房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理探析

徐小燕

(成都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川成都 610039)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性，因此，有必要引入全過程成本管理理念對房地產(chǎn)工程項目的成本進行控管理優(yōu)化，促進房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。成本管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理的產(chǎn)物，對成本節(jié)約、提升企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額高、周期長且風險性較大的特點，因此，更是需要借助成本管理來嚴格控制建設(shè)項目各個階段的資金使用量，從而達到約束和控制的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營風險的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中的良性發(fā)展助力。

1 房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理理論概述

在1980年代英國率先提出了全過程成本管理理論，該理論將以前僅關(guān)注事中和事后的成本管理擴展到項目成本管理的整個過程，包括項目定義、計劃、實施、完成和維護等，它的目標不僅是停留在某個階段，而是著重于項目整個過程的成本控，將項目分解成每個階段，并對每個階段做出詳細的成本管理分析，從而達到項目成本最小化的目的[1]。

全過程成本管理基于成本管理的科學性。它建立了一個涵蓋所有員工的全面成本管理系統(tǒng)，涵蓋了整個業(yè)務(wù)管理過程，使所有部門成員自主改善，不斷降低成本，從而使管理層和部門其他員工在降低成本方面保持一致性，在項目實施的整個過程中合理使用人力、財力和物力，并尋求以最低的成本進行生產(chǎn)管理和組織運營，并隨時隨地糾正偏差，確保項目管理實現(xiàn)既定目標將獲得更高的回報。建設(shè)工程全過程成本管理，就是在工程的投資立項階段、設(shè)計階段、招標采購階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段對建設(shè)項目成本進行合理安排協(xié)調(diào)，把建設(shè)工程投資控制在之前批準的或預(yù)期的投資限額之內(nèi)，以確保實現(xiàn)項目投資管理目標并獲得較高的投資收益和社會效益。

2 房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理問題現(xiàn)狀

2.1 投資立項階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)缺乏對工程項目深入細致的可行性研究分析，難以準確反映各項指標對項目成本的影響程度，導(dǎo)致項目成本管理存在偏差。

(2)缺乏對周邊市場和項目現(xiàn)場的詳細調(diào)查和基本數(shù)據(jù)收集，無法應(yīng)對突發(fā)性問題。

(3)大部分企業(yè)直接套用以往完成項目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，側(cè)重于定量分析；沒有做到實事求是，因地制宜，更加沒有深入細致的開展市場調(diào)查，缺乏房地產(chǎn)項目的定性分析[2]。

2.2 設(shè)計階段成本管理中的問題。

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)缺乏項目成本管理的觀念和意識，過分關(guān)注項目工程的設(shè)計安全和保障，忽視了項目成本，資源浪費現(xiàn)象嚴重。

(2)產(chǎn)品設(shè)計和定位不夠合理，受限于專業(yè)知識，過分依賴設(shè)計單位，只是簡單的針對規(guī)劃技術(shù)指標、總體布局、戶型配比等內(nèi)容進行粗略的審查，未從技術(shù)和經(jīng)濟的角度出具規(guī)劃方案，從而造成產(chǎn)品設(shè)計和定位不合理，后期滯銷等問題凸顯。

(3)設(shè)計人員與成本管理人員缺乏協(xié)調(diào)和溝通，無法比較和選擇方案，導(dǎo)致工程成本過高等問題。

2.3 招標采購階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下幾個方面：

(1)招標文件編制質(zhì)量問題。招標文件質(zhì)量不理想，包括工期不明確、招標范圍不明確、報價方式不準確、合同條款不統(tǒng)一等問題，此招標文件一旦發(fā)出，成本風險就己產(chǎn)生，勢必造成后期成本失控等問題。

(2)房地產(chǎn)工程項目招標采購商存在質(zhì)量參差不齊的現(xiàn)象，不利于成本控制和優(yōu)化管理，可能會對項目工程建設(shè)產(chǎn)生負面影響。

(3)惡性競爭現(xiàn)象嚴重。目前大多數(shù)房地產(chǎn)項目均采用最低價中標法、綜合評分法。前者容易導(dǎo)致惡性價格競爭，后者容易滋生暗箱操作，通過實踐發(fā)現(xiàn)，以此兩種方式中標的施工單位在進場后，從工程進度、質(zhì)量、成本管控方面，難度很大，都不利于成本控制管理。

2.4 施工階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下方面：

(1)造價咨詢公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，對工程量清單、招標文件編制質(zhì)量水平、預(yù)算編制的合理性會產(chǎn)生直接影響，也為施工過程中的動態(tài)成本管理埋下了障礙伏筆。

(2)材料成本控制不嚴格。由于對建筑市場材料、產(chǎn)品價格不熟悉，無法準確實時跟蹤價格變動情況，材料價格、品牌合作商等數(shù)據(jù)庫未建立或者數(shù)據(jù)不夠準確等原因，導(dǎo)致成本失控的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)設(shè)計變更、簽證管控不力。由于項目設(shè)計變更、簽證管理制度不完善，流程控制不到位，導(dǎo)致資料保管不善，導(dǎo)致后期結(jié)算時，就資料的真實性、準確性有待考證，進而導(dǎo)致爭執(zhí)等現(xiàn)象的發(fā)生。

(4)成本管理的孤立性和單一性。通常情況下，設(shè)計、工程和成本是三個獨立的部門，導(dǎo)致了成本管理的隔離。缺乏全面系統(tǒng)的項目管理理念，不利于項目成本的有效控制[3]。

2.5 竣工結(jié)算階段成本管理中的問題

在該階段的成本管理中暴露出的問題主要有以下方面：

(1)竣工結(jié)算工作對造價咨詢單位依賴性較強，造價咨詢單位權(quán)利過大，竣工結(jié)算報告的合理性和準確性缺乏有效監(jiān)督，可能存在不符合項目實際結(jié)算的情況。

(2)未建立執(zhí)行項目后評估制度，未對竣工結(jié)算工作以結(jié)算專題等形式進行總結(jié)。

(3)成本管理人員很少進行目標成本與實際發(fā)生成本對比分析，分析存在偏差的原因及在今后項目成本控制重點。

(4)未形成公司內(nèi)部的項目造價指數(shù)水平，難以建立準確的成本數(shù)據(jù)庫，對以后項目的成本控制起不到指導(dǎo)和參考作用。

3 房地產(chǎn)建設(shè)項目全過程成本管理優(yōu)化措施

3.1 投資立項階段

良好的開端是成功的一半，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要對工程項目進行深入、全面的可行性研究和分析，以掌握影響項目成本的關(guān)鍵因素，具體管理內(nèi)容如下：

(1)注重投資估算的準確性。要提高投資估算編制人員的專業(yè)水平，建立健全責任追究制度。

(2)充分做好市場調(diào)研，定位精準。有必要篩選和分析有價值的信息，并制定全面完善的備選方案，以做出最具性價比的方案選擇。

(3)注重可行性研究分析。采用定性分析和定量分析并重的方式，對房地產(chǎn)工程項目的可行性研究報告進行補充和完善，提升項目成本控制效果。

3.2 設(shè)計階段

據(jù)資料統(tǒng)計，項目設(shè)計階段的設(shè)計內(nèi)容對于項目投資的影響比重約占75 %[4]。因此，投資者要轉(zhuǎn)變觀念，多注重質(zhì)量價格和性價比方面的問題，加強設(shè)計階段的成本控制管理，具體管理內(nèi)容如下：

(1)明確領(lǐng)導(dǎo)責任制，加強設(shè)計人員和成本控制人員的職責分工，注重各方面的協(xié)調(diào)與合作。

(2)落實限額設(shè)計理念，增強設(shè)計人員的成本控制意識和觀念，嚴格把控和審查施工圖設(shè)計，做好前期階段的成本控制與管理。

3.3 招標采購階段

高效的招標采購管理可以有效提高項目開發(fā)效率，對降低開發(fā)成成本具有主要作用。具體管理內(nèi)容如下：

(1)高質(zhì)量的招標文件編制。細致詳細的招標文件能夠幾乎反映出項目的建設(shè)過程的所有費用，減少了不必要的工程經(jīng)濟糾紛，便于工程投資成本的控制。

(2)招標競選制度的建立。對投標單位進行嚴格的審核工作，挑選出優(yōu)秀的承包單位和材料供應(yīng)單位，以提高施工質(zhì)量，縮短施工周期，降低成本，甚至還能培養(yǎng)長期的合作關(guān)系，在未來的工程項目中實現(xiàn)共贏。

(3)嚴密的合同條款制定。合同條款將各方的工作和義務(wù)緊密聯(lián)系起來，必要時候還應(yīng)該交由專家進行審核，確保合同對于雙方公平，沒有漏洞可鉆。

(4)招標詢價制度的建立。全面了解投標單位在人員、材料、設(shè)備等方面的單價，從而對成本控制相關(guān)指標進行明確，實現(xiàn)對成本管理的有效控制[5]。

3.4 施工階段

施工階段是整個項目建設(shè)過程中持續(xù)時間最長、波動因素最多的階段，也是控制工程項目造價的最直接有效過程。具體管理內(nèi)容如下：

(1)嚴格控制并審查設(shè)計變更、簽證變更及進度資金分配等內(nèi)容，避免項目投資失控。

(2)做好房地產(chǎn)項目的動態(tài)成本控制，要設(shè)定合理的“預(yù)警線”和“強控線”，以有效遏制和避免成本超支的現(xiàn)象。

(3)主要材料和設(shè)備價格的管理控制。材料與設(shè)備的成本約占建筑安裝項目成本的70 %，優(yōu)化配置材料、設(shè)備的使用計劃，減少不必要的浪費。

(4)進行各類數(shù)據(jù)記錄，特別是隱蔽的工程記錄和簽證工作，減少爭執(zhí)現(xiàn)象的發(fā)生。

3.5 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段的成本管理工作也是至關(guān)重要的，可以測算出整個項目的盈利虧損狀況，具體包括以下內(nèi)容：

(1)審計結(jié)算工作至關(guān)重要，需要明確建設(shè)咨詢公司的權(quán)利和義務(wù)，其作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的結(jié)算審核合作單位，應(yīng)當代表并輔助房地產(chǎn)企業(yè)全面開展結(jié)算審核工作，再由房地產(chǎn)公司下派到咨詢單位進行復(fù)審；

(2)審核工作應(yīng)嚴謹仔細，確保各項資料的完整性，從圖紙到合同以及各種動態(tài)資料都要核對，要判斷工程質(zhì)量、材料價格是否符合標準，其中工程量的審核是關(guān)鍵，要實事求是，反復(fù)核實，不能遺漏那些具有隱蔽性的工程量；

(3)注意核定定額單價、取費標準、取費基數(shù)和各項費率等，將其控制在合理、合法的范圍內(nèi)。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重成本管理的精細化，將其貫 穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，采用適宜、針對性的成本控制管理策略，不斷完善成本管理各專業(yè)之間的協(xié)同管理機制，建立健全成本管理制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。