試論房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理策略

吳淵 福州天福集團(tuán)有限公司

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)非常重要的內(nèi)容，其風(fēng)險(xiǎn)源于多個(gè)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要源于土地獲取、開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營租賃以及其他不可預(yù)見因素等，再加上我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中也存在一定的問題，因此應(yīng)該通過經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究、市場調(diào)查預(yù)測、加強(qiáng)物業(yè)管理、豐富經(jīng)營銷售手段以及增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等方式做好房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理，保證房地產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定性與科學(xué)性。

一、房地產(chǎn)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

（一）獲取土地階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地獲取環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)經(jīng)營基礎(chǔ)且重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)中最大的一個(gè)階段。房地產(chǎn)企業(yè)要想建造房屋首先就需要進(jìn)行位置的選擇，并在其基礎(chǔ)上獲取土地使用權(quán)，而在這一過程中政府對(duì)土地供應(yīng)量有調(diào)控作用，要想獲得土地使用權(quán)必須經(jīng)過政府同意。這也就意味著如果土地價(jià)格發(fā)生變化，則會(huì)直接導(dǎo)致土地獲取成本的變化，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)受到直接影響，同時(shí)價(jià)格波動(dòng)過大會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)建設(shè)可以具體分為三個(gè)階段，首先，前期工程階段。其風(fēng)險(xiǎn)主要源于政府稅收減免偏向商品房建設(shè)、影響企業(yè)開發(fā)方式與周期的相關(guān)政策以及所獲得土地不適于建設(shè)、前期工程費(fèi)用較高等土地獲取問題所導(dǎo)致的利潤降低。其次，建筑安裝工程階段。其主要的風(fēng)險(xiǎn)來源包括工人工作能力與技術(shù)水平所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，建筑材料價(jià)格波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及貸款收緊、政策變化等導(dǎo)致資金流斷裂、建設(shè)無法繼續(xù)進(jìn)行所帶來的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。最后，配套工程施工階段。其也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括道路工程、水電煤氣管道使用、綠化、排污等帶來的施工費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也包括配套設(shè)施施工建設(shè)過程中前期工程返工成本等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）租賃銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，最終需要通過租賃或者銷售房屋來實(shí)現(xiàn)資金收回，這一過程所需要的時(shí)間相對(duì)較長，而政策并不是一直不變的，政府可能會(huì)調(diào)整關(guān)于稅收或者住房的政策，這類政策的頒布也可能會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的租賃和銷售業(yè)務(wù)，進(jìn)而影響企業(yè)的預(yù)期收益，給企業(yè)的經(jīng)營造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，市場情況的變化也隨時(shí)會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，利率變化、房地產(chǎn)市場不景氣以及經(jīng)濟(jì)下行等宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的具體策略

（一）加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究

與其他企業(yè)相同，房地產(chǎn)企業(yè)也是在一定經(jīng)濟(jì)環(huán)境中開展各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在給房地產(chǎn)企業(yè)提供機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了一定的挑戰(zhàn)與威脅。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與外界經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、自然等相關(guān)因素均影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，工作人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究，做好社會(huì)情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業(yè)內(nèi)部條件與環(huán)境進(jìn)行有機(jī)整合、靈活應(yīng)變，跟隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境做好企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的調(diào)整，從而促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理有效率的提升。

（二）完善市場的調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)企業(yè)主要的產(chǎn)品就是房屋，其具有一般商品的特征，同時(shí)在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及人們生活水平提高的今天，購房者越來越重視心理上的需求，其消費(fèi)行為呈現(xiàn)出了個(gè)性化的特征。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營思想，認(rèn)識(shí)到人們購房不只是為了居住，還要求有合理的套型設(shè)計(jì)、樓盤環(huán)境、配套設(shè)施與物業(yè)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理就需要做好市場調(diào)查與預(yù)測，了解購房者的特點(diǎn)、偏好，明確樓盤的定位，從而實(shí)現(xiàn)樓盤的良好銷售。

（三）提高樓盤物業(yè)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好經(jīng)營生產(chǎn)管理，就應(yīng)該認(rèn)識(shí)到自身不僅是樓盤建設(shè)與銷售的企業(yè)，也是樓盤服務(wù)企業(yè)，在經(jīng)營過程中房產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)管理水平也有著密切的關(guān)系。當(dāng)今，購房者對(duì)生活環(huán)境與品質(zhì)的要求越來越高，如果物業(yè)水平低下，就可能導(dǎo)致開發(fā)商的形象受到影響，不僅不利于樓盤銷售，還可能影響企業(yè)整體發(fā)展。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中就需要找到一種可以滿足購房者需求的物業(yè)管理方式，借助優(yōu)秀樓盤的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高物業(yè)管理水平。

（四）豐富經(jīng)營與銷售的措施

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營的最后一個(gè)階段就是銷售，只有將建設(shè)完成的樓房銷售出去才能實(shí)現(xiàn)資金的回籠。由此可見，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的過程中只有做好銷售，才能從根本上避免“資金無法回收、沒有能力償還貸款”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富經(jīng)營和銷售的手段，拓展思路，創(chuàng)新銷售的途徑，盡可能滿足消費(fèi)者的需求，為其提供全方位的服務(wù)。需要注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中企業(yè)不僅要做樓房銷售，也應(yīng)該做好服務(wù)銷售，找到消費(fèi)者喜歡的銷售模式，為其提供多樣化和高品質(zhì)的配套服務(wù)。

（五）增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

在房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力是非常重要的。房地產(chǎn)企業(yè)需要提高評(píng)估與分析能力，擁有合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，并在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估，全面掌握其優(yōu)勢與劣勢，做好未來銷售情況的預(yù)測，找到在經(jīng)營過程中可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)也需要用科學(xué)的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其內(nèi)部管理與監(jiān)督能力，保證建筑房屋的質(zhì)量。

（六）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移具體手段

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程較為復(fù)雜，其要想獲得發(fā)展資金就需要與銀行簽訂合同，在開發(fā)建設(shè)的過程中需要與施工單位簽訂合同，購買原材料時(shí)需要與供應(yīng)商簽訂合同，房屋租賃與銷售時(shí)需要與地產(chǎn)中介簽訂合同。因此，為了轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，就需要在合同制定的過程中明確責(zé)任，避免所有風(fēng)險(xiǎn)都集中于房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效轉(zhuǎn)移。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是房屋買賣的中間機(jī)構(gòu)，還參與了前期樓房設(shè)計(jì)、建設(shè)以及后期樓房銷售和物業(yè)服務(wù)提供等環(huán)節(jié)，其業(yè)務(wù)類型的復(fù)雜性決定了其在經(jīng)營的過程中需要面臨來自多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地發(fā)展，把控好經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，找到更好的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理措施是非常重要的。