論農(nóng)村房屋所有權流轉障礙與對策

張濤 山東省曹縣蘇集鎮(zhèn)財政和資產(chǎn)服務中心

從目前來看，針對農(nóng)村房屋所有權流轉進行放開，有助于我國城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的有效接軌，不僅是農(nóng)村產(chǎn)權制度改革的必然渠道，也是我國進行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。

一、農(nóng)村房屋流轉的障礙分析

（一）房屋與土地天然的相關性

根據(jù)我國法律，土地和房屋不一定屬于同一個人，可以分配給不同的人。土地和住房登記制度的基礎是分別登記土地所有權和地契。房屋與建地之間的長期關系取決于房屋是否需要建在一定的土地上。此外，在法律上，土地是國家財產(chǎn)，而土地的使用是個人財產(chǎn)。這一規(guī)定源于我國的社會主義性質和土地管理模式，在這種模式下，土地所有權是公開的。然而，目前的農(nóng)村住房市場面臨一些障礙。這些障礙的存在源于這樣一個事實，即住房的建造是不可分割的，必須在相應的土地上建造，因為兩者是密不可分的。因此，住房還必須在行動中轉讓土地使用權。

（二）宅基地的獲得及轉讓的限制

一般情況下，我國的房屋使用地農(nóng)民是可以無償使用的。他們只需要通過向集體組織進行申請，然后經(jīng)過組織批準后就可以使用。我國的土地分配方式比較特殊，與其他國家的具有明顯的差別。我們的土地分配方式是貼合我國的實際國情來設立的。不過這種發(fā)質也有一定的弊端，它很大程度的制約了我國農(nóng)村房屋的流轉，由于我們國家經(jīng)濟發(fā)展的迅速，也造成了我國農(nóng)村房屋交易市場受到了一定的限制。

二、農(nóng)村房屋所有權流轉的對策

（一）農(nóng)村房屋所有權的完善

農(nóng)村房屋的所有權并不是獨立存在的，而是要和宅基地的使用權相融合。宅基地的使用權的完善，給農(nóng)村房屋的使用權帶來了一定的便利?？梢源_立房屋的收益處分的權利是否歸所有權人所有。宅基地的使用權人可以針對宅基地進行合法的使用，而沒有宅基地的收益權。就是根據(jù)對《物權法》等相關法律法規(guī)的理解而得出的結論?，F(xiàn)如今，隨著我國時代的不斷更替，大量的農(nóng)村房屋由于許多農(nóng)民都離開了農(nóng)村，進入城市務工，從而被閑置浪費在農(nóng)村。我國新《物權法》建立的初衷并不是要限制宅基地難以流轉。但實際情況卻違背了建立《物權法》的初衷。所以說，農(nóng)村房屋需要有明確的歸屬，而且要期望宅基地使用權可以流轉。這樣才能使農(nóng)村房屋的收益處分權得到較好的落實。這樣就可以體現(xiàn)農(nóng)村房屋在市場上的價值。

（二）加強對農(nóng)村房屋流轉的立法管理

要想使得農(nóng)村房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展得到很好的保障，必須要建立農(nóng)村房屋流轉的相關法律，這樣才能夠切實保障農(nóng)民的利益。

我國的現(xiàn)行法律并不完善，造成了土地的實權并不是真正的在農(nóng)民的手中。在這樣的情況下，我們的政府要做相應的政策。比如說對集體土地采用少量的征地價格來促進土地的流轉。為了更好的維護農(nóng)民的合法利益，使土地的利用效率變得更高，政府要通過建立農(nóng)村土地的流轉制度，在市場上調節(jié)房屋的價格。

（三）制定科學的農(nóng)村宅基地流轉管理

農(nóng)村宅基地的流轉管理有一套科學有效的方法。這個方法應涵蓋以下的三點要求。第一，農(nóng)村宅基地的流轉要有確定的原則。第二，農(nóng)村土地在流轉的過程中政府的各個部門，村組織還有市場要明確他們所承擔的責任和義務。第三，流轉合同的簽訂程序以及登記使用權變更的工作也要制定相應的規(guī)范。另外，為了更好地指導相關工作的開展，要在建立此規(guī)范的基礎上，根據(jù)現(xiàn)實情形的持續(xù)改變與現(xiàn)有的政策進行略微的調整。

（四）農(nóng)村房屋流轉模式的創(chuàng)新

我國目前實行的宅基地使用權的流轉包括“保權”和“轉權”兩種模式。在宅基地所有權未變更的情況下，房屋通過買賣的方式轉讓。也就是“雙市場，雙產(chǎn)權”，這就是我們所說的保權。而轉權的模式和保權的模式有相當大的差異。轉全的模式的特征是“先征后讓”，即“同產(chǎn)權，同市場”?？偟貋碚f，這兩種模式各有利弊也各有特點。所以我們在選擇流轉的模式時，兩種模式都有學者進行認可，不管是“轉權”還是“保權”?？墒?，我國農(nóng)村房屋流轉還需要繼續(xù)進行完善法律法規(guī)與政策條款。并不能通過這兩種模式來有效解決農(nóng)村房屋流轉的問題。

（五）完善農(nóng)村宅基地使用權登記制度

客觀的講，我國目前各地都存在著較大較小的混亂現(xiàn)象，農(nóng)村宅基地的登記情況存在著很大的問題。要想實施后續(xù)的相關措施，必須要明確土地使用權的歸屬問題。所以說我們現(xiàn)如今不得不解決的現(xiàn)實問題，必須要完善農(nóng)村宅基地使用權的登記制度。根據(jù)之前的經(jīng)驗，有兩點值得重視的方面。第一，在進行宅基的使用權的流轉變更時，不管是采用的哪種流轉形式，都需要與之相關的人員到指定的單位辦理登記的手續(xù)，并且由此進行法律的擔保，必須堅持履行“登記生效”原則。第二，在我國農(nóng)村地區(qū)，各個地方根據(jù)生活習慣一般都是聚居生活，所以經(jīng)濟利益分配的公平合理性也是不容忽視的一點。從而合理的解決“一地多戶”等相關的問題。

三、結束語

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，應當從發(fā)展的角度分析農(nóng)村住房流通問題，不應局限于傳統(tǒng)法規(guī)。通過改善農(nóng)村住房所有權和完善產(chǎn)權轉讓制度，確保農(nóng)村住房的轉讓符合法律規(guī)定，不損害國家和集體利益，從而確保農(nóng)村住房市場的健康發(fā)展。