房地產貸款集中度風險與防范探討

郝海榮 河南省安陽市林州市紅旗渠灌區(qū)管理處

伴隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國房地產市場近年來一直在持續(xù)升溫，這使得銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度也隨之不斷增加，在這種背景下，我國對房地產逐步實施了很多宏觀調控政策，尤其是不斷嚴格的土地以及金融信貸政策，更是促使房地產貸款集中度風險產生的可能性不斷加大，所以有必要對房地產貸款集中度風險與防范做出分析和探討，以此來推動房地產行業(yè)實現(xiàn)健康長遠的發(fā)展。

一、針對房地產集中度管理制度新規(guī)分析

對于房地產集中度管理制度來講，其主要指的是在我國境內所設立的相應的中資法人銀行業(yè)金融機構，其對房地產貸款余額和個人住房貸款余額占比必須要滿足我國人民銀行以及銀保監(jiān)會所規(guī)定的相應管理要求與標準，也就是說不能超過人民銀行以及銀保監(jiān)會明確規(guī)定的相應上限。結合我國銀行業(yè)金融機構的資產規(guī)模還有機構類型等因素來看，分為以下五檔進行分類管理：一是，針對六大國有銀行來講，房地產貸款余額占比為40%，而個人住房貸款余額占比為32.5%。二是，針對招商銀行、農發(fā)銀行以及普法銀行等一些中型銀行來講，同樣的兩個上限為27.5%以及20%。三是針對中資小型銀行以及非縣域農合機構來講，同樣的兩個上限為22.5%以及17.5%。四是，針對縣域農合機構來講，同樣的兩個上限為17.5%以及12.5%。五是針對村鎮(zhèn)銀行來講，同樣的兩個上限為12.5%以及7.5%[1]。

除此之外，針對商業(yè)銀行達標方面也設置了相應的過渡期，結合“關于建立銀行對金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知”來看，其對現(xiàn)如今超過要求的銀行都給予了相應的過渡期，例如：針對距離達標2 個百分點之內的，設置過渡期為2 年，針對超過2 個百分點的，給予過渡期設置為4 年。

這兩點，目前被市場稱之為國家對商業(yè)銀行的房地產貸款進行設置的“兩條紅線”。

二、針對房地產集中度管理制度新規(guī)實施后個人和企業(yè)房貸的影響分析

隨著“通知”的發(fā)布，預示著房地產貸款集中度新規(guī)也隨之出臺，這對房地產行業(yè)的發(fā)展產生了極為深遠的影響，大體上可以分為以下幾個方面：

一是，個人房貸的政策紅利期正式結束，不過在短期內并不會對個人房貸利率產生較大的影響。

二是，對于中小房企來講，將會面臨更大的壓力，新規(guī)的實施使得房企頭部效應將會越發(fā)明顯。由于中小房企自身原本就比較缺乏融資渠道，而隨著新規(guī)的出現(xiàn)，作為中小房企主要資金方的中小銀行同樣需要面臨更低的房地產貸款上限，所以，這使得中小房企推出市場的速度將會不斷加強，從而促使房企的集中度將會再一次提高。

三是，對于城市間的房價來講，將會呈現(xiàn)出更為明顯的分化趨勢。一些相對較大的城市，信貸要求對其房價的影響相對較小，能夠對房價產生影響的主要因素多半來自城市發(fā)展以及戶籍政策還有限購政策等，不過目前來看這些因素目前并沒有太過明顯的變化。但是中小城市房地產信貸資源受限，便會造成需求不斷減少，這便會進一步促使其房價與大城市之間產生明顯的分化[2]。

四是，住房租賃市場有望取得進一步發(fā)展。中國人民銀行還有銀保監(jiān)會在推出“通知”之后接受過記者采訪，在采訪過程中明確指出“住房租賃有關貸款目前并不會納入當?shù)禺a貸款占比計算當中”，這一說法給銀行發(fā)展住房租賃貸款業(yè)務吃了一個定心丸，所以有利于部分信貸資源不斷向著住房租賃市場進行流入。

三、房地產貸款集中度風險與防范探討

（一）風險分析

一是，市場風險。伴隨著房地產市場不斷規(guī)范，在這種背景下，房地產項目的市場定位將會逐漸成為市場風險的一個決定性因素，而這其中價格以及當?shù)貙ν愴椖康墓┬枨闆r將會成為衡量的主要參考指標。

二是，項目質量風險。對于房地產項目來講，其按揭時間相對較長，所以較為容易產生很多不確定性的風險因素。對于這一類風險來講，一般體現(xiàn)在房地產工程項目建設管理以及項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境等多個方面[3]。

（二）防范措施分析

一是把握好市場走向。雖然國家對房地產行業(yè)陸續(xù)出臺了一系列宏觀調控措施，并且對房地產行業(yè)產生了一定影響，但是房地產行業(yè)作為一個支柱型產業(yè)的地位是不會發(fā)生任何變化的。所以銀行需要更加注重對信息的收集以及分析，同時結合宏觀調控形勢的變化情況，不斷加強對相應區(qū)域內的房地產市場以及客戶的分析以及跟蹤，構建一個較為完善的房地產市場信息反饋網(wǎng)絡，這樣可以有效提升對房地產市場走勢的判斷能力，從而突出營銷重點，以此來為業(yè)務拓展打下一個良好基礎。

二是選好選準房地產開發(fā)項目，從源頭規(guī)避信貸風險。首先應關注當?shù)胤康禺a市場走勢情況，努力找準有效投入切入點。其次，應對開發(fā)商綜合實力、法人信譽以及開發(fā)業(yè)績等方面做出準確的分析以及判斷，盡量選取一些各方面都較為優(yōu)秀的開發(fā)商作為業(yè)務拓展以及支持的對象。

四、結語

綜上所述，房地產行業(yè)屬于我國國民經(jīng)濟的支柱型產業(yè)之一，而對于房地產信貸業(yè)務來講，其又屬于銀行的一個極為重要的業(yè)務。隨著房地產貸款集中度制度新規(guī)的實施，房地產貸款集中度進一步提高，隨之而來的各種風險問題也在不斷增加，對此銀行以及房企都應注重有效解讀新規(guī)，合理采取有效措施來規(guī)避風險，以此來實現(xiàn)健康長遠的發(fā)展。