房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題和優(yōu)化策略

王冰 淄博中德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境面臨深刻復(fù)雜變化，受新冠肺炎影響，世界經(jīng)貿(mào)環(huán)境不穩(wěn)定性增加，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)面臨多重堵點(diǎn)，重大風(fēng)險(xiǎn)隱患不容忽視?；趶?fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清形勢(shì)，做好財(cái)務(wù)管理工作。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，基于新房地產(chǎn)企業(yè)制度的實(shí)施，暴露出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制還存在諸多問題，需要財(cái)務(wù)人員加以正視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的重要性

①社會(huì)發(fā)展的需要。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)單位為了保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行而開展的一系列制度管理活動(dòng)，是一種內(nèi)部管理控制系統(tǒng)。目前隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的逐漸深入，各個(gè)國家之間的聯(lián)系也越來越密切，而我國在進(jìn)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中也越來越完善，這就導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大，而房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境上占據(jù)一席之地，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須建立強(qiáng)大的內(nèi)部控制體系。通過不斷強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的順利開展，以及為未來的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。②內(nèi)部控制建設(shè)，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營過程中，通過加強(qiáng)內(nèi)部控制有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得較為優(yōu)異的經(jīng)營成果。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠制定出一套符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的內(nèi)部管理制度，能夠很好地規(guī)范和約束經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而規(guī)范員工行為，使員工了解到自身在房地產(chǎn)企業(yè)中的價(jià)值，并且通過主動(dòng)調(diào)整自身的行為，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求，通過將個(gè)人行為與房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，從而有效提升工作效率，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率有所提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。③房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)。合理的內(nèi)部控制制度能使房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員了解房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，明確法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，通過在工作中衡量法律界限，對(duì)自身的行為進(jìn)行友好的約束，從而使房地產(chǎn)企業(yè)高效地運(yùn)行，并且在發(fā)展的過程中能夠符合國家的要求為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，通過完善的內(nèi)部管理制度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)信息的收集處理，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更加可靠的信息，促使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活動(dòng)順利開展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）缺乏內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系不完善

由于影響內(nèi)部控制的因素較多，需要構(gòu)建相對(duì)完善的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)控管理。但是據(jù)調(diào)查，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控活動(dòng)處于零監(jiān)督狀態(tài)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作只是為了滿足稅務(wù)部門的檢查而開展自查，這樣的檢查方式必然容易出現(xiàn)會(huì)計(jì)舞弊現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系也不完善，最突出的現(xiàn)象就是忽視對(duì)內(nèi)控問題的整改，導(dǎo)致內(nèi)控缺陷長期存在。

（二）缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)督機(jī)制

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理有效性缺失主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是風(fēng)險(xiǎn)管理全過程程序不完善，二是缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。一般來說，部分房地產(chǎn)企業(yè)只在決策階段涉及了風(fēng)險(xiǎn)管理的探討，而缺乏具體的執(zhí)行保障機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)管理部門也缺乏對(duì)潛在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其發(fā)展的有效評(píng)估，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)。加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)企業(yè)往往錯(cuò)失防范的最佳時(shí)機(jī)，造成難以挽回的損失。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建立了內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，但是其中明確的只是將部分監(jiān)管工作落實(shí)到了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身上，而項(xiàng)目負(fù)責(zé)人往往需要統(tǒng)籌全局工作，并沒有大量精力與時(shí)間去全面執(zhí)行監(jiān)督義務(wù)。甚至有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只是對(duì)監(jiān)督工作進(jìn)行了制度形式上的“包裝”，沒有落實(shí)對(duì)核心工作的全面檢查，導(dǎo)致了較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)通過合理利用內(nèi)部控制制度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的根本原因在于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中是結(jié)合自身的實(shí)際情況而開展的管理制度，但在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度制定的過程中，由于未結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，因此在運(yùn)行的過程中不能發(fā)揮真正的作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理制度不完善，而這主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中，對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化和服務(wù)質(zhì)量整合等方面。這種內(nèi)部控制制度的不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，很多環(huán)節(jié)都不能做出科學(xué)合理的判斷，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的優(yōu)化策略

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，優(yōu)化內(nèi)控評(píng)價(jià)體系

為避免內(nèi)部控制流于形式，房地產(chǎn)企業(yè)必須從實(shí)際情況出發(fā)采取以下措施：一是建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并且要賦予內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立的監(jiān)督審計(jì)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)不同于行政事業(yè)單位，房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)約成本不會(huì)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，因此，考慮各種因素，房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)衡利弊，設(shè)置獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)崗位，內(nèi)部審計(jì)崗位由專業(yè)能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)素養(yǎng)高的人員擔(dān)任，并且內(nèi)部審計(jì)人員直接由房地產(chǎn)企業(yè)管理者領(lǐng)導(dǎo)。這樣可以有效提高內(nèi)部控制的實(shí)效性。二是房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系，加大問題整改力度。房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部審計(jì)評(píng)估報(bào)告，對(duì)內(nèi)部審計(jì)反饋的問題要高度重視，將問題整改落實(shí)到內(nèi)部控制的體系建設(shè)中。例如，對(duì)于發(fā)票與實(shí)際業(yè)務(wù)不符的報(bào)銷行為要給予報(bào)銷人、賬目處理人相應(yīng)的處罰，以此保證內(nèi)控的效果。

（二）完善監(jiān)督機(jī)制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大力度完善內(nèi)控管理制度。從戰(zhàn)略角度分析，將內(nèi)控管理任務(wù)落實(shí)到各個(gè)部門，再由各個(gè)部門細(xì)分至具體員工，形成互相聯(lián)系、互相監(jiān)督的內(nèi)控體系。尤其是在項(xiàng)目控制方面，項(xiàng)目招標(biāo)、施工控制、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)必須落實(shí)嚴(yán)格的內(nèi)控審批制度，確保項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)充分可控。其次，通過嚴(yán)格審計(jì)，加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制力度。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的嚴(yán)格審計(jì)，對(duì)其運(yùn)營的各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析、評(píng)估、預(yù)警，反饋、控制，實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后的全方位風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督與控制，建立起完善有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督與評(píng)估機(jī)制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理高層與財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門互相分工、互相監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)周期審核，制定相應(yīng)的內(nèi)控管理制度與內(nèi)控指標(biāo)，根據(jù)任務(wù)、指標(biāo)完成與落實(shí)情況進(jìn)行審計(jì)、考核，執(zhí)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)、人力績(jī)效、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)等的核查、監(jiān)督、控制。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)

為了使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)充分發(fā)揮其真正的作用，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)制度建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行針對(duì)性地調(diào)整，通過對(duì)內(nèi)部控制制度環(huán)節(jié)的改善，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)順利開展，對(duì)授權(quán)批準(zhǔn)環(huán)節(jié)應(yīng)明確規(guī)定所涉及各項(xiàng)工作的權(quán)限、程序、責(zé)任，通過對(duì)職責(zé)進(jìn)行有效的劃分，杜絕職權(quán)濫用的現(xiàn)象發(fā)生，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部來說，應(yīng)當(dāng)確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的連接，通過各方勢(shì)力的相互制約，相互促進(jìn)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的共同發(fā)展，會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄控制，通過對(duì)業(yè)務(wù)涉及的相關(guān)憑證進(jìn)行有效地控制。確保房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行過程更加透明、高效，通過定期清點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，從而確保在出現(xiàn)問題時(shí)能夠及時(shí)追責(zé)，降低不必要的經(jīng)濟(jì)損失。除此之外，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)工作，通過進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)和各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的審查和評(píng)價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成。

（四）強(qiáng)化內(nèi)部控制活動(dòng)流程設(shè)置

第一，促進(jìn)各部門控制活動(dòng)相互協(xié)同水平提升。尤其涉及到各部門需要各司其職，相互配合，就必須要各部門形成協(xié)同作戰(zhàn)的能力。比如采購部負(fù)責(zé)供應(yīng)商詢價(jià)比價(jià)，結(jié)合生產(chǎn)部所提供的計(jì)劃做提前采購；而銷售部需要負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售以及收集消費(fèi)者信息，為采購部提供參考資料。所以各部門控制活動(dòng)相互協(xié)調(diào)是必不可少的。第二，將審批權(quán)限與業(yè)務(wù)流程進(jìn)行明確，審批權(quán)限主要涉及到房地產(chǎn)企業(yè)采購計(jì)劃、供應(yīng)商選擇、采購合同簽訂、執(zhí)行采購和驗(yàn)收入庫以及采購付款等，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要不同的權(quán)限作為審批；而業(yè)務(wù)流程則需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)、審批要求進(jìn)行梳理再造。第三，內(nèi)部控制執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，確保可以調(diào)動(dòng)內(nèi)部控制人員積極性，能夠主動(dòng)的落實(shí)相關(guān)工作，并且促進(jìn)各項(xiàng)工作的嚴(yán)格落實(shí)。

四、結(jié)語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在為城市化進(jìn)程向前做出住房基礎(chǔ)保障的同時(shí)，也為社會(huì)就業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，這就使得該行業(yè)已然成了我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中存在著諸多問題，內(nèi)控體系不夠完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展造成了極大影響。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)內(nèi)控管理予以高度重視，在清晰認(rèn)識(shí)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，深入剖析當(dāng)前存在的問題，進(jìn)而采取有效的內(nèi)控優(yōu)化對(duì)策，不斷完善內(nèi)控體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有效的內(nèi)控保障。