老舊建筑重新改造研究
——以滿洲里盛世花園為例

馬 婧

（大連財(cái)經(jīng)大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 大連 116000）

1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們將城市的適居程度和市民的幸福程度作為城市建設(shè)的關(guān)鍵指標(biāo)，而老舊小區(qū)改造是提升住房水平的重要渠道。本文所說(shuō)的老舊小區(qū)建成于20 年前且公共設(shè)施和小區(qū)環(huán)境相對(duì)較差，對(duì)小區(qū)居民生活造成不良影響。2019 年，我國(guó)相關(guān)部門發(fā)布了關(guān)于老舊小區(qū)、老舊建筑實(shí)施改造的通知。根據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，符合老舊小區(qū)條件的小區(qū)近16 萬(wàn)個(gè)，超過(guò)4 200 萬(wàn)戶人口，所占面積約40 億平方米。因老舊小區(qū)幾乎都在市中心，受歷史條件和成本限制的影響，拆遷重建難度較大，因此，對(duì)老舊小區(qū)重新改造成為最佳選擇。

2 改造的原因

老舊小區(qū)改造項(xiàng)目在飛速發(fā)展的二十一世紀(jì)具有重要意義與深遠(yuǎn)影響，對(duì)個(gè)人與國(guó)家都具有積極意義。第一，將老舊小區(qū)在基礎(chǔ)、完善、提升等方面進(jìn)行改造是一項(xiàng)使百姓受惠受益、利于社會(huì)民生的基本工程，老舊小區(qū)改造對(duì)保障人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全和人身安全都有著重要意義，可以顯著提高居民的歸屬感與幸福感。第二，因?yàn)槟昃檬薜姆课轃o(wú)法適應(yīng)和配套正在快速發(fā)展的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，老舊小區(qū)在城市的發(fā)展進(jìn)程中顯得格格不入，并且影響著城市的形象。第三，老舊小區(qū)改造可以推動(dòng)國(guó)家城市化建設(shè)進(jìn)程，助力國(guó)家現(xiàn)代化、科技化、智慧化城市的發(fā)展，為國(guó)家的崛起與民族的復(fù)興打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3 老舊小區(qū)的不足之處

城鎮(zhèn)內(nèi)的老舊小區(qū)普遍存在影響居民基本生活的情況，以滿洲里盛世花園小區(qū)為例，主要存在管道破舊老化、電線在外懸掛、上下水不通暢、缺少煤氣天然氣專業(yè)管道、通信設(shè)施缺少或網(wǎng)線老化等缺陷。同時(shí)，老舊小區(qū)普遍存在建筑時(shí)間久遠(yuǎn)、維護(hù)不善、建筑設(shè)計(jì)不夠完善、樓梯臺(tái)階較高、沒(méi)有電梯老年人出行不便等情況。不僅沒(méi)有方便老年人、嬰幼兒、殘疾人等特殊人群相關(guān)的公共服務(wù)，而且電動(dòng)車、自行車與機(jī)動(dòng)車的存放也存在問(wèn)題。物業(yè)管理方面工作不足，維修不及時(shí)。存在公共環(huán)境較差、居民隨意破壞小區(qū)公共綠化、小區(qū)內(nèi)道路被破壞維修不及時(shí)、小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建、墻體墻面開(kāi)裂污損等情況。

4 老舊小區(qū)的改造措施

政府應(yīng)關(guān)注老舊小區(qū)實(shí)施改造的各方面問(wèn)題并根據(jù)居民的合理需求進(jìn)行改造，最大限度地滿足居民生活需要。改造要根據(jù)現(xiàn)有條件進(jìn)行增刪設(shè)計(jì)，重點(diǎn)提升與優(yōu)化小區(qū)功能。以下是老舊小區(qū)重點(diǎn)改造的幾個(gè)方面。

4.1 墻體改造

滿洲里盛世花園小區(qū)由于建筑時(shí)間長(zhǎng)，無(wú)論樓內(nèi)墻面還是外墻面都存在許多問(wèn)題，基本都存在滲漏現(xiàn)象，影響居民的基本生活。所以，老舊小區(qū)改造一是重做屋頂防水與外墻飾面層，以及對(duì)墻體的防水保護(hù)。二是重新粉刷老舊小區(qū)樓道與外墻貼有廣告的墻體。三是改造房屋墻體，使空間布局更加符合現(xiàn)代人的生活需求。

另外，從增強(qiáng)房間功能性與藝術(shù)性考慮，改造舊墻體能夠沖破空間原有的視覺(jué)隔斷，擴(kuò)大居所的視覺(jué)范圍。老舊小區(qū)因?yàn)榻ㄖr(shí)間久遠(yuǎn)，墻體之間采用框架結(jié)構(gòu)，隔音效果普遍不好?？梢圆捎门c原來(lái)材質(zhì)一樣的水泥板墻或石膏板等輕體墻結(jié)構(gòu)，并選擇隔音性能更好或性價(jià)比更高的材料來(lái)進(jìn)行墻體改造，重建新墻。墻體包括承重墻與非承重墻，承重墻在所有的房屋結(jié)構(gòu)中承擔(dān)著承載與支撐的功能作用。如果拆除這些承重部分，會(huì)改變墻的受力情況。雖然短期內(nèi)看上去沒(méi)有什么危害，但實(shí)際是降低了房屋的抗震性能，埋下安全隱患。滿洲里處于中國(guó)北方邊境城市，冬季嚴(yán)寒風(fēng)大不利于居住，已經(jīng)建造多年的老舊小區(qū)無(wú)論在保溫還是防凍方面都存在缺陷，應(yīng)統(tǒng)一改造樓房的保溫層，將小區(qū)玻璃統(tǒng)一更換為雙層或者三層玻璃。

4.2 水、電、氣、暖、通信改造

老舊小區(qū)普遍存在水、電、氣、暖、通信等方面問(wèn)題，包括水電管網(wǎng)老化、電壓不穩(wěn)、用水困難、頻繁停水、小區(qū)水電線路安排不合理等。國(guó)家對(duì)老舊建筑進(jìn)行改造就是要將上下水不通暢、通信網(wǎng)絡(luò)線路接通不便、常年水壓不足、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施老化、沒(méi)有設(shè)置煤氣與天然氣專用通道和消防給水消防設(shè)施、暖氣年久熱力不足、小區(qū)內(nèi)變壓器功率小等缺陷逐個(gè)解決。

盛世花園小區(qū)的電線以往都懸掛在電線桿子上沒(méi)有保護(hù)，直接曬在陽(yáng)光下，尤其是夏天，用電負(fù)荷稍微增大就會(huì)造成跳閘，相互纏繞錯(cuò)雜的線路，在冬季與夏季的用電高峰期，容易引發(fā)火災(zāi)事故，因老舊小區(qū)的道路窄，一旦發(fā)生火災(zāi)等安全事故，救援車輛難以第一時(shí)間到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)重威脅附近居民的人身安全與財(cái)產(chǎn)安全。

老舊小區(qū)改造將電網(wǎng)線路埋在地下，改變老舊小區(qū)的供電方式，重新規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的配電網(wǎng)絡(luò)、改造供電為一戶一表，徹底解決居民用電、繳費(fèi)等問(wèn)題。

老舊小區(qū)改造需要重新挖掘管道，鋪設(shè)溝渠，小區(qū)內(nèi)整個(gè)環(huán)狀的主管與每排、每棟之間的支管和立管以及住戶家里的地管、立管、水表等進(jìn)行改造。改造后將保障小區(qū)所有家庭的用水。

老舊小區(qū)暖氣管道彎曲過(guò)大、管道走線不合理、暖氣不熱等問(wèn)題在零下三四十度的北方嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量。全面改造小區(qū)供暖系統(tǒng)，可以解決暖氣管道彎曲過(guò)大導(dǎo)致供暖系統(tǒng)不能正常運(yùn)行、暖氣不熱以及容易爆裂等問(wèn)題。

通信線路的改造，采取通信線路“三網(wǎng)合一”的建設(shè)方案，與聯(lián)通、移動(dòng)、電信三大運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，拆除所有架空線路，新建地下管道，通過(guò)新建管道將現(xiàn)有的架空線纜進(jìn)行廣覆蓋后放進(jìn)地下。共建與共享通信網(wǎng)絡(luò)不僅效率高，還能節(jié)約改造成本。在樓道設(shè)置線槽與光纖箱等共享通信設(shè)施，可以實(shí)現(xiàn)一管到底、一線到戶，改善居民生活水平。

4.3 基礎(chǔ)設(shè)施改造

近年，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平不斷提升，買車的人越來(lái)越多，盛世花園小區(qū)對(duì)機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的停放沒(méi)有合理規(guī)劃，小區(qū)車輛停放場(chǎng)地不足。要解決停車問(wèn)題需要重新規(guī)劃小區(qū)空間，劃分出專屬停車區(qū)域以建造停車場(chǎng)，引進(jìn)停車場(chǎng)專業(yè)管理系統(tǒng)以便于小區(qū)內(nèi)車輛停放。

基礎(chǔ)設(shè)施方面改造包括重修單元門、恢復(fù)樓道照明、安裝門禁系統(tǒng)、粉刷單元墻壁、維修樓梯扶手、修整樓梯踏步等。重新鋪修小區(qū)內(nèi)破損嚴(yán)重的水泥路，不便雨天、冬天出行的瓷磚應(yīng)換成防滑磚。針對(duì)小區(qū)內(nèi)許多居民隨意搭建車庫(kù)等違規(guī)建筑，應(yīng)重新規(guī)劃小區(qū)的布局，拆除居民私自建造的違規(guī)建筑，并通過(guò)規(guī)范約束居民行為，消除居民在小區(qū)綠化帶隨意種植蔬菜的情況。

為方便居民出行，提升生活水平，舊房改造可在樓外加裝電梯。改造小區(qū)公共衛(wèi)生間，方便老年人與孕婦使用。建設(shè)無(wú)障礙坡道與無(wú)障礙扶手，方便老人和不便于行走的人出行。小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造還應(yīng)該包括服務(wù)于嬰幼兒的設(shè)施，建成后可以使家長(zhǎng)有一個(gè)更安全、舒適的環(huán)境照顧孩子們。此外，應(yīng)維修小區(qū)圍欄、圍墻，在小區(qū)各個(gè)門口安裝車輛識(shí)別系統(tǒng)，自動(dòng)識(shí)別與記錄進(jìn)出小區(qū)的車輛，保證小區(qū)住戶的安全。

4.4 建立改造后長(zhǎng)效管理機(jī)制

老舊小區(qū)改造不可能一次改造就徹底解決問(wèn)題，如果沒(méi)有長(zhǎng)期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)管理的措施，難以維護(hù)改造的成果。老舊小區(qū)改造一部分要依靠重建，但更重要的是管理，只有重建與管理相結(jié)合，才能真正惠民利民。在后續(xù)管理方面，目前主要存在以下問(wèn)題：一是沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理與服務(wù)。老舊小區(qū)居民多數(shù)沒(méi)有花錢購(gòu)買服務(wù)的意識(shí)，因此，很難推進(jìn)后續(xù)的管理服務(wù)，小區(qū)重建后很快又會(huì)重回改造前的混亂局面。二是缺乏小區(qū)居民管理?xiàng)l例。小區(qū)居民居住行為不受約束，如亂倒垃圾、違規(guī)搭建、車輛亂停、破壞植被綠化帶等，沒(méi)有規(guī)章制度很難解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。三是缺乏業(yè)主委員會(huì)。住戶間意見(jiàn)難以統(tǒng)一，后續(xù)維護(hù)工作進(jìn)展緩慢。所以，老舊小區(qū)改造最關(guān)鍵的是要建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，形成共商、共建、共治、共享的小區(qū)管理模式。

5 改造建議

改造老舊小區(qū)既能改善大家的居住環(huán)境，又能提升城市形象，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)住房資源不足的情況。老舊小區(qū)重新改造相比重建一個(gè)現(xiàn)代化設(shè)施齊備的新小區(qū)更節(jié)約資源，能夠給未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)新的方向。對(duì)老舊小區(qū)實(shí)行改造需要政府積極宣傳，改造對(duì)于百姓的好處，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，打消百姓顧慮。老舊小區(qū)改造要從群眾的需求出發(fā)，根據(jù)地理、地域、文化與需求的不同，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)改造，比如：對(duì)于處于板塊之間、地震帶地區(qū)的老舊小區(qū)改造需要進(jìn)行加固與抗震設(shè)計(jì)，對(duì)于北方樓房需要進(jìn)行防凍與保溫設(shè)計(jì)等，從根本上滿足居民的需求，讓居民參與小區(qū)的改造，擁有知情權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)，發(fā)揮大家的積極性與主動(dòng)性，使改造不僅飽含政府與施工企業(yè)的心血，也有群眾的智慧。同時(shí)，政府應(yīng)完善舊房改造的相關(guān)制度與政策，讓改造有法可依、有法可循，做到嚴(yán)格規(guī)范施工、認(rèn)真監(jiān)督、監(jiān)管舊房改造。老舊小區(qū)改造勢(shì)不可擋，要走的路還很長(zhǎng)，這期間政府的引導(dǎo)和支持至關(guān)重要。不斷發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)新老舊小區(qū)改造的內(nèi)容，從人民的實(shí)際需求出發(fā)，將改造落在實(shí)處，真正提高城市居民住房的幸福指數(shù)。