新租賃準(zhǔn)則對(duì)建筑施工企業(yè)的影響分析

黃微 中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)浙江火電建設(shè)有限公司

新租賃準(zhǔn)則從2021 年1 月1 日起在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，其在租賃定義、承租人會(huì)計(jì)處理等多個(gè)方面出現(xiàn)了調(diào)整，而這對(duì)于財(cái)務(wù)信息質(zhì)量的提升，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)部統(tǒng)一有積極意義。新租賃準(zhǔn)則的提出，給建筑施工企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)管理方面的新變化，也給財(cái)務(wù)管理工作提出新要求，需要企業(yè)對(duì)財(cái)會(huì)工作機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，以滿足新租賃準(zhǔn)則的施行要求，更好地適應(yīng)新制度的規(guī)定，從而提高建筑企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效率。

一、新租賃準(zhǔn)則內(nèi)容的調(diào)整

（一）租賃定義

新租賃準(zhǔn)則給出的定義是：在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于資產(chǎn)的使用權(quán)，由出租人轉(zhuǎn)讓給承租人，然后得到對(duì)價(jià)合同。這意味著從本質(zhì)上講，租賃是對(duì)資產(chǎn)使用權(quán)實(shí)施讓渡的操作。在進(jìn)行讓渡之后，承租人在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，可以自由決定對(duì)這項(xiàng)資產(chǎn)的使用方式，而出租人則據(jù)此獲取租賃收益。對(duì)于非租賃部分，新租賃準(zhǔn)則也進(jìn)行了新的規(guī)定，這就為管理人員識(shí)別租賃活動(dòng)提供合法依據(jù)。在上述基礎(chǔ)上，按照租賃和非租賃的區(qū)別，要求不同業(yè)務(wù)適用于不同準(zhǔn)則，租賃部分適用新制度，而非租賃部分適用收入準(zhǔn)則、計(jì)量準(zhǔn)則等。

（二）承租人會(huì)計(jì)處理方式

按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，承租人進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)的處理操作時(shí)，不需要區(qū)分融資租賃還是經(jīng)營(yíng)租賃，只要求遵循會(huì)計(jì)處理的普適性原則即可，即確認(rèn)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債，并對(duì)應(yīng)計(jì)提折舊和利息費(fèi)用。同時(shí)，對(duì)于短期、低價(jià)值租賃的會(huì)計(jì)處理，仍按照舊準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行簡(jiǎn)化處理，不需求確認(rèn)為使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。

（三）售后回租的會(huì)計(jì)處理

新租賃準(zhǔn)則進(jìn)一步明確了這個(gè)概念，要求按照實(shí)質(zhì)性原則操作。對(duì)于售后回租業(yè)務(wù)，要求承租人根據(jù)涉及到的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是不是歸屬銷售分別處理。其中，如果屬于銷售，要求承租人按新租賃準(zhǔn)則確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)，并確認(rèn)資產(chǎn)處置損益，若銷售對(duì)價(jià)的公允價(jià)值與資產(chǎn)的公允價(jià)值不等的，還需要將兩者的差額作為租金的調(diào)整項(xiàng)目；對(duì)于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不是銷售的情況，要求承租人繼續(xù)進(jìn)行確認(rèn)，并將轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)為金融負(fù)債。

二、新租賃準(zhǔn)則對(duì)建筑施工企業(yè)的影響

（一）對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

這主要有兩方面：一方面是確認(rèn)租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)。新制度要求在租賃期開始日時(shí)，將還沒進(jìn)行支付的租賃付款額現(xiàn)值確認(rèn)為租賃負(fù)債，已支付的則確認(rèn)為使用權(quán)資產(chǎn)的一部分。另一方面是對(duì)上述改變的后續(xù)計(jì)量方式，如果是租賃負(fù)債，要遵循實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)攤余成本，然后按照租賃合同約定的日期，確定相應(yīng)負(fù)責(zé)的到期償付義務(wù)；如果是使用權(quán)資產(chǎn)，需要先計(jì)提折舊，判斷其價(jià)值是否出現(xiàn)損益，然后對(duì)其損益情況進(jìn)行入賬確認(rèn)。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

主要是新租賃準(zhǔn)則對(duì)租賃進(jìn)行了重新定義，租賃和資產(chǎn)類型不再進(jìn)行劃分，租賃涉及到的使用權(quán)資產(chǎn)、負(fù)債等都要納入資產(chǎn)負(fù)債表，資產(chǎn)總額和負(fù)債總額同步增加，這可能提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低償債能力以及資金周轉(zhuǎn)率。其對(duì)于利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表也有突出影響。另外，這也會(huì)對(duì)租賃業(yè)務(wù)決策帶來(lái)影響，尤其是施工企業(yè)對(duì)于租賃業(yè)務(wù)的安排，是選擇租賃還是直接購(gòu)買，或者各自的比例多少等，可能影響到管理層的判斷。

三、建筑施工企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）優(yōu)化分類劃分

對(duì)于租賃業(yè)務(wù)的存在，面對(duì)新租賃準(zhǔn)則的多方影響，管理人員首先要優(yōu)化分類劃分，合理區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，并促使經(jīng)營(yíng)租賃朝向資本化發(fā)展。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)租賃的操作可以給企業(yè)帶來(lái)更多資本，經(jīng)過購(gòu)買獲取相應(yīng)的商標(biāo)使用權(quán)，選擇將經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行使用，從而使其表現(xiàn)出資本化趨勢(shì)。另外，隨著新租賃準(zhǔn)則的普遍施行，要保證租賃工作的可靠性與高效性，需要明確對(duì)承租人和出租人的規(guī)定，并統(tǒng)一對(duì)租賃類型的實(shí)際劃分標(biāo)準(zhǔn)。

（二）提升操作規(guī)范性

新租賃準(zhǔn)則對(duì)于租賃業(yè)務(wù)帶來(lái)一定變動(dòng)，包括業(yè)務(wù)交易結(jié)構(gòu)安排、會(huì)計(jì)核算、折現(xiàn)率評(píng)估、報(bào)表披露等方面，而且專業(yè)性要求很高。對(duì)此，企業(yè)需要提升操作規(guī)范性，增加準(zhǔn)則規(guī)定的靈活性，同時(shí)避免流出操作空間，最好是結(jié)合資產(chǎn)的實(shí)際類別對(duì)各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。這樣才能保證企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)差異性的租賃資產(chǎn)參照不一樣的比例指標(biāo)，然后進(jìn)行分類。另外，企業(yè)還要提升經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)能力，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平，提供及時(shí)的培訓(xùn)活動(dòng)，并適時(shí)調(diào)整和修訂會(huì)計(jì)政策，做好高端人才的儲(chǔ)備工作，同時(shí)注重提高經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)判斷能力。這對(duì)促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)的健康發(fā)展有積極意義。

（三）強(qiáng)化租賃合同管理

合同是租賃業(yè)務(wù)的起點(diǎn)，所以要做好租賃合同的管理。其中主要關(guān)注租賃的識(shí)別、分拆與合并、租賃付款額的確定、租金支付方式、行權(quán)方式等方面的內(nèi)容，需要在合同約定的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際進(jìn)行判斷，所以要求租賃合同有更高水平的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。對(duì)此，建筑施工企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)租賃合同的管理，制定規(guī)范的范本，對(duì)于重要的資產(chǎn)租賃合同強(qiáng)調(diào)事前評(píng)估和審核工作的開展，確保合同要素完整、合理，避免合同出現(xiàn)條款敘述不清晰、約定不明確或不合理等問題，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

（四）重新評(píng)估融資決策

建筑施工企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)的取得有多種方式，可以使用資金直接購(gòu)買，可以選擇融資購(gòu)買，或者可以選擇租賃。但具體方式的選擇都需要綜合考慮成本效益、現(xiàn)金流量、長(zhǎng)短期利益的平衡、決策的可行性以及對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的預(yù)判等因素，從而權(quán)衡出對(duì)施工企業(yè)發(fā)展最有力的方案。

四、結(jié)語(yǔ)

在新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，因?yàn)槠湓诤芏喾矫娴淖兓o建筑施工企業(yè)租賃業(yè)務(wù)工作帶來(lái)突出的影響，也出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)問題，需要企業(yè)明確認(rèn)識(shí)新舊準(zhǔn)則的差異，了解新準(zhǔn)則的變化，掌握新準(zhǔn)則帶來(lái)的影響，做好新舊準(zhǔn)則下財(cái)務(wù)工作的良好銜接，提升施工企業(yè)租賃業(yè)務(wù)對(duì)新租賃準(zhǔn)則的適應(yīng)性。