論房住不炒政策之下應(yīng)如何與開發(fā)商溝通

夏偉

摘要：由于現(xiàn)在樓市炒房違法現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，在炒房市場(chǎng)上逐漸發(fā)展形成了惡性循環(huán)和激烈競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致炒房市場(chǎng)秩序在一定很大程度上的紊亂，這一現(xiàn)象引起了政府部門的關(guān)注，政府部門為此出具了禁止炒房的政策，面對(duì)這個(gè)大環(huán)境，我們又應(yīng)該怎樣和開發(fā)商溝通就成為了一個(gè)熱點(diǎn)問題。本文則主要就禁止炒房政策下該如何與開發(fā)商溝通這一問題做了闡述。

關(guān)鍵詞：炒房，開發(fā)商，政策，溝通

堅(jiān)持房地產(chǎn)"住"的基本屬性，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融管理在加快構(gòu)建雙循環(huán)新常態(tài)發(fā)展經(jīng)濟(jì)格局的推進(jìn)過程中，必須堅(jiān)定要始終堅(jiān)持一個(gè)房子應(yīng)該是直接用來賣和住的、不是直接用來賣和炒的基本定位。"房住不炒"的戰(zhàn)略定位始終扎根于中國房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健健康發(fā)展。房子首先是住所，國家反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，也是在這個(gè)最基本的屬性上來講的。國家現(xiàn)在大力推動(dòng)建設(shè)“多層次的住房保障體系”，也主要是圍繞這個(gè)屬性來展開的。

一.房住不抄政策

1.1房地產(chǎn)

房子本身既具有居住屬性同時(shí)還具有金融屬性以及社會(huì)屬性，但房子首先是一個(gè)住所，是綜合考慮了家庭成員上班、上學(xué)、社區(qū)環(huán)境、人群素質(zhì)等各種因素后的生活場(chǎng)所。我們首先應(yīng)該明確房子的最基本屬性，才能在應(yīng)用時(shí)避免本末倒置。除了房屋自住和房產(chǎn)投資外它還有一個(gè)重要的基本屬性，就是房地產(chǎn)的根本與業(yè)務(wù)核心，那就是房產(chǎn)融資，簡(jiǎn)單點(diǎn)的理解來說就是這個(gè)人的房子本身可不是的可以在一家銀行直接做房產(chǎn)抵押或者貸款，這本身就是房地產(chǎn)的另一個(gè)根本屬性。

我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與修正的D-W四象限理論模型基本吻合，房地產(chǎn)雙屬性特征是引起中國房?jī)r(jià)水平上漲的主要原因;考慮到城市水平，房地產(chǎn)雙屬性特征對(duì)房?jī)r(jià)水平的影響也是不同的：三線城市的房?jī)r(jià)水平受房地產(chǎn)雙屬性特征的共同影響;而對(duì)于一線城市與二線城市，房?jī)r(jià)水平主要受投資屬性的影響，而房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性并沒有顯著影響城市房?jī)r(jià)水平[1]。

1.2房住不炒

2016年年底開的中央宏觀經(jīng)濟(jì)政策工作電視會(huì)議已經(jīng)首次明確提出"房子是用來住的，不是用來炒的"，此后與房地產(chǎn)政策相關(guān)的政府部門陸續(xù)相繼出臺(tái)了與之政策相配套的優(yōu)惠政策，涉及涵蓋到國有房企資產(chǎn)融資、購房銀行信貸等各個(gè)方面。房地產(chǎn)的第一功能是使用，對(duì)經(jīng)濟(jì)和稅金的作用是建立在這個(gè)基礎(chǔ)上的。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)分類價(jià)格調(diào)控，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲下行壓力大的熱點(diǎn)城市中也要合理控制增加新建住宅開發(fā)用地，規(guī)范地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介等經(jīng)營行為。

城市居民剛需購房群體的利益是政府最為關(guān)注的，一方面房?jī)r(jià)關(guān)系民生，社會(huì)反響較大，較高的房?jī)r(jià)會(huì)引發(fā)一系列的問題;另一方面對(duì)于一個(gè)城市來說，穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展影響重大。房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)購房剛需人群來說是最有利的。樓市在去年12月經(jīng)歷了2016年的一連三第二波"過火"的城市房?jī)r(jià)上漲行情之后，2017-2019年被連下了3年的樓市調(diào)控限購政策狂風(fēng)猛雷下了解藥，房地產(chǎn)最終冷靜，平穩(wěn)健康持續(xù)運(yùn)行。屢次明確政策強(qiáng)調(diào)一套好的房子一個(gè)人住不能再這樣炒、持續(xù)深入落實(shí)深化住房限購政策收緊住房限貸、全面落實(shí)健康平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀政策支持長(zhǎng)效機(jī)制等都可能讓目前我國樓市價(jià)格走勢(shì)已經(jīng)過熱的部分熱點(diǎn)地區(qū)逐漸地沒有明顯好轉(zhuǎn)涼[2]。

多個(gè)城市政府的負(fù)責(zé)人均要求牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，嚴(yán)防樓市過熱，堅(jiān)持“房住不炒”政策[3]。南昌市曾在《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》文件中發(fā)表過與穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求不符的條款，也被責(zé)令立即糾正，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

二.溝通

在我們面對(duì)一些房客因住不好而炒房的政策時(shí)，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的信息交流以及溝通已經(jīng)成為了一件迫在眉睫的重要事情，如何有效的與開發(fā)商交流成為了主流問題，在與開發(fā)商交流時(shí)我們應(yīng)該提升溝通的技巧。溝通過程是信息發(fā)送者憑借一定的信息渠道將發(fā)送信息通過傳遞方式給既定發(fā)送對(duì)象，并通過尋求對(duì)方反饋用以達(dá)到對(duì)方理解的一種過程。溝通通常認(rèn)為是一種雙向或者一種多向的信息交流，將重要信息通過傳遞傳達(dá)給期望對(duì)方并且在期望信息獲得后向?qū)Ψ桨l(fā)出相應(yīng)信息反應(yīng)的一種過程。

我們?cè)趯W(xué)習(xí)溝通能力時(shí)首先要學(xué)會(huì)的是傾聽，傾聽是取得智慧的第一步，要學(xué)會(huì)主動(dòng)傾聽并從中獲得有效信息，而且當(dāng)我們?cè)趦A聽時(shí)也要適當(dāng)?shù)淖龀龌貞?yīng)，學(xué)會(huì)站在別人的立場(chǎng)上去理解，同時(shí)要反復(fù)思考聽到的訊息，不要輕易打斷別人的講話。學(xué)會(huì)了這些我們才可以開始學(xué)著去表達(dá)，這時(shí)我們需要充分利用非語言因素并且思維要清晰，邏輯要縝密;最后我們要學(xué)會(huì)詢問他人的意見。在整個(gè)與人溝通的過程中，我們需要時(shí)刻觀察對(duì)方的神態(tài)、動(dòng)作以及情緒等，從這些細(xì)微的把控上及時(shí)了解對(duì)方的態(tài)度和想法。

三.與開發(fā)商溝通

在與軟件開發(fā)商進(jìn)行溝通時(shí)最首先需要的也就是有效管理溝通，有效的管理溝通不僅可以順利有效推動(dòng)您的工作順利執(zhí)行并快速達(dá)成您的目標(biāo)、提高您的工作效率、還同時(shí)可以充分體現(xiàn)您的專業(yè)技術(shù)水平。了解更多開發(fā)商信息是與其他開發(fā)商良好溝通的重要前提條件，根據(jù)所面對(duì)的溝通對(duì)象不同，可以采用不同的溝通技巧，比如建立值得信賴的形象;塑造實(shí)干的形象，充分利用自己的專業(yè)知識(shí);尋找共同點(diǎn)興趣點(diǎn)，充分利用圈層營銷;通過取得成就彰顯功勞;盡可能平衡利益，避免樹敵等。

四.總結(jié)

通過本文的介紹得知，房地產(chǎn)的屬性有多種，但是最主要的一種還是它的居住屬性，其他屬性都是在居住屬性的基礎(chǔ)上衍生出來的，由此可以看出房屋是用來住的。炒房事件會(huì)不僅使我國房?jī)r(jià)漲幅驟增，影響當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)其的合理購買，同時(shí)也在一定很大程度上直接影響我國金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致金融市場(chǎng)的紊亂，而房住不炒政策就是在這個(gè)時(shí)候提出的，政府有關(guān)部門通過提出有關(guān)政策的方式強(qiáng)制禁止炒房，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展。溝通是一項(xiàng)必備的社會(huì)技能，尤其是在與開發(fā)商溝通時(shí)，需要提高溝通的效率，而面對(duì)不同的開發(fā)商時(shí)所需要注意的點(diǎn)都會(huì)有所不同，首先要明確此次溝通的對(duì)象是屬于那個(gè)圈層或哪一類型，然后才能因人而異，才能真正做到有效溝通。

參考文獻(xiàn)

[1]黃振宇，董驥，吳立春.房地產(chǎn)雙屬性特征與房?jī)r(jià)水平研究——基于修正的D-W四象限模型[J].制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，2020（01）：276-290.

[2]李凱旋.房住不炒政策筑底[N].華夏時(shí)報(bào)，2019-12-30（008）.

[3]柯善北.嚴(yán)防樓市過熱堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖[J].中華建設(shè)，2021（04）：1.