新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

周偉 包頭市公共租賃住房管理服務(wù)局

現(xiàn)代的新經(jīng)濟(jì)比傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)更復(fù)雜，更多樣。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)也逐漸向數(shù)字化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)也受到新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，并由此帶來(lái)相應(yīng)的變化。我國(guó)房地產(chǎn)平臺(tái)是在環(huán)境趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。而滿足環(huán)境趨勢(shì)的需要，獲得巨大的投資回報(bào)，也給公眾的生存和生活帶來(lái)更大的壓力。要建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)，一個(gè)有魅力的中國(guó)，必須重視國(guó)計(jì)民生和生態(tài)環(huán)境。所以在新經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)政府必須從宏觀的角度來(lái)思考中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問(wèn)題。落實(shí)民生理念，不僅要考慮民生的生存問(wèn)題，還要關(guān)注民生。在此基礎(chǔ)上，從多個(gè)角度、多個(gè)維度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了綜合研究與分析。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的積極作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局，加快推進(jìn)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國(guó)目前正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期，推動(dòng)典當(dāng)業(yè)的發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。這說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)是有利的。第二，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量眾多，發(fā)展房地產(chǎn)可以解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，有利于解決城市住房短缺問(wèn)題，可以調(diào)動(dòng)其它房地產(chǎn)的發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。第三，社會(huì)工作的動(dòng)員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以調(diào)動(dòng)上下兩級(jí)的發(fā)展動(dòng)力，尤其是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上可以提高我國(guó)的就業(yè)率。第四，增加費(fèi)用?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)能夠調(diào)動(dòng)更多的社會(huì)支出。與此同時(shí)，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱資產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，可以不斷推進(jìn)社會(huì)保障房建設(shè)，滿足人民群眾的住房需求。與此同時(shí)，它可以提高人們對(duì)其它產(chǎn)品的需求，比如家電，家具，建筑材料等，體育的成本也會(huì)隨之增加。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既有積極作用，也有消極作用。一是泡沫經(jīng)濟(jì)。由于缺乏有效的環(huán)境趨勢(shì)監(jiān)測(cè)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的走向，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了不現(xiàn)實(shí)的繁榮環(huán)境，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的鞏固帶來(lái)了較大的沖擊。環(huán)境趨勢(shì)失真會(huì)干擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，我們必須正視這一問(wèn)題。其次是社會(huì)危機(jī)。這不但會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展危機(jī)，而且會(huì)影響社會(huì)的繁榮。由于假經(jīng)濟(jì)，很多企業(yè)將會(huì)倒閉，大量的員工將被解雇，從而導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩。三是財(cái)務(wù)危害，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量投入，泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款的增加，從而對(duì)我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展造成很大影響。

二、改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

（一）合理分配建設(shè)用地

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要借助多種產(chǎn)業(yè)的協(xié)同互助，單純憑借簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)讓土地的方式，不能夠有效的激發(fā)地方積極發(fā)展，該方式雖然在一定程度上能夠提高財(cái)政收入，卻不能全面契合我國(guó)科學(xué)發(fā)展的基本要求。本身房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有較強(qiáng)的特殊性，盈利能力以及盈利方式十分獨(dú)特，與其他項(xiàng)目存在明顯的不同。具體而言，寫(xiě)字樓或大型商場(chǎng)都是通過(guò)出售獲取直接利益收入，而工廠或是娛樂(lè)性建筑物都需要關(guān)聯(lián)其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期規(guī)劃的收益目標(biāo)；當(dāng)然，公共設(shè)施建設(shè)并不具備盈利的能力，但也具有獨(dú)特的價(jià)值，可以更好的創(chuàng)設(shè)城市空間環(huán)境。因此政府需要重視地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，做好城市規(guī)劃，合理分配建設(shè)用地。

（二）提高政府宏觀調(diào)控職能

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速率，房市周期理論中，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于上升期，市場(chǎng)逐步完善，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)出理性化的特點(diǎn)。在城市發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市規(guī)劃的重要組織者與實(shí)現(xiàn)者，需要提高建設(shè)的理性化，減少盲目建設(shè)的行為，要做好市場(chǎng)調(diào)研，分析居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)意愿。政府作為主導(dǎo)，需要強(qiáng)化宏觀調(diào)控功能，更好的維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，采取合理化措施，有效的規(guī)避供給側(cè)不平衡的問(wèn)題，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綜合穩(wěn)定。深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，廣泛提升對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督力度，防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮的現(xiàn)象。

（三）確保土地價(jià)格的合理性

房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)我國(guó)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型的重要地位，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到帶頭領(lǐng)導(dǎo)的作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民生活追求提升，購(gòu)房能力有所增強(qiáng)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)設(shè)了適宜的發(fā)展環(huán)境。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府需要合理利用相關(guān)政策以及行政手段將土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平適當(dāng)控制房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及土地資源以及金融經(jīng)濟(jì)資源，土地資源供應(yīng)量是一定的，且流動(dòng)性較差，而金融性特征從正面進(jìn)行了彌補(bǔ)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的流動(dòng)性。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在投機(jī)行為時(shí)，資金鏈斷裂等情形出現(xiàn)，都會(huì)產(chǎn)生整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的制約，負(fù)面影響范圍巨大。

（四）預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)

為了從根本上規(guī)避炒房的投機(jī)行為，政府發(fā)揮管理職能，專(zhuān)注于房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)監(jiān)督控制，優(yōu)化現(xiàn)有的地價(jià)管理制度，選擇創(chuàng)新的方式進(jìn)行改革，最終確定基準(zhǔn)地價(jià)，提供土地市場(chǎng)參考數(shù)據(jù)。同時(shí)要對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，實(shí)時(shí)掌握具體交易價(jià)格，并快速發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題。定期核查管理轄區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓情況，對(duì)于享受優(yōu)惠政策的土地，需要合理劃定期限，禁止其再次交易。政府根據(jù)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，選用適宜的調(diào)控措施，控制房?jī)r(jià)大幅度上漲，對(duì)于不同地區(qū)房?jī)r(jià)存在明顯差額的，結(jié)合地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征，重新評(píng)估房?jī)r(jià)，更好的開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督控制，規(guī)避房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，不僅為城市發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，也在很大程度上表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值。隨著全新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將面臨全新的考驗(yàn)，正確對(duì)待相關(guān)發(fā)展問(wèn)題，提出適宜的解決方案，更加全面的預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。