投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較及影響研討

馮業(yè)超 廣東東升實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司

我國(guó)人口眾多，因此房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)現(xiàn)前景十分廣闊，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要內(nèi)容，其不僅關(guān)系到人們的生活水平，更影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。投資性房地產(chǎn)屬于商用投資性房地產(chǎn)，其作用不容忽視，因此必須加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究，全面分析其影響作用，制定有效的應(yīng)對(duì)策略。

一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較

以目前的投資性房地產(chǎn)行情分析，部分投資性房產(chǎn)并未出現(xiàn)價(jià)格下降，趨于平穩(wěn)甚至增值狀態(tài)。而公允價(jià)值屬于新型計(jì)量模式，也是世界公認(rèn)的公平模式。但是在我國(guó)很少企業(yè)使用公允模式實(shí)施財(cái)務(wù)計(jì)量，而投資性房地產(chǎn)更是微乎其微。這就表明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多采用傳統(tǒng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施資產(chǎn)計(jì)算，然而傳統(tǒng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)以地產(chǎn)折舊方法實(shí)施計(jì)算，按月折舊計(jì)提，以房地產(chǎn)借記賬戶不同為依據(jù)，貸記的設(shè)立以借記為準(zhǔn)。而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)計(jì)算方法有所改變，第一、具有穩(wěn)定的交易市場(chǎng)；第二、需包含房地產(chǎn)信息和房產(chǎn)的價(jià)格導(dǎo)向。只有滿足這兩個(gè)條件，才能確保房地產(chǎn)資產(chǎn)計(jì)算的準(zhǔn)確性、合理性。另外，使用傳統(tǒng)資產(chǎn)計(jì)算模式，當(dāng)房產(chǎn)售賣出去后，應(yīng)對(duì)所有成本實(shí)施核算處理，計(jì)入當(dāng)期損益。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則按出售價(jià)款、價(jià)值的不同記做損益。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，投資類型也不斷變化，因此所采用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也需不斷完善，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

（一）稅收方面的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響首先體現(xiàn)在稅收方面，不僅改變了企業(yè)與稅收的關(guān)系，還改變了企業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈與經(jīng)濟(jì)利益。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)每期都要攤銷資產(chǎn)損失，或提取固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，進(jìn)而降低當(dāng)期的賬面資產(chǎn)利潤(rùn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需企業(yè)具備可靠的資金來(lái)源，無(wú)須攤銷上述資產(chǎn)，只需在企業(yè)賬面價(jià)值中計(jì)入實(shí)際支出即可。此方法雖然能真實(shí)地反映出企業(yè)負(fù)債、收益情況，卻無(wú)法抵消稅收，增加賦稅減少經(jīng)濟(jì)利益。因此很多投資性房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅收壓力，依然采取傳統(tǒng)計(jì)量模式，因此要想發(fā)揮出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的效果，必須不斷更新、改革且經(jīng)營(yíng)思想，科學(xué)處理企業(yè)與稅收的關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)高效發(fā)展。

（二）會(huì)計(jì)計(jì)量方面的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施使得房地產(chǎn)計(jì)量要求更詳細(xì)，要求企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為基礎(chǔ)使用公允價(jià)值計(jì)算。這是由于該計(jì)量模式能夠真實(shí)的反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，是否盈利等情況，為企業(yè)制定發(fā)展策略提供數(shù)據(jù)依據(jù)。但在具體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，依然存在不可避免的問(wèn)題，其主要是由于市場(chǎng)體系不夠完善導(dǎo)致的，同行業(yè)之間交易信息渠道少，信息匱乏，無(wú)法滿足公允價(jià)值計(jì)量方式的操作。因此投資性房地產(chǎn)必須提高獲取市場(chǎng)信息的能力，準(zhǔn)確定位，科學(xué)計(jì)算，促進(jìn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展。

（三）企業(yè)業(yè)績(jī)方面的影響

傳統(tǒng)會(huì)計(jì)對(duì)于企業(yè)而言，只要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本即可，忽視了對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，在房?jī)r(jià)發(fā)生變化時(shí)也不會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成影響。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須確保財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性及科學(xué)性?？善髽I(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中內(nèi)部?jī)r(jià)值并未產(chǎn)生變化，同時(shí)公允值受到房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響較大，勢(shì)必影響到企業(yè)業(yè)績(jī)。

三、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)對(duì)策略

（一）提高會(huì)計(jì)管理經(jīng)濟(jì)效益

投資性房地產(chǎn)的主要目標(biāo)就是獲取經(jīng)濟(jì)利益，而房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越發(fā)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)被納入管理運(yùn)營(yíng)層面，也是體現(xiàn)企業(yè)綜合管理水平的重要內(nèi)容，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，有效提高了企業(yè)的流通經(jīng)濟(jì)效益。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的計(jì)量模式與資本投資市場(chǎng)發(fā)展要求相符，要求企業(yè)深入分析投資收益，提高資本投資的運(yùn)作率及收益率，進(jìn)而推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

（二）加強(qiáng)運(yùn)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響不可謂不深遠(yuǎn)，因此企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)制度，重視其對(duì)自身的影響，以使企業(yè)更好的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求。此外，企業(yè)需重新編制會(huì)計(jì)制度，從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則層面出發(fā)，完善會(huì)計(jì)制度體系，促進(jìn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的落實(shí)和執(zhí)行。公允價(jià)值計(jì)量模式雖然無(wú)法降低稅收，但能使資產(chǎn)管理更有效，可見(jiàn)投資性房地產(chǎn)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是非常必要的。

（三）提高獲取信息的能力

目前，投資性房地產(chǎn)交易信息發(fā)展不成熟是一大問(wèn)題，使得新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則無(wú)法更好的發(fā)揮作用。因此要想順利實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就要規(guī)范交易市場(chǎng)，制定科學(xué)有效的管理制度，完善準(zhǔn)入門檻，幫助更多企業(yè)加入投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。此外，可搭建公共信息交易平臺(tái)，這也是獲取市場(chǎng)信息的重要途徑，加強(qiáng)關(guān)注投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的信息變化，特別是新消息，以便降低企業(yè)損失。越早的獲取信息，就越能在市場(chǎng)中占據(jù)有利地位，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)在一定程度上提高了企業(yè)獲取投資信息的公平性。

（四）提高會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)

會(huì)計(jì)人員專業(yè)技能的高低直接影響到會(huì)計(jì)管理工作質(zhì)量，鑒于此，企業(yè)必須提升會(huì)計(jì)人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)力度，可以定期舉行知識(shí)講座，促使會(huì)計(jì)人員熟悉投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)；還可以開(kāi)展座談會(huì)，讓相關(guān)人員一起探討會(huì)計(jì)知識(shí)，通過(guò)分享經(jīng)驗(yàn)提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平，組建一支高素質(zhì)的會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施給投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政府帶來(lái)了諸多影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須深入分析會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的利弊，全面利用其優(yōu)勢(shì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。