淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和問題

陳帥 臨沭縣住房保障中心

我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的推動(dòng)力因素，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切關(guān)注。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展局勢(shì)考慮，不得只顧眼前快速發(fā)展的利益。做到可持續(xù)發(fā)展，要在滿足當(dāng)代發(fā)展需求的同時(shí)，考慮后輩經(jīng)濟(jì)發(fā)展的既得利益。謀取發(fā)展利益，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還要營(yíng)造良好的建筑環(huán)境，融入資源節(jié)約，持續(xù)發(fā)展的思路，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

首先，從需求方面來看。從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在一定的時(shí)期，根據(jù)實(shí)際收入情況，愿意購(gòu)買且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。住房需求不完全等同于經(jīng)濟(jì)意義上的需求，是必須有支付能力的需求，即有效需求。其次，從供給角度來看。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)存在大量違背市場(chǎng)規(guī)律的行為。捂盤圈地、抬價(jià)溢價(jià)、倒買倒賣的現(xiàn)象多發(fā)，且存在嚴(yán)重的虛假宣傳現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)交易過程中信息嚴(yán)重的不對(duì)稱，給了開發(fā)商抬高地價(jià)、虛報(bào)成本價(jià)、違規(guī)預(yù)售的空間，甚至?xí)l(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象。再加之存在房產(chǎn)投資的炒房現(xiàn)象、配套政策不完善的問題使得房產(chǎn)平均價(jià)格長(zhǎng)期高于居民收入中位數(shù)，造成高收入群體受到“限購(gòu)”規(guī)制；中等收入群體持觀望態(tài)度；低收入群體支付能力不足的問題，進(jìn)而導(dǎo)致整體有效需求不足，無(wú)效供給擴(kuò)張。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

（一）我國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不穩(wěn)定

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市的人口增長(zhǎng)逐年增加，人口密度也隨之增加，使得對(duì)住房的需求量呈逐年上升的趨勢(shì)，致使我國(guó)城市的土地資源急劇減少，商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，造成了我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)的增長(zhǎng)。此外還有許多的消費(fèi)者和投資者也不斷的進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，就會(huì)選擇抬高房?jī)r(jià)，然而這其中存在著巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)有的住房保障體系不夠完善

當(dāng)前階段，有的地區(qū)，廉租房方面的制度體系還不是很完善的，這往往會(huì)導(dǎo)致廉租房在管理和應(yīng)用方面上出現(xiàn)問題，會(huì)導(dǎo)致其廉租房的覆蓋率比較低，在此方面投入的資金也不能夠到位。還有由于管理和資金等方面的因素，建房的進(jìn)度并沒有更新，這就嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）沒有建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃

在當(dāng)前階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是通過增長(zhǎng)房產(chǎn)價(jià)格，來獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益，但是卻缺少核心競(jìng)爭(zhēng)力，沒有對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析，建立適合房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的健康發(fā)展造成了極大地影響。其次，房地產(chǎn)實(shí)際的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)主要是通過銀行信貸的方式，如果銀行出現(xiàn)資金斷裂的狀況，就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的打擊。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中，應(yīng)制定詳細(xì)的、合理的適用于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，拓寬企業(yè)融資的渠道，從而保障企業(yè)能夠順利運(yùn)行。

三、推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的舉措

（一）提升住房建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)住房精致化

我國(guó)自從改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度增長(zhǎng)率年年拔高，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)了“深圳速度”三天一層樓的建設(shè)發(fā)展速度現(xiàn)象。由此可見我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)速度是非常快的，我國(guó)一棟樓層的建設(shè)開始到驗(yàn)收竣工使用的時(shí)間如此之短，帶來了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的建筑質(zhì)量問題，住房出現(xiàn)墻體脫落、抗震性能差、使用壽命大大減少等問題，精品化和高質(zhì)量化的住房無(wú)從談起。建設(shè)質(zhì)量下降，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到制約，反而提高房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的成本，這樣的模式嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從另一方面來說，不合理的土地如果進(jìn)行開發(fā)使用，就會(huì)造成的是城市布局紊亂，城市的環(huán)境問題不斷，居民的生活水平和質(zhì)量呈下降形勢(shì)。所以，在引進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，要全面把關(guān)房地產(chǎn)建筑建設(shè)的周期和質(zhì)量，根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的法規(guī)政策，合理布局城市的房地產(chǎn)開發(fā)，保障居民的生活環(huán)境水平品質(zhì)，要提高住房居民的生活幸福感。

（二）結(jié)合現(xiàn)代數(shù)字智能元素

隨著現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的快速發(fā)展，很大程度上改變了當(dāng)前社會(huì)原本的生產(chǎn)方式。房地產(chǎn)企業(yè)想要得到更好的發(fā)展，就必須要適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的需求，引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)與智能化技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管控，對(duì)企業(yè)的發(fā)展方向要有明確的認(rèn)知，給企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的氛圍。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立科學(xué)完善的現(xiàn)代化信息管理體系，以此來提升企業(yè)的管理質(zhì)量和效率，合理優(yōu)化企業(yè)的資源配置。

（三）科技投入的不斷增大

在我國(guó)社會(huì)發(fā)展的過程中，科學(xué)技術(shù)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力。第一，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要提高對(duì)于創(chuàng)新發(fā)展以及科學(xué)技術(shù)應(yīng)用的關(guān)注度。市場(chǎng)發(fā)展的過程中，要積極發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展點(diǎn)，引用新的建筑技術(shù)和建筑材料，降低建筑成本，減少建筑污染。第二，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)投入，離不開專業(yè)人才的吸納，新型科技人才的引進(jìn)，使得房地產(chǎn)業(yè)注入了新的活力和血液，使得房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程當(dāng)中，會(huì)出現(xiàn)許多問題和潛在風(fēng)險(xiǎn)，這就需要管理人員根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和特點(diǎn)進(jìn)行分析，從中總結(jié)失敗的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，拓展企業(yè)的融資渠道，加強(qiáng)管理，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，其次，還需針對(duì)市場(chǎng)變化制定適合企業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署，明確企業(yè)的發(fā)展方向，從而減少企業(yè)在發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)及社會(huì)效益，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。