋產權和確認土地使用權的法律證據，發(fā)給從事農業(yè)生產的勞動者和具有城鎮(zhèn)戶口的居民。1956年1月，黨政機關設立的負責協(xié)助機關領導處理機關指出，沒有被利用的土地等全部歸國家所有，未經正式公布的土地、房產證和土地許可證沒有效力。同時，由城市房屋管理部門核準后發(fā)放租借登記。1978年，中國國家行政機關在根本法中明確限定，全體人民共同所有的土地所有制是中國的土地管理制度，即所有土地歸國家和農村集體所有。土改后，國家行政機關采用的土地房產所有證和房產證正式喪失效力。1992年，中華人民共和國國家土地管理局開始在農村按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和要求進行土地登記，并對土地的位置、界址、面積、質量、權屬和用途等基本狀況進行調查，開始對國有土地使用權進行登記。然后，從2007年到2015年，國家開展了集體土地所有權登記發(fā)證工作。2015年至今，正在實施集體土地承包經營權。

二、正確理解房地一體登記

對房屋和土地一體登記的錯誤理解一般表現(xiàn)為以下幾種形式：一是將不動產權屬狀態(tài)和不動產單元狀態(tài)概念混淆，將不動產權屬發(fā)生轉移混同于不動產單元滅失；二是在辦理不動產所有權或使用權物權登記時，將不動產的物和權利信息的關聯(lián)混同于不動產房屋落宗；三是在辦理抵押、查封、異議登記時，將對權利登記信息的關聯(lián)混同于對不動產物的關聯(lián)。

不動產登記簿由基本宗地信息表、不動產權利登記信息表和其他事項登記信息構成。在不動產登記數(shù)據庫中是通過互相關聯(lián)空間要素屬性表、權利屬性表、權利人表等實現(xiàn)不動產權利登記。在不動產登記簿中宗地基本信息表只對不動產單元狀態(tài)進行描述，不對宗地權屬狀態(tài)進行描述，宗地存在時狀態(tài)為“有效”，宗地滅失時狀態(tài)為“無效”。用不動產權利登記信息表描述不動產單元的權屬狀態(tài)，權屬狀態(tài)根據該不動產權利辦理的進程，分為臨時、現(xiàn)勢、歷史和終止。按照連續(xù)登記原則，當對同一不動產辦理首次、轉移、變更、注銷或更正登記時，記錄該不動產權利的上一條登記信息權屬狀態(tài)就成為“歷史”。

同一不動產的同一權利登記信息在登記簿中只能存在唯一一條現(xiàn)勢數(shù)據。土地使用權首次登記是對土地權屬的登記，房屋所有權及土地使用權首次登記是對房屋和土地權屬的共同登記，后者已經包含了前者的登記事項。如果，在數(shù)據庫中同時存在現(xiàn)勢狀態(tài)的土地首次登記數(shù)據和房屋所有權及土地使用權首次登記數(shù)據，那么就會存在同一權利事項（即土地權屬）有兩條現(xiàn)實的產權登記信息。若此時該地上有房屋發(fā)生買賣并進行轉移登記，就會造成同一塊土地有兩個不同的權利事項，即同一不動產既歸土地開發(fā)商獨有又歸全體業(yè)主共有，造成土地使用權矛盾沖突并在登記系統(tǒng)產生數(shù)據冗余。因此，當進行房屋所有權及土地使用權首次登記時，就應當由系統(tǒng)自動將土地首次登記數(shù)據的權屬狀況變?yōu)椤皻v史”。由于此時該土地使用權并沒有滅失或被收回，該宗地的不動產單元狀態(tài)并沒有發(fā)生改變，仍然為“有效”狀態(tài)。

三、土不動產統(tǒng)一登記的必要性

目前，我國不動產登記處于分散管理的局面。不動產登記的基礎是復雜的，國土、林業(yè)、房屋等部門分別負責。法律依據不一致、不協(xié)和。登記公開宣示的有效性難以發(fā)揮，容易出現(xiàn)反復登記、效率低下等現(xiàn)象，造成房地產管理的諸多盲區(qū)。為了充分合理地利用不動產資源，《物權法》在健全的不動產登記制度上取得了重大突破，明確規(guī)定國家實行不動產統(tǒng)一登記制度，而建立了不動產登記實質檢查核對制度，將登記作為改變物權的理由，未登記物權也不具備效力，還應設立統(tǒng)一不動產登記部，這些制度都應該建立起來，使之成為物權的一部分。是土地登記重要的法律基礎，有效地促進房房產的正常和合法，也是有效地促進土房產的正當和合法。

四、不動產登記對房地產經濟的影響分析

不動產登記在短時間內可能會造成供應量的增加以及成交量的下降，影響不動產的流通性，使得社會公眾的心理傾向性發(fā)生明顯的轉移，大多數(shù)選擇投資作為主要消費目的的消費者，可能會更加理性地思考自己的投資行為，而剛需住房的購買者由于生活以及其他房子所帶來的附加性因素，不會影響自己的購買決策。從總體的交易量情況來看，市場受到不動產登記影響的變化是短期的，長期來看市場會越來越規(guī)范，因此由于不動產登記而造成的市場影響并不會過于的激烈，政府還應該從長線的角度來思考政策推行的具體效果，通過完善相關的管理條例，對于房地產的規(guī)范化，制度化和標準化的發(fā)展進行整體性的展望。

在未來發(fā)展當中，要始終強調頂層設計，分析不動產登記和房地產經濟的相關關系，并且在不動產登記的基礎之上征收一定的房產稅。既可以增加政府的稅收，又可以規(guī)范市場交易的秩序。有效地降低房屋的空置率，盡可能地提高房屋的社會價值，促進房地產高位泡沫的部分消除，同時也要防范房地產金融市場帶來的系統(tǒng)性風險，進一步推動我國房地產市場的健康發(fā)展水平。

五、結語

不動產登記對于房地產經濟的影響要從多個維度共同看待，分析當前不動產登記存在的問題，規(guī)范市場的發(fā)展，從條例的完善程度入手，調整房價和整個行業(yè)發(fā)展所面臨的風險和困境，進一步完善不動產登記的細節(jié)管理問題，整理房地產登記和房產稅之間的內部關系，從而減少房地產統(tǒng)一登記對于房地產短期經濟運行帶來的波動性風險，促進宏觀經濟的平穩(wěn)運行，保障行業(yè)的健康發(fā)展。