探討新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

張二燦 北京騰航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

收入是會計要素之一，對于會計計量等方面有重要的作用，也是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標。與經(jīng)濟全球化發(fā)展相同的是，企業(yè)會計標準的制定，也要實現(xiàn)國際化的發(fā)展，新收入準則的發(fā)布就是實現(xiàn)了這一發(fā)展的舉措，新收入準則的落實對各種行業(yè)的發(fā)展都將產(chǎn)生很大的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，業(yè)務(wù)開發(fā)十分復(fù)雜，而且房地產(chǎn)銷售周期長、金額較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)是受新收入準則沖擊最大和最直接的，接下來我們就一起討論一下新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的直接沖擊，提出對應(yīng)的解決策略，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

一、新收入準則的主要變化

（一）收入確認模型的變化

原來的收入準則內(nèi)容規(guī)定，收入類型的分類分為了提供勞務(wù)及建造合同收入與銷售商品收入，這兩種收入類型應(yīng)用的確認方法，收入確認模式和應(yīng)用的準則都是有很大的區(qū)別，而新收入準則把前面提到的提供勞務(wù)及建造合同收入與銷售商品收入進行了合并，并且重新創(chuàng)立了五步法收入確認模型，對于收入確認的具體方法進行了全面的細化[1]。

（二）收入確認時點的變化

新的收入準則實施之前收入確認時點規(guī)定為風險報酬轉(zhuǎn)移，新頒布的收入準則對收入確認時點作出了重新調(diào)整，將控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認時點，促使企業(yè)更好的判斷收入確認時點，這樣的確認對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也會更加客觀[2]。

（三）合同成本處理的變化

新的收入準則提出了合同取得成本和合同履約成本新概念，這在原來的收入準則當中是沒有的，這兩個新概念的提出使得攤銷期限超過一年的合同，由此取得的成本，可以資本化處理，像是銷售傭金可以進行資本化處理，并且還能與收入確認一樣實施攤銷。

二、新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)影響

（一）會計核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)銷售可以分為兩種銷售形式，現(xiàn)房銷售和期房銷售，房地產(chǎn)企業(yè)不同的銷售形式會計核算方法也是存在較大差異，現(xiàn)房銷售和普通商品銷售流程一樣，房地產(chǎn)企業(yè)和客戶簽訂購房合同，受到客戶的購房款項之后，企業(yè)將房產(chǎn)交付給客戶，這個銷售的過程，屬于在購房款項和房產(chǎn)交付的這一時點確認收入，期房銷售就不同了，客戶實現(xiàn)交付一部分房款，另一部分房款按照合同約定定期支付，新收入準則下，將期房銷售歸納為時段履約義務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)不用按照期房銷售交房時間點確認收入，而是按照期房房款履行的進度確認收入[3]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的影響

對于企業(yè)的財務(wù)處理來說，新收入準則對于財務(wù)處理的收入確認時點、合同成本處理等都有一定影響變化，這就使得對財務(wù)報表也產(chǎn)生了一定的影響，財務(wù)報表也發(fā)生了很大的變化，其中的資產(chǎn)負債表和利潤表項目受到新收入準則的影響，在一些項目上發(fā)生了較大的變化[4]。

對資產(chǎn)負債表的影響，合同負債和合同資產(chǎn)是新收入準則新增加的兩個項目，與應(yīng)收賬款項目不同的是合同資產(chǎn)的權(quán)利的實現(xiàn)依附的因素比較多，其他因素的順利實現(xiàn)而取得，像是房地產(chǎn)企業(yè)來說，合同剩余部分的順利履行，才會把合同資產(chǎn)收收回，合同負債也是同樣的處理，企業(yè)在履行義務(wù)之前就收到款項，應(yīng)該將其計入合同負債，像是房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)預(yù)定收到的款項，就應(yīng)該計入房地產(chǎn)企業(yè)合同負債項目。

新收入準則對利潤表的影響，利潤表項目同樣也發(fā)生了比較大的變化，在原來的收入準則實施的期間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)一般把期房銷售取得的款項計入預(yù)收賬款科目，就是表明房地產(chǎn)企業(yè)雖然收到了款項，但是是客戶的預(yù)付款，不能夠直接計入收入，也不可以直接記錄作為為企業(yè)的利潤?？墒窃趯嵤┬率杖霚蕜t之后，所有的房地產(chǎn)企業(yè)在于客戶簽訂合同的時候，可以根據(jù)合同履行的進度，將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)履行的義務(wù)就可以確認為收入了，就會使企業(yè)在短時間內(nèi)。也有利潤的增加。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)銷售周期長、金額比較高，新的收入準則的落實可以說對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。收入確認時點的變化，收入確認模型的變化和合同成本處理的變化是新的收入準則的最重要的內(nèi)容的更新，這些變化會直接影響會計核算和房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表。這也會促使房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)管理作出新的調(diào)整，迅速適應(yīng)新收入準則。