地下空間使用權(quán)評估探討

胡潔瑤 林崗峰 寧波慈地恒欣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估規(guī)劃咨詢有限公司

新形勢下，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，嚴重影響著當(dāng)下的各行各業(yè)。以土地為例，土地的使用性能越發(fā)豐富，在日常工作中，各種類型的評估對象增多。除常規(guī)的三大類（工業(yè)、住宅、商業(yè)）用地類型，也出現(xiàn)了像地下空間、停車場、軌道交通站點用地的項目評估。尤其是隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的迅速發(fā)展，土地資源更加緊張，不僅要對地上空間充分利用，還要加大力度開發(fā)地下空間資源。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，我國很多地區(qū)的地下空間開發(fā)利用總量呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，地下空間資源對城鎮(zhèn)化建設(shè)也有著越來越重要的意義。

本公司多年從事地價評估工作，結(jié)合工作實際，本次以地下空間用地項目評估為研究對象，探討評估的思路、方法、難點等。

一、基本概述

《中華人民共和國民法典法》中規(guī)定：建設(shè)用地是一個綜合概念，可以劃分為地表、地上、地下等類型，因此使用權(quán)也可以分別設(shè)立。簡單來說，如果建設(shè)用地使用權(quán)是一個空間，這個空間向下延伸就是地下空間使用權(quán)。而現(xiàn)代化城市的發(fā)展，一個典型標(biāo)志就是地下空間的開發(fā)與利用。所謂地下空間，是在地表之下的空間，從地表空間的層面上，具體又能分為兩種：第一種，獨立開發(fā)、建設(shè)的空間；第二種，以地面建筑的形式存在的，共同開發(fā)建設(shè)的空間。

我國地下空間的開發(fā)利用，總體特點是多樣、深度、復(fù)雜。①從類型看，從最初的人防工程，逐漸向更多領(lǐng)域拓展，例如交通、市政、倉儲、商業(yè)服務(wù)等。②從開發(fā)深度看，由淺層向深層擴大。③從開發(fā)項目看，規(guī)模逐漸變大，功能更加多樣，將交通、商業(yè)、娛樂等功能集合在一起，形成獨特的地下城市空間。地下空間估價，主要包括規(guī)劃用途為停車、商業(yè)等用途的空間估價。按照自然資源部《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》，地下空間用途還包括地下交通運輸設(shè)施、地下公共設(shè)施、地下防空設(shè)施和其他地下設(shè)施。

二、地下空間的特殊性分析

地下空間估價，應(yīng)充分考慮其特殊性。首先，要根據(jù)估價目的和估價對象所在項目的整體情況，明確估價對象的界限范圍和價值內(nèi)涵。其次，要充分了解估價對象所在地關(guān)于地下空間的建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)與取得、開發(fā)利用、權(quán)利限制及優(yōu)惠政策等規(guī)定。第三，要充分了解估價對象符合估價目的對應(yīng)經(jīng)濟行為的處分要求，具體為：明確估價對象的以下幾種權(quán)利限制：（1）允許按最小基本單元分割轉(zhuǎn)讓或銷售、只能與地上建筑一并整體轉(zhuǎn)讓、不得轉(zhuǎn)讓；（2）明確權(quán)利主體與經(jīng)營主體是否一致；（3）明確經(jīng)營性與非經(jīng)營性地下空間的政策差異；（4）對于具有“人防”作用的地下空間，要明確其使用的合規(guī)性，明確其在權(quán)利、產(chǎn)權(quán)方面的限制。第四，項目承辦估價師應(yīng)具備地下空間相關(guān)專業(yè)知識、估價經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力。

三、估價原則

對于地下空間的估價原則，通?；诳臻g的價值類型、估價目標(biāo)進行確定。工作中，除了要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》之外，還要立足于空間的特殊性，遵循以下原則：（1）經(jīng)濟效益原則：開發(fā)利用地下空間，除了眾所周知的經(jīng)濟效益以外，還具有一定的社會效益、環(huán)境效益及戰(zhàn)備效益。我們所涉及的地下空間估價，主要基于地下空間的經(jīng)濟效益進行估價。（2）整體性原則：地下空間估價時，應(yīng)與地面空間功能相結(jié)合，并考慮地上空間、地下空間的互聯(lián)互通及項目整體性對估價對象的價值影響。（3）成本效用均衡原則：地下空間的開發(fā)成本，應(yīng)與其預(yù)期產(chǎn)生的效用或經(jīng)濟效益相當(dāng)。尤其對結(jié)建地下空間估價時，其開發(fā)成本應(yīng)按假定為單建地下空間的客觀開發(fā)成本考慮，不宜采用整個結(jié)建項目地下工程的開發(fā)成本指標(biāo)進行估價。

四、估價方法選用

對地下空間使用權(quán)進行評估時，至少在估價方面，采用的理論和地上空間基本一致。故而，各種適用于低價評估的方法和理論，例如基準(zhǔn)地價比例法、剩余法等，同樣可以用于對地下空間的估價。但在實務(wù)操作中，因市場發(fā)展不成熟，對地下空間使用權(quán)進行估價時，相關(guān)估價方法受限，而且相關(guān)案例較少，空間的開發(fā)間斷，增加各類數(shù)據(jù)的獲取難度，方法的適用性受到限制。本公司結(jié)合工作實踐和經(jīng)驗，認為經(jīng)營性的地下空間（如地下停車場、地下商場）可以剩余法（待建項目假設(shè)開發(fā)法）作為評估方法更加適合。

基準(zhǔn)地價法：根據(jù)《關(guān)于進一步加強節(jié)約集約用地工作的通知》（×政辦發(fā)[2005]259號）規(guī)定：單位建設(shè)地上建筑配套或附屬設(shè)施時，如果有自有土地可利用的，可采用劃撥方式；如果利用地下空間進行商業(yè)經(jīng)營，則要根據(jù)法律規(guī)定有償使用；該部分建筑面積按0.6系數(shù)折算入容積率，核算時和地面建筑一起，共同確定土地出讓金。根據(jù)《××市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價格及地價評估管理若干規(guī)定》中的65號規(guī)定，地下建筑用地的使用用途為地下停車場，或者是經(jīng)營性用地時，可以在出讓土地時參照《××市區(qū)商業(yè)用地土地級別圖》這一金標(biāo)準(zhǔn)。對于土地的用途類別而言，其修正系數(shù)為0.4。按照××的地價管理規(guī)定，可以使用基準(zhǔn)地價比例法?；鶞?zhǔn)地價比例法雖然有政策支持，但對于市場化程度高的具體地塊，目前的地價政策采用的是“一刀切”的政策，反映使用價值時不全面，可能低估了實際價值。

收益還原法：估價對象是經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)，收益比較穩(wěn)定，符合收益法的使用條件。采用收益還原法時，要點和注意事項如下：①準(zhǔn)確評估物業(yè)的預(yù)期收益，是前提和關(guān)鍵，具體操作時可以分析地上租金、地下租金兩者的關(guān)系，根據(jù)地上租金的多少，得到地下租金的多少，評估租房收益時提高準(zhǔn)確性。②在開發(fā)利用地下空間時，不僅具有很多的風(fēng)險因素，而且風(fēng)險危害要高于地上建設(shè)用地。從這個角度出發(fā)，對于地下空間的使用權(quán)進行土地還原率進行明確時，應(yīng)該比地上空間要高。③相較于地上的建筑，地下空間的開發(fā)成本比較高，建設(shè)難度也很大，而且收益具有長期性，無法得到精確收益值。確定相關(guān)參數(shù)、系數(shù)時，受到不可控因素的影響，在實務(wù)操作中收益還原法的應(yīng)用有一定難度。

市場比較法：地下建筑多為特殊案例，地下土地市場目前不發(fā)達，實際交易案例并不多，因此目前階段市場比較法不適宜。

剩余法（待建項目假設(shè)開發(fā)法）：建設(shè)完成后，且投入后有收益的地下空間，若估價的對象有著相對明確的條件和要求，可以借助假設(shè)開發(fā)法評估。針對尚未開發(fā)的空間，預(yù)測地下空間部分所帶來的售價額（或收益價值）扣除建設(shè)地下工程費用及各種費用、稅費、開發(fā)利潤等，從剩余的價格角度，來明確其地價。一般來講，土地使用權(quán)的價格是：預(yù)計開發(fā)后的房地產(chǎn)價值、房屋的開發(fā)成本、專業(yè)費用、管理費用、不可預(yù)見的費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費相減后得到的結(jié)果。

①確定不動產(chǎn)總價。處在同一供需圈，周圍多為出租方式，首先用市場比較法，來明確出租后的收益。然后，用收益法，將其轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)的價值。

②按照不動產(chǎn)的開發(fā)過程，明確開發(fā)時間。從估價當(dāng)天到銷售結(jié)束，包括項目的準(zhǔn)確期、建設(shè)期等。

③項目成本包括：購地稅費、開發(fā)成本、費用成本、投資利息、銷售稅費等?；诙~明確建筑成本，結(jié)合土建工程的標(biāo)準(zhǔn)，視工程深度不斷變化。此部門是工程的難點，需要咨詢相關(guān)專家確定地下工程的建設(shè)成本。

④稅費的確定。主要涉及城建稅、增值稅等，而且，還要將人防費的減免考慮在內(nèi)。

⑤開發(fā)利潤率：和地上空間的開發(fā)不同，地下空間難度大，風(fēng)險多，不可逆性明顯，一般比地上開發(fā)項目利潤率取值高。

成本逼近法：成本逼近法是利用重置成本、重建成本，來估算對象價值或價格。地下空間為特殊的估價對象，土地增值收益根據(jù)業(yè)態(tài)的不同差距非常大，土地開發(fā)成本巨大，客觀上使成本法應(yīng)用于估價實務(wù)難度較大。

五、地下空間使用權(quán)評估難點及展望

國內(nèi)地下空間使用起步晚，不論是評估方法和經(jīng)驗技巧，還是市場信息參數(shù)，整體發(fā)展并不成熟。評估方法不同，具體應(yīng)用時受到的限制也就不同，難點和展望總結(jié)如下：

第一，地面土地、地下空間使用權(quán)評估工作，兩者在性質(zhì)、思路和方法上大同小異，如何選擇評估方法，需要考慮市場發(fā)展情況。例如：宗地地價評估時，如果將其作為車庫、車位使用，可采用剩余法進行評估。因為地下空間的開發(fā)成本高、周期長，難預(yù)測長期穩(wěn)定收益，土地還原利率把握不準(zhǔn)，因此不適宜采用收益還原法。但是，如果作為地下商鋪使用，收益還原法有一定可行性。

第二，參考國內(nèi)外的成熟經(jīng)驗，參考城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，對地面、地下空間的效用比率進行分析，從而修正使用權(quán)價格，利用地面空間的基準(zhǔn)價評估地下空間的基準(zhǔn)價，有助于規(guī)范市場交易。

第三，不論采用哪一種評估方法，均會受到以下因素的影響：一是地質(zhì)條件、水文環(huán)境和地下開發(fā)深度；二是垂直區(qū)位，包括上蓋物業(yè)；三是地下建筑，例如人防費等優(yōu)惠措施。

第四，開發(fā)地下空間時，從經(jīng)濟角度出發(fā)有一個最佳開發(fā)深度。政府制定開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)商制定施工方案時，都要對開發(fā)深度進行綜合的考量，兼顧地下空間的經(jīng)濟價值和社會公益價值。

六、結(jié)語

對地下空間的土地使用權(quán)進行評估，可以為往常的估價方法提供一種全新的思路。但是，無論最后選用何種方法，都必須依據(jù)當(dāng)前的估價規(guī)程。隨著土地集約利用程度的提升，地下空間使用權(quán)的利用會越來越重視，在自然資源管理和自然資源價格評價今后的工作中要不斷總結(jié)、完善。