房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險防范研究

崔婷婷 日照市天衡工程咨詢有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要較大的資金，為我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在著一定的波動性，波動和影響范圍相對較大，這些波動的存在極易給整個金融體系帶來非常巨大的影響。而我國經(jīng)濟(jì)體系缺乏完善性，房地產(chǎn)的虛擬性也逐步的體現(xiàn)出來，所以其要達(dá)到人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?，并且成為目前先進(jìn)的投資方式。如果有過多的投機(jī)者進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，造成市場波動嚴(yán)重，最終形成房地產(chǎn)泡沫，給我國金融體系造成極大的影響。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的理論分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的概念

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)的上升和增長，其與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很大的關(guān)系，容易產(chǎn)生較大的波動和影響。一旦存在較大的波動，容易給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)多個層面產(chǎn)生較大的影響，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、消費，給房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場高速發(fā)展階段，且持續(xù)上漲的情況下，但是房地產(chǎn)價值會存在很大的波動，與市場變化規(guī)律有著直接關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的類型

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動是無法避免的，主要是可以從周期波動、異常波動進(jìn)行分析。房地產(chǎn)的周期性波動屬于規(guī)律性的波動變化，房地產(chǎn)發(fā)展因為很多因素的干擾和影響，比如外部環(huán)境的制約、房地產(chǎn)市場自身變化等，一般來說房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性的波動，會有波谷和波峰，長期處于變化中。這種波動有著一定的規(guī)律，與國家宏觀政策的發(fā)布和實施存在必然聯(lián)系，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于協(xié)調(diào)性的，一般來說貨幣、心理、供求等都會造成較大的影響。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生的異常波動是沒有任何規(guī)律可以總結(jié)的，都是隨機(jī)性變化的，難以從根本上控制。這種異常波動很多都會因為房地產(chǎn)的泡沫所導(dǎo)致的，價格盲目的升高，在升高到最高點之后，立即呈現(xiàn)出下跌態(tài)勢，所以造成波動變化極為明顯。這種波動是沒有任何經(jīng)濟(jì)規(guī)律可以遵循的，嚴(yán)重影響社會的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險形成機(jī)制分析

目前我國的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)，銀行的作用非常大。一般來說，金融風(fēng)險主要是銀行體系的金融風(fēng)險，雖然目前并未有明確的知識和理論可以證明房地產(chǎn)價格的崩潰而造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但是從歷史發(fā)展的趨勢分析，經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生之后，首先容易導(dǎo)致房地產(chǎn)價格發(fā)生持續(xù)性下跌，并且造成銀行體系崩潰，誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動和金融風(fēng)險有較大關(guān)系。

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動下金融風(fēng)險的構(gòu)成

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動的情況下，一般可以從下述幾種風(fēng)險出發(fā)分析：

1.借款人風(fēng)險。這是因為某些特定的條件或者某些方面因素的考慮，沒有按照規(guī)定的要求償還貸款而產(chǎn)生的風(fēng)險。導(dǎo)致這種風(fēng)險的原因比較多，比如借款人經(jīng)濟(jì)困難，無法償還貸款而導(dǎo)致的違約風(fēng)險，也可能是因為借款人在貸款償還了一定時間后，房地產(chǎn)價格下跌嚴(yán)重，主動違約以保護(hù)自己利益免被損失，這樣就會造成主動違約的情況發(fā)生。

2.抵押風(fēng)險。這是金融機(jī)構(gòu)在提供房地產(chǎn)抵押貸款的過程中，借款人違約后處理抵押物品時所存在的風(fēng)險問題。該風(fēng)險的發(fā)生，是因為抵押物的產(chǎn)權(quán)問題不明晰而導(dǎo)致的風(fēng)險問題，如果抵押物產(chǎn)權(quán)不明確，或者抵押物為借款人與其他人共同財產(chǎn)，這樣就會造成金融機(jī)構(gòu)無法回收貸款而造成很大經(jīng)濟(jì)損失，無法滿足經(jīng)營發(fā)展需要。

3.金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險。房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展離不開金融機(jī)構(gòu)，但是在經(jīng)營中，因為自身工作失誤、資金結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理而導(dǎo)致的風(fēng)險問題。通常來說，房地產(chǎn)貸款持續(xù)時間較長，很多都是20-30年的時間，所以金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款資金的回收還要較長時間才能回收，這個時期中極易造成風(fēng)險存在。金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營中，因為自身經(jīng)營不當(dāng)而產(chǎn)生風(fēng)險。

4.環(huán)境風(fēng)險。這是金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營中，由于外部環(huán)境的影響產(chǎn)生較大風(fēng)險。人類時刻處于社會環(huán)境中，國家管控中，所以政策環(huán)境是極為重要的，國家發(fā)布的財政政策、貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策都會導(dǎo)致嚴(yán)重的風(fēng)險，威脅房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動和金融風(fēng)險的形成

1.房地產(chǎn)價格崩潰與銀行危機(jī)短時。經(jīng)過經(jīng)驗總結(jié)分析，有些國家與地區(qū)容易發(fā)生房地產(chǎn)市場崩塌的情況，首先產(chǎn)生較大沖擊的就是銀行體系。從世界各國發(fā)生的金融危機(jī)分析發(fā)現(xiàn)，很多都是房地產(chǎn)價格崩潰直接引發(fā)的，造成銀行體系快速崩潰，最終產(chǎn)生嚴(yán)重的金融危機(jī)。

2.銀行沒有掌握全部信息和房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。很多情況下，銀行沒有掌握全部的資源與信息，沒有選擇的分析手段措施，造成其無法準(zhǔn)確的預(yù)估未來房地產(chǎn)貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險，所以有些資金流入到投機(jī)性炒房中，出現(xiàn)房地產(chǎn)價格與市場價格相差較大的情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。在房地產(chǎn)泡沫快速發(fā)展的時期中，有很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都無法實現(xiàn)供需平衡，長期發(fā)展之下造成價格的崩潰，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

3.激勵措施不合理與房地產(chǎn)價格下跌嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)很多情況下為了降低風(fēng)險，會把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到借款人身上，銀行與借款人在信息方面會處于劣勢，無法準(zhǔn)確的判斷未來可能發(fā)生的變化趨勢，會成為盲目激勵借款者，造成達(dá)到某種程度上會造成房地產(chǎn)價格的崩潰。

4.房地產(chǎn)發(fā)生波動以及金融風(fēng)險影響。房地產(chǎn)是國家重要經(jīng)濟(jì)支柱，所以該行業(yè)和金融風(fēng)險存在必然聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)需求變化會造成價格出現(xiàn)波動，進(jìn)而給金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生很大的影響，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)變化問題。金融機(jī)構(gòu)如果產(chǎn)生改變，同樣也會誘發(fā)政策的變化，所以銀行信貸系統(tǒng)產(chǎn)生很大變化，誘發(fā)房地產(chǎn)價格的波動。

三、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)波動以及防范金融風(fēng)險的有效途徑

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動預(yù)防策略

1.及時調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，構(gòu)建良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境

首先，做好投資主體的調(diào)整，這是因為投資結(jié)構(gòu)變化后給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，且會表現(xiàn)出周期變化的趨勢。要想有效的遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，保證權(quán)責(zé)管理可以順利的進(jìn)行，構(gòu)建出完善的風(fēng)險規(guī)避和應(yīng)對措施，考慮到企業(yè)的具體情況，發(fā)布相關(guān)的針對性措施。

其次，嚴(yán)格落實政府機(jī)構(gòu)的投資活動管理。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的各個時期中，政府的影響是不容忽視的，其有著重要影響作用，某些程度上是引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展的，所以政府應(yīng)該加強投資行為的控制，讓房地產(chǎn)領(lǐng)域保持健康的發(fā)展。

2.加強房地產(chǎn)價格變化控制

在現(xiàn)代社會高速發(fā)展之下，房地產(chǎn)價格變動是比較常見的，政府結(jié)合具體的情況，分析房地產(chǎn)價格的實際情況，加強必要的調(diào)控。而調(diào)控并不是完全的管控，如果房地產(chǎn)價格處于合理范圍內(nèi)波動，政府則不需要干預(yù)，讓其符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律即可。這是因為正常的波動是社會發(fā)展中必不可少的一部分，所以要促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)競爭力的提高，還要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總體水平提升，帶動社會的發(fā)展。

房地產(chǎn)價格變動是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，而國家管理者要從實際情況出發(fā)進(jìn)行分析，真正的實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的調(diào)控，但是這種調(diào)控并不是完全的管理，如果房地產(chǎn)價格波動完全是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律所導(dǎo)致的，處于正常波動變化范圍，此時國家就不能深度干預(yù)，這是因為這種價格變動會促進(jìn)市場正常的發(fā)展，還會讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力得到很大的提升。房地產(chǎn)及其附屬行業(yè)價格過高，或者完全脫離市場經(jīng)濟(jì)的平均水平，這時政府就要從實際情況出發(fā)展開必要的調(diào)整，讓房地產(chǎn)領(lǐng)域處于健康發(fā)展的狀態(tài)。因此，應(yīng)該采取科學(xué)合理措施，保證房地產(chǎn)價格處于合理范圍內(nèi)，避免發(fā)生異常波動的情況，實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域健康有序的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險的策略

1.實現(xiàn)宏觀監(jiān)測控制

結(jié)合當(dāng)前我國的實際情況出發(fā)，發(fā)布金融預(yù)警系統(tǒng)，讓房地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系達(dá)到改善，讓市場投資更加的順暢。掌握各種有價值信息，不會存在信息閉塞或者情況不了解的問題，以更好的分析和監(jiān)測房地產(chǎn)行業(yè)是否存在金融風(fēng)險，落實相關(guān)的政策與方針，讓貸款投入更加順暢與合理。

2.構(gòu)建健全的個人征信系統(tǒng)

導(dǎo)致金融風(fēng)險的發(fā)生，其中一項原因是個人信用系統(tǒng)存在問題，有些房地產(chǎn)開發(fā)商違約狀況明顯，購房者沒有及時還清銀行貸款，使得很多違約情況發(fā)生，銀行無法回籠資金，這就誘發(fā)了金融風(fēng)險的發(fā)生，讓房地產(chǎn)企業(yè)無法保持穩(wěn)步、健康的發(fā)展。因此，需要構(gòu)建出完善的個人征信系統(tǒng)非常重要。首先個人信用調(diào)查系統(tǒng)應(yīng)該確保合理性與規(guī)范性，其次個人信用系統(tǒng)在規(guī)定法律條件下進(jìn)行，滿足正常的發(fā)展需要。

3.構(gòu)建全方位的投資途徑

房地產(chǎn)融資的重要方式就是銀行融資，這一方式相對較為單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險全部都集中到銀行體系中。房地產(chǎn)融資中，銀行是提供資金的主體，這樣單一的融資方式容易導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險全部都體現(xiàn)在銀行中，因此，要結(jié)合具體的情況，應(yīng)該實現(xiàn)融資渠道的擴(kuò)展，形成完善、科學(xué)、合理的金融系統(tǒng)，給房地產(chǎn)領(lǐng)域提供充足的資金，且不會導(dǎo)致資金過剩，從而促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

4.完善土地出讓方式

政府工程或者經(jīng)濟(jì)適用房項目，是房地產(chǎn)的重要組成部分，這種房產(chǎn)項目的供應(yīng)讓房地產(chǎn)市場更加的合理，在滿足經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的基礎(chǔ)之下，建立高水平評價制度體系，設(shè)置相關(guān)崗位和工作人員，最終確定合適的土地出讓方式。很多商業(yè)性的項目還是使用競標(biāo)的方式，對于提高施工單位的積極性影響較大，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益提升。

5.加強對房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的調(diào)控

結(jié)合目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動以及金融風(fēng)險的監(jiān)測指標(biāo)，做好土地出讓規(guī)模的控制，應(yīng)該和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境保持相適應(yīng)。在房地產(chǎn)規(guī)模投資比較大的情況下，國家銀行需要利用房地產(chǎn)信貸政策的方式以調(diào)控房地產(chǎn)的投資規(guī)模。國家銀行利用調(diào)高房地產(chǎn)貸款利率的方式以降低放貸的規(guī)模，在房地產(chǎn)投資規(guī)模呈現(xiàn)出不規(guī)則的膨脹態(tài)勢，國家銀行需要發(fā)布相關(guān)的政策，限制商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款額度，讓房地產(chǎn)領(lǐng)域保持健康、有序發(fā)展。

6.通過稅收工具來遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)異常波動，防止金融風(fēng)險

我國房地產(chǎn)領(lǐng)域處于高速發(fā)展時期，如果出現(xiàn)異常波動的情況，利用相應(yīng)的稅收政策以限制房地產(chǎn)市場的不規(guī)則擴(kuò)張，遏制投機(jī)行為與泡沫，防止發(fā)生嚴(yán)重的金融風(fēng)險。同時稅收政策的改變，進(jìn)行房地產(chǎn)價格的調(diào)控，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持適應(yīng)性?；诖耍康禺a(chǎn)領(lǐng)域的正常發(fā)展離不開國家調(diào)控。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險研究是當(dāng)前工作的重點，這是因為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的影響，屬于國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要想使得房地產(chǎn)領(lǐng)域有序、健康發(fā)展，就要加強管控，為社會發(fā)展助力。因此，政府加強監(jiān)督與管理，及時發(fā)布相關(guān)的宏觀政策以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，避免房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展存在嚴(yán)重失衡問題，最終可以提高房地產(chǎn)發(fā)展水平，保持較高發(fā)展活力，提升綜合效益。