論房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制

郭立峰 成都百慶控股集團(tuán)有限公司

一、引言

房地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力，近30年來，房地產(chǎn)行業(yè)保持著高速增長態(tài)勢；但隨著國家“房住不炒”理念的指引，相關(guān)配套調(diào)控政策的落地，房地產(chǎn)行業(yè)資金管理和成本控制問題凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度放緩，行業(yè)競爭日趨激烈。在激烈的市場競爭中要占據(jù)有利地位，必須深化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和成本控制。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在資金及成本管理中存在額度安排不匹配、流轉(zhuǎn)日程不協(xié)調(diào)和資金失調(diào)問題較為普遍?；诖?，本文從全局出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和成本控制的要點(diǎn)展開分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與成本控制問題

（一）資金額度與成本控制安排不匹配

因房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速增長周期，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃較為激進(jìn)，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿較大，企業(yè)同時(shí)開工項(xiàng)目較多，項(xiàng)目間資金相互調(diào)度成為常態(tài)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金額度與成本控制安排不匹配的現(xiàn)象。首先，在目前國家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售市場也受到極其嚴(yán)格的限制，資金回籠受到極大影響；對于依靠銀行貸款融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其預(yù)估資金的來源會受到限制，當(dāng)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)資金缺口時(shí)，會影響成本控制計(jì)劃安排，造成難以避免的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求企業(yè)利潤，不斷的增加財(cái)務(wù)杠桿，最大限度的獲取土地、增大開發(fā)體量。在激進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略指引下，企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略也顯得冒進(jìn)，單個(gè)項(xiàng)目資金規(guī)劃缺失，導(dǎo)致項(xiàng)目資金額度和工程進(jìn)度不匹配。最后，房企為追求利潤，大幅度壓縮成本，但因資金原因最終導(dǎo)致成本不能有效控制。無法按合同約定支付工程款，拖欠工程款會導(dǎo)致工期延長，工程材料賒欠成本、因資金產(chǎn)生停工損失也得由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；延期交房導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)向業(yè)主支付延期交房違約金；在高負(fù)債率狀態(tài)下，新獲取外部資金必將導(dǎo)致融資成本增加。

（二）資金流轉(zhuǎn)與成本進(jìn)度不協(xié)調(diào)

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，一方面企業(yè)的規(guī)模、房產(chǎn)開發(fā)面積不斷增大，另一方面企業(yè)的營業(yè)利潤率保持著較高的增長速度。在長期處于順周期的環(huán)境下，部分企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的形勢認(rèn)知出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較為冒進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂的加大財(cái)務(wù)杠桿，盲目性拿地，擴(kuò)大企業(yè)的開發(fā)規(guī)模，這使得企業(yè)逐漸對具體項(xiàng)目的資金籌劃和成本控制失去本應(yīng)具有的理性，催生了資金流轉(zhuǎn)與成本進(jìn)度不協(xié)調(diào)的程度。負(fù)債率過高，資金流轉(zhuǎn)緩慢，成本控制粗放已成行業(yè)的通病。值得注意的是，我國房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻相對較低，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在較多的中小型企業(yè)，這些中小型企業(yè)本身的資金儲備較少，對于金融機(jī)構(gòu)的依賴性較強(qiáng)，這使得企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值對成本的影響較大。與此同時(shí)，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制經(jīng)驗(yàn)不足，管理粗狂，企業(yè)因銷售及回款受到影響時(shí)，企業(yè)資金來源單一，導(dǎo)致成本支付和工程進(jìn)度不匹配，增加了項(xiàng)目的綜合成本，成本增加又加重了資金壓力。最終當(dāng)企業(yè)債務(wù)到期后難以償還本金及利息，增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）資金失調(diào)及成本失控問題較突出

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理必須實(shí)現(xiàn)資金管理與成本控制的全面布局，整體規(guī)劃，但仍有部分企業(yè)在實(shí)際管理中缺乏全局觀，形成了成本失控、資金失調(diào)等問題[2]。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)資金失調(diào)及成本失控與企業(yè)自身整體預(yù)算和管理有較大關(guān)系。即在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，各專業(yè)、部門之間的側(cè)重點(diǎn)不同，這使得其在成本、資金管理等層面均有一定差異性。如工程部門及營銷部門對于項(xiàng)目的品質(zhì)要求較高，而施工單位、財(cái)務(wù)部門對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本的要求較高，這樣在忽視具體項(xiàng)目全局控制的情況下，企業(yè)的成本控制與資金安排會出現(xiàn)偏差，最終影響了企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。新時(shí)期，要解決企業(yè)資金失調(diào)及成本失控問題，需從根本上進(jìn)行企業(yè)管理的宏觀布局，并從全局出發(fā)，進(jìn)行資金管理與成本控制的整體規(guī)劃，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的整體管理質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本與資金管理測量

（一）強(qiáng)化事前資金規(guī)劃與成本測算

房地產(chǎn)企業(yè)充分重視事先資金規(guī)劃和成本測算，為后期的資金及成本管理奠定良好基礎(chǔ)。在項(xiàng)目決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商就必須重視前期調(diào)研工作的開展。即當(dāng)面臨全新的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，不僅要明確開發(fā)項(xiàng)目的市場地位，而且需對其品質(zhì)進(jìn)行有效預(yù)估此外應(yīng)重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容經(jīng)濟(jì)要素的初步測算。在項(xiàng)目事前成本測算與資金規(guī)劃中，應(yīng)注重以下要點(diǎn)：首先，在各單個(gè)項(xiàng)目成本控制中，需要將分項(xiàng)目的資金管理作為重點(diǎn)，從全局出發(fā)，進(jìn)行資金配置規(guī)劃，確保資金的配置符合成本控制需要。從項(xiàng)目成本控制過程來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本涉及項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，要細(xì)化項(xiàng)目總成本控制管理，需將項(xiàng)目成本控制目標(biāo)細(xì)化分解到各個(gè)工期節(jié)點(diǎn)和單個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)成本控制與項(xiàng)目進(jìn)度的統(tǒng)一。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算及資金規(guī)劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性，在項(xiàng)目成本、資金規(guī)劃管理初期階段，應(yīng)做好開發(fā)、工程、成本預(yù)算部門的有效配合，然后系統(tǒng)開展各個(gè)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的資金計(jì)算，為成本控制提供參考。房地產(chǎn)企業(yè)成本及資金測算內(nèi)部不僅包含土地成本、前期規(guī)費(fèi)，而且涉及建安成本、資金成本，此外銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用等都是成本及資金測算的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)這些環(huán)節(jié)的資金測算，成為后期財(cái)務(wù)管理及成本控制提供有效支撐。最后，在開展項(xiàng)目全生命周期成本控制的同時(shí)，應(yīng)考慮具體項(xiàng)目投入資金期限的長度，結(jié)合項(xiàng)目成本控制計(jì)劃與目標(biāo)成本等要求分析資金狀況和資金回收狀況，為下一階段的融資管理和成本控制提供參考。

（二）做好事中進(jìn)度與資金全局控制

結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，進(jìn)行事中資金管理和成本控制是企業(yè)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的內(nèi)在要求，同時(shí)也是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)企業(yè)長期發(fā)展的關(guān)鍵[3]。房地產(chǎn)項(xiàng)目事中資金管理及成本控制中，應(yīng)樹立全局意識，努力做好成本與資金的聯(lián)動(dòng)控制，并盡可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)要素與項(xiàng)目開發(fā)要素的有機(jī)統(tǒng)一。其一，財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中資金管理與成本控制中起到至關(guān)重要的作用，新時(shí)期，財(cái)務(wù)部門應(yīng)將資金管理作為企業(yè)成本控制的重點(diǎn)和核心，在全過程成本控制，不僅要考慮企業(yè)的日常資金，而且要考慮本企業(yè)未來項(xiàng)目投資需要資金。其二，在事中成本控制與資金管理目標(biāo)設(shè)計(jì)中，不僅要考慮具體項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)目標(biāo)，而且需兼顧本企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)，從頂層規(guī)劃的角度進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)、項(xiàng)目收益的協(xié)調(diào)管理。在滿足這兩個(gè)條件下，進(jìn)行企業(yè)項(xiàng)目的成本控制管理，這樣能有效實(shí)現(xiàn)資金管理與成本控制的有機(jī)統(tǒng)一。其三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度開展成本控制與資金管理，在成本控制手段約束下，要求資金支出流出、流入處于平衡狀態(tài)，避免項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)資金短缺問題。其三，針對事中成本及資金管理系，房地產(chǎn)企業(yè)還需緊抓重點(diǎn)項(xiàng)目與關(guān)鍵環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)要素管理，例如開工、預(yù)售與融資到位、貸款償還、工程款支付等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)建安費(fèi)用支出較大，且對于項(xiàng)目成本控制的影響較為明顯。新時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員需要從預(yù)算、執(zhí)行、監(jiān)測等環(huán)節(jié)開展成本控制；并在這些管理環(huán)節(jié)中重視材料、設(shè)備、人工、進(jìn)度、質(zhì)量的管理，確保成本預(yù)算方案執(zhí)行的順暢性，提升企業(yè)資金流通的效率與質(zhì)量。

（三）重視事后項(xiàng)目結(jié)算與資金結(jié)算

要進(jìn)一步提升項(xiàng)目成本及資金管理質(zhì)量，還應(yīng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段做好資金的計(jì)算處理。通過規(guī)范的資金處理手段，能有效地減少企業(yè)的不必要支出，提升企業(yè)成本控制質(zhì)量。一方面，應(yīng)重視項(xiàng)目竣工結(jié)算手續(xù)管理，確保計(jì)算首先的完備性。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更會帶來較嚴(yán)重的成本控制問題，并對企業(yè)資金管理造成影響。對此應(yīng)結(jié)合招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)變更簽證等資料，進(jìn)行變更項(xiàng)目的審核，提升成本及資金管理質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善項(xiàng)目計(jì)算規(guī)則，并做好質(zhì)保金等款項(xiàng)的備案管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本與資金管理的有機(jī)統(tǒng)一。

四、結(jié)語

資金與成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中不可或缺的兩個(gè)重要組成部分，兩者相互影響、密不可分，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金和成本控制，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)資金及成本控制問題分析，指出在新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)管理中，不僅要強(qiáng)化事前資金規(guī)劃與成本測算，而且需做好事中進(jìn)度與資金全局控制；此外應(yīng)重視事后項(xiàng)目結(jié)算與資金結(jié)算的綜合管理。這樣能以成本控制輔助企業(yè)資金安排，發(fā)揮資金對企業(yè)成本控制的帶動(dòng)作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。